Quels sont les marchés immobiliers les plus fragiles en Europe ?

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Où sont les crises immobilières en Europe ?
Où sont les crises immobilières en Europe ? (Crédits : DR)
Une agence immobilière a identifié quatre pays européens dont le marché immobilier tangue : la Bulgarie, l'Espagne, la Grèce et... la Suisse.

Les pays européens connaissent diverses fortunes en matière d'immobilier. C'est ce que montre une étude non exhaustive du réseau d'agences immobilières Era, très implanté sur le vieux continent, qui a classé plus d'une douzaine de marchés du logement européens. Elle identifie notamment quatre marchés encore très fragiles. Et sans surprise, les deux marchés européens les plus en crise sont ceux de la Grèce et de l'Espagne.

L'Espagne reste sous pression

Et ce ne sont pas les maigres signes de reprises sur la péninsule ibérique qui sont gages d'optimisme. Certes « les prix de l'immobilier en Espagne semblent avoir touché le fond en 2014 puisqu'une légère hausse de 1,8 % a été constatée en fin d'année par rapport à fin 2013 », indique l'étude d'Era. Mais ce redressement résulte de la résorption du stock d'invendus qui atteignait plus de 700.000 logements au plus fort de la crise. La construction neuve reste donc atone (35.000 logements construits en 2014, selon Era) et ne contribue donc pas à soutenir l'emploi : le taux de chômage en Espagne reste élevé (plus de 21 % dont près de 50 % pour les jeunes), ce qui continue d'affecter l'accession à la propriété.

En parallèle, « de nombreuses procédures de saisies immobilières ont été engagées jusqu'en 2012, par suite de non remboursement de crédit ; 55% des jeunes de 18 à 35 ans habitent encore chez leurs parents, un taux bien supérieur à la moyenne européenne », détaille Era. Bref, rien qui ne permette encore d'assurer une reprise pérenne à ce marché immobilier.

La Grèce, une récession qui dure

Mais il y a pire, en Grèce, « le marché du logement est en récession depuis fin 2008 et la situation s'est encore dégradée en 2014, avec une baisse moyenne sur un an de 33,8 % du nombre des transactions et de 17% des prix », constate Era. Le stock de logements invendus s'élève à 250.000 logements, et « près du tiers des grecs accédant à la propriété ne peuvent plus faire face au remboursement de leur crédit ». En parallèle, la population des sans-abri a augmenté de 25% entre 2009 et 2011. Et comme en Espagne, de nombreux jeunes qui subissent la pauvreté retournent vivre chez leurs parents.

La hausse du franc suisse plombe l'immobilier helvétique

Era distingue ensuite deux autres marchés immobiliers très fragiles : la Suisse et la Bulgarie, qui n'ont certes rien à voir, mais qui sont tous deux en difficultés à cause du niveau trop haut de leur monnaie. En effet, l'appréciation de la devise helvétique à 1,08 franc suisse l'euro a réduit l'attractivité du marché immobilier de ce petit pays d'un peu plus de 8 millions d'habitants, très prisé des investisseurs étrangers. Le marché immobilier suisse est, il faut dire, riche en résidences secondaires et en investissements locatifs - la Suisse est le pays du continent européen qui contient la part la plus forte de locataires (55 %).

« La revalorisation du franc suisse en début d'année a réduit le nombre de candidats à la propriété bien plus que n'en a ajouté la baisse des taux d'intérêt. Le recul des prix, déjà commencé en fin d'année 2014, devrait se poursuivre et se généraliser en 2015 », s'inquiètent les auteurs de l'étude d'Era.

L'immobilier bulgare souffre de l'atonie de l'économie domestique

Enfin, plus inquiétant, le marché immobilier bulgare - le moins cher d'Europe à 447 euros du mètre carré en moyenne - reste très atone, comme l'économie du pays. L'ancrage du Lev sur l'euro rend impossible le redressement durable d'un pays dont le niveau de vie est un des plus faibles du vieux continent.

Difficile dans ce contexte de dégager des marges de manœuvre financières pour entretenir le parc immobilier. « Pour cause d'insalubrité, la vacance touche 1,2 million de logements, soit 30% du parc ! », explique Era. Et « malgré les plans d'aide de l'État lancés en 2011, encore 44,9% de la population n'ont pas les moyens de chauffer leur logement ! », ajoute le réseau d'agences. Résultat, la population s'en va, et, en matière d'immobilier, « la Bulgarie s'enfonce encore un peu plus dans la crise et la construction de logements neufs qui n'a fait que baisser depuis 5 ans (9.250 en 2013 contre 22.058 en 2009) ».

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a écrit le 08/11/2015 à 9:29 :
@Valbel89: excellent!
Réponse de le 10/11/2015 à 12:57 :
Je suis d'accord avec valbal
Lorsque les prix auront baissés suffisamment (30 ou 40%) les gens pourront acheter et savoir que les droits de transmissions ne seront pas surévalués, eux aussi. Mais pour l'instant, mieux vaut s'abstenir, parce que les prix n'ont pas fini de baisser et l'état est parti pour taxer de plus en plus.
a écrit le 07/11/2015 à 19:57 :
A la fin du 20ème siècle -ce n'est pas si loin-, lorsqu'on parlait de crise immobilière, on faisait allusion à la pénurie, on disait alors "crise du logement". Il fallait construire en grande quantité et les politiques s'empoignaient sur les nombres de logements construits, car ce n'était jamais assez. On ne savait pas comment satisfaire la demande.

