Le projet de loi de finances présenté par le gouvernement le 24 août a modifié la taxation des plus-values immobilières. Après discussion parlementaire, les députés ont gardé le principe de l'abattement, que le gouvernement avait supprimé, mais ont fait passer le délai d'exonération de 15 à 30 ans, avec un nouveau barème (voir ci-contre).
Si vous détenez une maison de famille où vous ne passez plus vos vacances, ou un patrimoine locatif que vous souhaitiez céder d'ici à quelques années, faites vos calculs. « Beaucoup de propriétaires ne se rendent pas compte du montant qu'ils vont devoir payer au fisc car ils n'ont pas d'idée de la plus-value réalisée », soupire Jean Perrin, président de l'Unpi. Pourtant en dix ans, le marché de la pierre a beaucoup progressé, certaines régions affichant des hausses de plus de 100 % ! Avec une taxation de 19 %, plus 13,5 % de prélèvements sociaux, le chèque à régler au fisc va souvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Pour échapper à ce nouvel impôt ou en tout cas le limiter, il existe plusieurs stratégies (lire ci-dessous). La première d'entre elles consiste à vite vendre votre bien pour bénéficier de l'ancien régime d'exonération. Attention, la vente effective doit avoir été réalisée avant le 1er février 2012, c'est-à-dire que le compromis ou la promesse de vente doit être signé dans le courant du mois de novembre au plus tard. Pour échapper à la nouvelle taxe, mieux vaut tout prévoir, et notamment anticiper un éventuel décalage dû à l'acquéreur. « Le vendeur peut prévoir avec son notaire l'insertion d'une clause qui indique que l'acheteur prendra en charge l'impôt sur les plus-values s'il était responsable d'un retard dans la signature », conseille Philippe Pescayre, avocat-associé au cabinet Alérion.
Ce sera le cas si, par exemple, il n'a pas respecté les délais pour demander son crédit bancaire. Autre possibilité, si vous anticipez quelques problèmes de financement pour votre acheteur, insérez dans l'acte de vente une clause résolutoire qui met en place un paiement échelonné sur six mois. « Cela permet de signer l'acte définitif avant le 1er février 2012 et donc de bénéficier de l'ancien régime des taxations des plus-values », assure Alexia Henry, ingénieur patrimonial à la BPE.
Autre piste, uniquement valable pour les particuliers qui envisageaient la vente d'un très grand patrimoine immobilier et ne pourront pas respecter les délais du 1er février : se délocaliser dans un pays de l'Union européenne avant la cession. À condition bien sûr qu'ils aient un intérêt économique à vivre dans leur nouveau pays. « Dans ce cas, ils seront soumis au nouveau régime fiscal, mais ils ne seront imposés qu'à 19 % sur leurs plus-values et échapperont aux 13,5 % de prélèvements sociaux », constate Philippe Pescayre.
Conserver ou louer
Dernière piste : conserver le bien. Vous avez un patrimoine immobilier depuis plus de dix ans et n'envisagez pas de vous en défaire. Pour éviter de payer la nouvelle taxe, gardez-le ! Car si vous le vendez dans deux ou trois ans, la facture risque d'être salée. « Les personnes qui détiennent leur bien depuis 15 ans sont aujourd'hui exonérées en totalité sur les plus-values, mais ne bénéficieront plus que d'un abattement de 20 % à partir du 1er février 2012 », souligne Alexia Henry, ingénieur patrimonial à la BPE. Si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire, louez-là.
3 stratégies pour réduire l'impôt
1 - N'hésitez pas à faire des donations
Si vous disposez d'un patrimoine immobilier important, et que vous envisagez de le transmettre à vos enfants, c'est sans doute le bon moment. En effet, comme les donations sont taxées, elles sont exonérées d'impôt sur les plus-values.
Donner un bien immobilier permet donc de purger intégralement la plus-value réalisée, quelle que soit la durée de détention.
Le souci ? Parfois, le montant des droits de donation est supérieur au gain en impôt sur les plus-values, il faut donc effectuer de fastidieux calculs avant de se lancer dans l'opération.
Bon à savoir : il est possible d'effectuer une donation avec charge, « cela signifie que si le propriétaire donateur rembourse encore un crédit pour financer le bien qu'il donne, les droits de mutation seront calculés sur la valeur nette de ce bien, une fois retranché le montant du crédit restant dû », précise Christophe Chaillet, responsable de l'ingénierie patrimoniale à HSBC France.
Il faut être sûr de son fait, car les donations sont irréversibles. Impossible donc de revenir en arrière si finalement vous souhaitez retrouver votre bien.
