La première solution permet à l?entreprise d?alléger son résultat imposable en déduisant les charges de propriété (frais d?acquisition, charges d?entretien, etc.), l?amortissement de l?investissement et les intérêts en cas de recours à l?emprunt. En outre, dans la mesure où cet actif immobilier est de qualité en termes de construction et d?emplacement, sa cession pourra permettre de pallier une difficulté passagère en cas de contraction brutale de la trésorerie (difficulté dans le remboursement d?une dette d?acquisition ou le paiement des fournisseurs?).

Néanmoins, l?inscription de l?immobilier à l?actif du bilan présente un inconvénient important lors de la cession de l?entreprise. En effet, le dirigeant cédant peut voir ses discussions avec un acquéreur potentiel « perturbées » par un prix dont la part de l?immobilier est conséquente. Certaines contreparties risquent alors de se détourner du dossier en raison de la taille plus significative de la transaction. A l?inverse, le prix d?acquisition de la société risque de ne même pas refléter la valeur réelle du bien immobilier. Il est toujours possible, pour alléger le total bilan, d?en sortir l?immeuble avant la cession de l?entreprise mais cette sortie engendrera une plus-value professionnelle importante. Le coût fiscal sera d?autant plus élevé que, très souvent, le bien est déjà totalement amorti dans les comptes.

Le recours à la SCI

Par conséquent le dirigeant préférera souvent distinguer l?immobilier professionnel des autres actifs de l?entreprise et le détenir dans son patrimoine privé. Dans ce cas, le recours à une société civile immobilière (SCI) est conseillé. Cette dernière aura vocation à détenir un bien immobilier et à le louer à la société d?exploitation dans le cadre d?un bail commercial.

Cette solution permet :

? à l?entrepreneur, de diversifier son patrimoine jusqu?à présent concentré dans l?entreprise et de se protéger des créanciers en isolant un bien immobilier de son patrimoine saisissable (avec toutes les réserves que l?on doit apporter sur le risque de confusion des patrimoines) ;
? à la société opérationnelle, de ne plus acquitter qu?un loyer déductible de son résultat imposable et de consacrer ainsi sa capacité d?emprunt à d?autres investissements directement liés à son exploitation.

Optimisation de la SCI : cession d?usufruit temporaire de l?immobilier

La pratique a développé la technique de la cession d'usufruit temporaire de l?immobilier professionnel avec une durée maximale de 30 ans qui permet d?optimiser la situation classique de location de l?immobilier par la SCI à la société d?exploitation.
En cédant temporairement l?usufruit, la SCI perçoit un capital qu?elle peut investir comme elle le souhaite, sur un support de capitalisation par exemple. La situation fiscale du dirigeant s?en trouve améliorée : ne percevant plus de loyer, il n?est plus imposé à l?impôt sur le revenu.
La société d?exploitation n?a plus de loyer à payer et pourra amortir le droit d?usufruit de manière linéaire sur la durée. Au terme de l?usufruit, la pleine propriété se reconstituera en franchise de droits, et la société civile redevient pleine propriétaire. La SCI pourra redonner l?immeuble en location, ce qui permettra au chef d?entreprise de percevoir des revenus qui, ajoutés à ceux récupérés au terme de la période de capitalisation des fonds placés lors de la cession, compléteront sa retraite. L?utilisation de cet effet de levier permet d?optimiser la gestion financière et fiscale du patrimoine privé, dans la mesure où la cession permet de sortir des capitaux de la société sans distribuer de dividendes.

Cession d?usufruit temporaire des parts de la SCI

Une autre technique d?optimisation consiste à céder l?usufruit temporaire, non pas de l?immeuble lui-même, mais des parts de la SCI. Dans ce cas, la société d?exploitation devient associée de la SCI, pour l?usufruit temporaire des parts. Cette solution permet de déterminer les revenus perçus au titre de la location selon les règles de l?impôt sur les sociétés, et d?appliquer ainsi un double amortissement : celui de l?immeuble détenu par la SCI, et celui de l?usufruit des parts de SCI détenues par la société commerciale.
Quel que soit le support du démembrement (immeuble ou parts de SCI), cette technique d?optimisation doit être étudiée au cas par cas et présenter - outre l?intérêt juridique - un intérêt économique. A défaut, le montage risquerait d?être qualifié d?acte anormal de gestion, notamment en cas de surévaluation de la valeur du droit d?usufruit lors de la cession.
Enfin, la SCI constitue un véritable outil de transmission du patrimoine dans le cadre familial. Ainsi, on peut très bien envisager des donations de parts de SCI en faveur des héritiers non repreneurs et des donations de parts de l?entreprise en faveur de ceux qui seront impliqués dans l?opérationnel. Autant de possibilités que l?entrepreneur pourra utiliser au mieux au sein de sa famille, dans un cadre juridique et fiscal optimal.