Aujourd'hui, la crise est due à l'excédent de stock, qui a entraîné un fort ralentissement de la construction et mis en difficulté le secteur de la construction. Les promoteurs ne savent plus quoi faire de leurs stocks, les banques de leurs liquidités et les entreprises de leur personnel. On ne sait plus comment faire repartir la demande.

Deux époques, deux types de crise de l'immobilier. Dans le premier cas, il a fallu attendre que la construction augmente jusqu'à ce que l'"excédent" de demande soit résorbé. La solution dépendait de la capacité des entreprises de BTP. Aujourd'hui, c'est l'excédent d'offre qui devra être résorbé. Ce n'est plus seulement une crise de l'immobilier, c'est un problème de demande donc de croissance générale de l'économie. Les agents de l'immobilier seuls sont impuissants.
Réponse de le 10/11/2015 à 13:02 :
Il suffit de baisser les prix et ces logements trouveront preneur. Ce n'est pas avec des ptz payés par nos impôts et subventionnant des promoteurs (qui augmentent leurs prix en fonction du ptz) que les gens vont subitement décider d'acheter des logements sur valués.

Si j'accepte de vous prêter à 0% pour acheter un croissant, vous accepteriez d'acheter un croissant à 30€, dans un contexte de deflation? Non les croissants ne manquent pas, il y en a plein et les gens n'en achètent qu'à leur juste valeur - sauf pour l'eventuel touriste paumés qui ne sait pas ce qu'il fait.
a écrit le 06/11/2015 à 10:53 :
Pour prédire les évolutions de l'immobilier, il y a 3 cas de figure.

CAS1: Lorsqu'il y a 5 vendeurs et 100 acheteurs, le prix du marché, c'est celui des 5 acheteurs les plus riches.
CAS2: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 100 acheteurs, les acheteurs les plus riches prennent les plus "belles" maisons, et les plus pauvres prennent les plus "moches".
CAS3: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 5 acheteurs, alors il n'y a plus de concept de prix du marché. Seuls les vendeurs les plus désespérés vendent.

Actuellement l'indice iti donne le nombre d'acheteurs par vendeur (Cherchez "indice de tension immobilier - indice iti") en France est de 0,4. Il y a presque 3 fois plus de vendeurs que d’acheteurs!!! On est de plus en plus dans le CAS#3.
De plus, le papyboom, le chomage, les emplois précaires, la fuite des investisseurs, la baisse des loyers, la montée des taxes proprio, la fuite des retraités à l'étranger (Portugal, Thailande, Belgique...), la baisse de la vente de crédits (cherchez "accord de Bâle III") la remontée de la courbe de dépendance des français, poussent à anticiper une situation dégradée pour les vendeurs.
Et je ne parle même pas des taux qui pourraient augmenter. Century21 annonce qu'une hausse des taux de 1% fera mécaniquement baisser les prix de 15%. Cela fera un grand manque à gagner pour les vendeurs. (Cela ne changera rien pour les acheteurs qui devront donner plus à a la banque et moins au vendeur)...
a écrit le 05/11/2015 à 18:53 :
le marché immobilier en Espagne redemarre , en effet ;
les stoks ont baissés et les chantiers ( dont beaucoup ont été arrétés etant en cours ) réouvrent ;
l'agence immobilière citée dans cet article serait beaucoup plus credible ( au moins pour l'Espagne ) si elle mantionnait le fait que la moitié des transactions se font avec des achetteurs etrangers ( Anglais et Allemands en tète ) .
Réponse de le 06/11/2015 à 10:52 :
En Espagne, aujourd'hui, les faillites financières dû à l'immobilier font fureur. Il y a 6 biens sur 20 en vente qui sont saisis. Les espagnols n’achètent plus, car ils savent que c'est une erreur financière.

La bulle n'a pas encore fini d'y dégonfler.
Il y a toujours 2 solutions face à une bulle: l'éclater rapidement et repasser à la croissance, ou bien la dégonfler lentement et souffrir l'agonie pendant des années, voir des décennies.
a écrit le 05/11/2015 à 13:09 :
Il est curieux que l'agence non citée ne parle pas de l'Angleterre et de la France dont tous les économistes (et non les agences anonymes) clament l'arrivée sous peu de l'éclatement d'une bulle immobilière énorme. La pression démographique (baby-boomers qui deviennent papy-boomers) sans précédent cumulée au chômage record (alors qu'en période de papyboom le chômage chez les jeunes devrait théoriquement être faible, voir quasi nul) avec des emplois non solvables (près de 80% des nouveaux contrats-emplois sont désormais précaires) et en plus le comité de Bâle veut réduire l'accession au crédit fortement.
Si on ajoute la fuite des jeunes qualifiées a l'étranger. Il ne reste plus rien pour soutenir les prix en France. Plus les vendeurs attendent et plus les prix vont baisser.