Il existe toutefois une alternative, c'est le démembrement : « Si le logement donné est destiné à procurer des compléments de revenus, mieux vaut donner seulement la nue-propriété et conserver l'usufruit pour continuer de percevoir les loyers », précise Alexia Henry, ingénieur patrimonial à la BPE.
2 - Vendez votre bien à une SCI familiale
À condition que l'opération ait un but patrimonial, vous avez la possibilité de vendre tout ou partie de votre patrimoine immobilier à une SCI (société civile immobilière) familiale.
Le fisc est très vigilant sur ce type d'opération, et le risque de requalification est important, s'il prouve que la vente a pour unique but de contourner la nouvelle taxation sur les plus-values. « Une telle opération peut être envisagée dans le cadre d'une diversification de patrimoine, pour un particulier qui détiendrait quasi exclusivement des biens immobiliers et souhaiterait dégager des liquidités pour investir dans des placements financiers », précise Alexia Henry, ingénieur patrimonial à la BPE. Autre idée : vendre un bien immobilier à une SCI familiale dans laquelle les enfants auraient des parts, « lorsque les enfants sont associés au capital de la SCI, cela permet de démarrer une transmission du patrimoine dans les meilleures conditions », souligne Christophe Chaillet, responsable de l'ingénierie patrimoniale à HSBC France.
Pour optimiser l'opération, la SCI doit financer l'achat du bien à crédit car les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ce type de vente est donc plutôt à privilégier pour le patrimoine immobilier locatif, car le crédit sera en partie remboursé grâce aux loyers encaissés.
Attention : en cas d'apport d'un bien par son propriétaire à une SCI familiale, la nouvelle taxation des plus-values est applicable depuis le 25 août 2011.
3 - Changez de résidence principale
Contrairement à la résidence secondaire, la vente d'une résidence principale bénéficie d'une exonération totale d'imposition sur les plus-values réalisées. Si vous partagez votre temps entre un appartement dans une grande ville et une maison de villégiature que vous envisagez de vendre, il est malin de faire de cette seconde votre résidence principale avant de la vendre.
L'opération est contraignante car, même s'il n'y a plus de délai légal minimal d'habitation du bien, les services fiscaux sont très regardants sur ce genre d'opération. « La résidence principale doit être le lieu d'habitation habituelle et effective du ménage », précise Alexia Henry, ingénieur patrimonial à la BPE. Cela signifie qu'il faut effectuer un déménagement physique, mais aussi administratif : revenus, feuilles d'imposition... devront être envoyés à votre nouvelle résidence principale et vos papiers d'identité tenir compte du changement d'adresse. La résidence principale devant être le lieu où le couple travaille et où les enfants sont scolarisés. Attention, en cas de doute, le fisc n'hésitera pas à éplucher les factures de gaz, d'électricité et de téléphone afin de vérifier la véracité du déménagement.
INTERVIEW "La communication gouvernementale autour de la nouvelle loi a été outrageusement mensongère"
Jean Perrin, président de l'Unpi
La nouvelle taxation sur les plus-values vous satisfait-elle ?
Bien sûr que non ! Même si l'Etat n'a cessé de taxer les plus-values, au fil des ans, le délai d'exonération était passé de 32 ans à 15 ans. Fixer ce délai à 30 ans est donc un vrai retour en arrière, d'autant que les moins-values réalisées par certains propriétaires ne bénéficient, elles, d'aucun avantage fiscal particulier.
Quels sont les biens touchés par la nouvelle taxation ?
À partir du 1er février 2012, toutes les plus-values réalisées sur des biens qui ne sont pas des résidences principales seront imposées sous le nouveau régime. La communication gouvernementale autour de la nouvelle loi a été outrageusement mensongère, car elle a été présentée comme une simple suppression de l'abattement sur les résidences secondaires. C'est totalement faux ! L'immobilier locatif et les terrains à bâtir sont inclus dans le champ de la nouvelle mesure. Seule la résidence principale échappe à cette nouvelle taxation.
Cette mesure est censée rapporter 2,2 milliards d'euros. Quelle est votre analyse ?
Ce calcul est totalement illusoire, car la nouvelle taxation va inciter les propriétaires à retirer leur bien de la vente plutôt que de payer 32,5 % sur leurs plus-values, après des abattements minimes par année de détention. Cette mesure va donc provoquer un blocage du marché immobilier et faire baisser les recettes au niveau global, car il y aura moins de droits de mutation encaissés, car moins de ventes. Au final, elle va donc en plus mettre en péril les finances des collectivités locales qui vont devoir augmenter leurs taxes locales. Les propriétaires vont donc subir une double peine, car ils vont voir, à terme, leurs impôts fonciers augmenter.
