Ce jeudi, la ministre du Logement Emmanuelle Cosse a présenté son nouveau dispositif fiscal pour l'immobilier, qui vise à remettre des logements vacants sur le marché. « Depuis le 1er février, ce nouveau dispositif nommé « Louer abordable » permet aux propriétaires louant un logement à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes de bénéficier d'une déduction de 15 à 85% sur leurs revenus locatifs », a indiqué le ministère du Logement dans un communiqué. Surnommé « Cosse ancien » dans le secteur immobilier, il remplace les régimes « Besson ancien » et « Borloo ancien », qui reposaient sur des exonérations du même type et doivent disparaître progressivement. Le but avoué de cette nouvelle mesure est de mobiliser le parc de logements vacants privés pour en faire du logement social et solidaire dans les zones urbaines.
Abattement de 85% qui fait polémique
Ainsi, la nouvelle incitation fiscale est proportionnelle à l'effort consenti par le propriétaire : « plus le loyer est abordable, plus la déduction est importante », note-on au ministère du Logement. Concrètement, les taux d'exonération fiscale pour les propriétaires acceptant de louer en dessous des prix du marché sont d'entre 15 à 70% dans 6.174 communes jugées « tendues ». Le dispositif prévoit par ailleurs une déduction minimale de 30% du montant des loyers perçus dans les communes « les plus tendues », où on constate « un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant », indique le communiqué du ministère.
L'abattement est même majoré à 85 % pour les propriétaires choisissant de confier la gestion de leur bien à une association agréée faisant de la location sociale ou de l'intermédiation locative. Ce que les agents immobiliers « classiques » déplorent. « Il est absurde de limiter le bénéfice de l'abattement de 85% aux seuls biens gérés par une association agréée. Les professionnels de l'immobilier doivent être associés à cette démarche. Nous n'accompagnerons pas ce dispositif en l'état et proposerons donc des solutions alternatives à nos clients », indiquait en fin d'année dernière Jean-François Buet, le président de la fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Lutter contre la vacance
Ouvert jusqu'à fin 2019, le « Cosse ancien » a pour objectif précis « la remise sur le marché de 50.000 logements vacants en trois ans ». La ministre du Logement Emmanuelle Cosse estime en fait à 100.000 le nombre total de logements vacants immédiatement mobilisables en zones tendues. Pour résoudre la crise du mal-logement en France, le bon sens préconiserait en effet en premier lieu de remettre sur le marché les logements vacants, qui seraient au nombre de ... 2,8 millions selon l'Insee, sur un parc total de 35 millions de logements. Une manne considérable qui, si elle était en partie mobilisée, pourrait venir résoudre à elle seule la crise du logement en France.
Mais évidemment, la situation est très complexe. Le chiffre de 2,8 millions de logements vacants est largement surestimé, car il comprend notamment la vacance temporaire, c'est-à-dire des logements proposés à la vente ou à la location, ou déjà attribués à un acheteur ou un locataire, et en attente d'occupation. Par ailleurs, certains logements vacants sont localisés sur des territoires, notamment ruraux, où la demande en logement est très faible, et qui n'ont donc pour beaucoup plus raison d'être: ce n'est pas en mobilisant ce parc que la demande située dans les zones tendues sera satisfaite. C'est pourquoi Emmanuelle Cosse ne compte que 100.000 logements vacants mobilisables immédiatement en France.
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