En plus les taux sont bas, alors la seconde où ils remonteront, les vendeurs auront un manque à gagner conséquent, car lorsque les taux montent de 1% les prix baissent mécaniquement de 10 à 15%. Cela ne change rien pour les acheteurs sans apport conséquent qui doivent donner davantage à la banque mais moins au vendeur, mais cela représente un énorme manque à gagner pour les vendeurs qui auront attendu.


Si vous regardez l'indice de tension immobilière de votre région en France, vous verrez qu'il y a déjà près de 3 vendeurs par acheteur. Et le papyboom ne fait que commencer. La pente est descendante pour les proprios.

L'immobilier Français n'est plus un investissement, c'est un boulet fiscal, une rentabilité faible voir négative (lorsqu'il n'y a pas de vacances locatives) pour une moins value énorme qui attend lors de la revente.

L'immobilier est à fuir.
Réponse de le 06/11/2015 à 0:11 :
Bonne analyse...
Du marché de la Creuse...!
Réponse de le 06/11/2015 à 10:48 :
Oui en effet la crise touche déjà les campagnes, et comme à chaque fois, les bulles éclatent en campagne avant de toucher les grandes villes.
C'est une question de temps. Même Paris montre déjà des signes de faiblesse. Il parait que Bordeaux et Nantes sont les 2 exceptions à la France, mais là aussi, c'est une question de temps.

Il faut aller voir les courbes de Friggit sur le site gouvernemental de la CGEDD pour bien réaliser la baisse en cours: environ 40% de baisse à venir encore... c'est effrayant pour les promoteurs et les agents immo dont la commission dépend des prix. Je comprends qu'ils essayent de désinformer la population autant - ils ont beaucoup d'argent à y gagner.
Réponse de le 07/11/2015 à 17:08 :
Tout ce que vous dites est valable si vous considérez l'immobilier comme un investissement à faire des plus-values. Pour beaucoup de propriétaires, c'est avant tout de se mettre un toit sur la tête. La plus-value éventuelle n'est pas leur souci premier. La transmission par contre fait partie de leur préoccupations, et à la limite, moins le bien aura de la valeur, moins les droits de succession seront élevés. Certaines "valeurs de la famille" valent largement une plus value.
Réponse de le 10/11/2015 à 13:13 :
Valeb, c'est justement à cause de ces droits de transmission qui surévaluent la valeur d'un bien que beaucoup de gens sont forcés de vendre, engorgeant d'autant plus le marché de biens à vendre. Renseignez vous. L'état entretient un peu l'idée que votre bien à de la valeur afin de mieux le taxer mon enfant. Mais cette valeur est imaginaire: la preuve, c'est que personne n'achète. Qui est le pigeon? Le proprio qui roucoule lorsque il s'entend dire que son bien (et les taxes associés) valent 200% de plus qu'il y a 15ans, mais qui n'arrive pas à le vendre sans baisser le prix de manière drastique - la faute au ratio offre/demande qui explose.

La bulle Immo va forcément exploser... sinon votre transmission sera taxée à tel point que vous ne pourrez pas transmettre et serrez obligé de vendre. On a vu ce que cela a donné avec la crise des subprimes lorsque l'offre excède la demande. On assiste lentement à la même chose.
a écrit le 05/11/2015 à 12:28 :
Toujours le même argument, mais à force d'attendre la chute prévue depuis 10 ans, vous serez à la retraite ( ou au cimetière) avant d'avoir acheté...
Réponse de le 05/11/2015 à 14:36 :
une fois au cimetiere, qu est ce que ca peut vous faire d tere proprietaire ou locataire ???
c est pas un but dans la vie de posseder un tas de parpaing !
le but c est de bien vivre, et d utiliser au mieux ses ressources. Que ca soit un location ou en achetant.

et il semble bien que le moment ne soit pas a acheter, a moins de vouloir encaisser de grosses moins values (cf commentaire precedent). avoitre avis pourquoi notre president se met a depenser sans compter (certes pas son argent) pour eviter un degonflement de la bulle : PTZ augmente, nouvelle defiscalisation (pinel), exemption d impots pour les retraites (pour eviter qu ils vendent et fasse pression a la baisse)
a écrit le 05/11/2015 à 11:23 :
le pire est a nice ,tres cher et ville infâme ..
a écrit le 05/11/2015 à 10:57 :
le marche francais est surevalue de 35% ( les resultats sont les memes avec differentes methodes de calcul...)
Réponse de le 06/11/2015 à 0:13 :
Ne serait ce pas vos moyens qui sont dévalués de 35% ?
Réponse de le 10/11/2015 à 12:51 :
D'après les courbes de Friggit, le marché français est encore surévalué de 40% pour entrer dans le haut du tunnel de Friggit... Mais notre conjoncture aujourd'hui est bien pire qu'en 2000...

Pour toucher le bas du tunnel de Friggit et relancer l'immobilier il faudrait une baisse de 65% de l'immobilier.

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