Comment cela se passe dans le cas d'une mise en residence principale si on est deux enfants pour un bien hérité ? Faut il que les deux enfants se mettent en residence principale dans le bien concerné ou un seul enfant suffit pour échapper a la plus value?
<a href="http://www.immoressources.ca/fr/acheter.html">Condo Lachine</a>
ils sont jamais venus m'aider c'est élus,donc maintenant je vais augmenter mais locations, et attendre d'avoir 65 ans pour vendre quand je pourrais put en profiter.
Vivement que nous sortions tous dans la rue pour tout péter,domage dans arriver la.
Moi aussi j'ai décidé de faire le con au prochain vote !
sarko, donne vite le droit de vote aux émigrés si tu veut avoir la moindre chance d'être réélu !
Les choses vont désormais changées et si un jour il fait descendre dans la rue, je serai le premier à tout "petter" à concurence de se que l'on m'a volé!!
Ne pas descendre dans l'arène pour comprendre la mouvance d'une société, continuer à la gérer du dessus entourer de conseillers qui ne descendent pas dans l'arène non plus , nous conduit sur une mauvaise route . Enfin,cet impôt est un impôt sur la fortune de plus, élargi à 9 millions de foyers..............où est la cohérence.........??????????????
il faudra abolir cette mauvaise loi de toute façon qui va à contre -courant des intérêts communs des français: le bâtiment. On note déjà que l'on commence à faire des dérogations (et regardons bien pour qui...) moyennant quoi les moins habiles et les moins informés seront des pigeons.
Une décision de moyen terme rallongeant de 5 ans et non de 15 aurait eu un quintuple effet bénéfique:
-pas de paralysie du commerce, du bâtiment, pas d'enfoncement aggravé de la chute de la croissance
-rentrée continue des taxes sur les achats -ventes au lieu d'un arrêt
-pas de combines de tous genres dans les achats / ventes
-rentrée supplémentaires pour l'état correspondant aux 5 années nouvelles
- pas de vagues et leurs conséquences électorales
.Non , décidément, l'évaluation des besoins et des moyens n'est pas à la hauteur des enjeux.
Là nous serions cohérent d'un point de vue économique (dans la théorie macro majoritaire depuis quelques siècles). Mais malheureusement, il y a tellement de rentiers parmi les décideurs.... saturne, vos pensées pourront prospérer encore quelques temps.
Oh encore un rentier ! Incroyable, m'aurait-on menti ? Notre humanité n'était-elle pas sensée avoir progressé vers la méritocratie. Ah comme j'aime à dire : "L'homme n'est pas, il devient". Malheureusement, avec des gens dont le seul mérite est d'être né dans la bonne famille, (re)bienvenue aux droits du sang. Quoique, quand on regarde les structures de richesse, cela ne nous a pas jamais vraiment quitté.
Cette loi va modifier le marché immobilier, c'est certain.
L'immobilier, en France, est une mafia. Et ce qui est le plus drôle, c'est que sur les 1630 milliards de dette, combien de centaine l'ont été pour permettre à des gens dont le revenu était compris entre 1 et 2 smic de se loger ?
Seulement, toute cette génération dorée (15% d'inflation ? Pas grave, on augmente les salaires d'autant sans gain de productivité, de toute façon, les enfants paieront !) a un peu oublié comment elle était devenu propriétaire....
J'ai hâte que les débats sur la dépendance commence !
Et puis, arrêtez de vous plaindre, les revenus du travail sont globalement toujours plus taxés en France que les revenus (de la rente) du capital ;-)
Ceux qui gagnent de l'argent sans avoir à créer une VRAIE valeur-ajoutée peuvent encore dormir tranquillement...
Et ceux ci ne voient pas pourquoi ils doivent payer plus d impots sur leur travail pour financer le train de vie des + vieux (car l argent il faudra bien le trouver quelque part et c est pas notre gouvernement qui va baisser les depenses, surtout celles destinees au 3eme age)
Il ne faut pas confondre chiffre d?affaires et résultat. L?impôt sur le revenu est un impôt sur le résultat. La déduction des intérêts n?est pas en soit une exonération, mais une disposition d?ordre générale en matière d?impôts sur le revenu : Les charges sont déductibles des revenus. A titre d?exemple vous pouvez déduire de vos revenus salariés 10 % au titre de vos charges, ou vos frais réels. Pour vous, le salaire est un revenu, pour votre employeur c?est une charge qu?il déduira de son chiffre d?affaires pour obtenir un résultat. Il en est de même pour les intérêts d?emprunt d?un propriétaire bailleur, pour lui c?est bien une charge et pour le banquier un revenu. Si vous deviez imposer la charge d?intérêts d?un bailleur cela reviendrai à imposer une charge et non un revenu et d?autre part imposer deux fois le même produit, une fois au niveau de la banque (les intérêts constituent une partie de ses revenus) et une autre fois au niveau du bailleur.
Au moment où vous allez vendre, on fera le delta entre l'évaluation au moment de l'héritage et au moment de la vente je pense. à confirmer.
le batiment aurait tout a gagner a une chute des prix. le terrain serait moins cher donc les gens aurait plus d argent a mettre dans la construction proprement dite. on aurait par ex des maisons mieux isolees thermiquement ou sans chauffages leectriques (une connerie qu on voit qu en france !)
Et cela a contribué en grande partie à la flambée des pris du mètre car il a attiré la cupidité.
II faut aller plus loin et porter ce chiffre à 80/100 pour débarrasser le marché de tout spéculateur qui le pourrit.
je ne vois pas pourquoi on gagnerait plus en encaissant des loyers qu'en travaillant, ça n'est pas la même fatigue
Donc, cette énième taxe sur la plus value n'a aucun raison d'être surtout qu'elle va empêcher d'acheter plus grand ou de déménager vu que la plus value n'est pas prise en compte quand il s'agit d'une vente pour racheter.
application des decrets au JO alors que pour certaines lois les décret d'application
mettent plusieurs années avant d'être publies au JO
idem pour l'augmentation de la CSG votée le 19 Septembre et applicable au premier
octobre.
Quand on a besoin d'argent les délais sont rapides ...............
les "faiseurs" de loi ont le temps de s'y préparer et devraient aussi être jugé en délit d'initiés.
On s'en rappellera au moment de voter !
Les gens ont bossé pour acheter leurs biens, rien n'est gratuit dans notre monde.
En France on se plaint d avoir une industrie faiblarde et un taux de chomage eleve et on encourage la speculation immobiliere qui elle ne rapporte rien (si ma maison double de valeur, j ai rien cree et ca n a rien rapporte au pays). Le pire c est que le jour ou la bulle explose, ca vous plombe une economie (cf USA, irelande, espagne et bientot france, le gouvernement n ayant plus les moyens de subventionner l immobilier via scellier, ptz et autres)
le plus marrant dans cette histoire, c est qu il faut bien trouver l argent a quelque part. donc au lieu de taxer les propieratire de residence secondaire depuis + de 15 ans (ie les vieux) on va taxer les jeunes qui travaillent (c est bien fait, ils avaient qu a etre plus nombreux et voter ump)
J'en connais un personnellement et pourtant il vit lui dans un logement HLM de paris et e lui ai déjà plusieurs fois qu'il devrait avoir honte ... car au final lui ne dépense pas un sous , a acheter un truc dans lequel il ne virait pas lui même mais le fait payer sur le dos de son petit locataire ...Et des gens comme cela malheureusement il y en pleins
Si on prend en compte la plus value à la vente alors qu'on la prenne à l'achat ! Il est anormal de taxer autant la plus value à la vente quand il s'agit d'une vente pour racheter ailleurs.
Cette loi stupide interdit tout déménagement. Si vous achetez une résidence secondaire, malheur à vous si vous voulez déménager, ce sera impossible.
l immobilier rapporte bien plus qu une assurance vie! ces 10 dernieres annees les prix ont augmentes de plus de 200 % (et c est une moyenne, il y a des endroits ou c est encore plus)
Combien d assurance vie ont fait aussi bien ?
par contre vous avez raison a terme: la personne qui achete de l immo aujourd hui est quasiment sure de faire une moins value: acheter au sommet d une bulle c est jamais bon
D'autre part l'etat ou les communes n'ont pas d'argent pour effectuer la préemption
De ma compréhension vous avez juste droit à un % pour frais d'acquisition et pour travaux et il n'y a pas de coefficient d'inflation, c-à-d que c'est prix de vente moins prix d'achat, sans tenir compte de l'inflation. Donc si votre bien n'a pris de valeur que l'érosion monétaire, vous avez de forte chance de payer quand même.
Enfin bref, tout bon.
J'ai comme projet d'acheter ma residence principale... qui est grandement à rafraichir.. pour cela je souhaiterais découper le terrain en plusieurs parcelles. quelqu'un peut me dire s'il faut prendre en compte la plus-value sur la revente des terrains qui se fera rapidement merci d'avance