Les changements affectant les loueurs en meublé professionnels

Quelle est la nouvelle définition des loueurs en meublé professionnels ?

Sont considérés comme loueurs en meublé professionnels, les contribuables qui respectent les trois conditions suivantes :
? un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (ou justification du refus d?inscription) ;
? les recettes annuelles retirées de cette activité par l?ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 euros.
? et, de surcroît, ces recettes doivent excéder les autres revenus d?activité du foyer fiscal soumis à l?impôt sur le revenu.

Exemple :
Un contribuable célibataire ayant 100.000 euros de salaires est considéré comme LMP s?il réalise plus de 100.000 euros de recettes de location meublée.

Le caractère professionnel ou non de la location meublée s?apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s?appliquer à l?ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Dans quelles conditions s?applique le régime micro ?

Les modalités d?application du régime micro-entreprises aux loueurs en meublé ont été modifiées. Ainsi, pour le bénéfice de ce régime, les limites retenues sont désormais celles applicables aux prestataires de services et non plus celles relatives aux activités de vente.
A compter de l?imposition des revenus de 2009, les loueurs en meublé (professionnels ou non) bénéficient du régime micro-BIC, à la condition que le montant de leur chiffre d?affaires annuel hors taxes n?excède pas 32.000 euros et le taux d?abattement pour charges qui leur est applicable est fixé à
50 % (au lieu de 71% auparavant).

Ce changement ne concerne pas les locaux suivants :
? locaux mis en location à titre de gîte rural ;
? locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme au sens de l?arrêté du 28 décembre 1976
relatif à la répartition catégorielle des meublés de tourisme et des gîtes de France ;
? chambres d?hôtes au sens de l?article L 324-3 du Code du tourisme.

Comment sont imputés les déficits ?

Comme dans le cadre du régime antérieur, les déficits retirés de l?activité de location en meublé exercée à titre professionnel demeurent imputables sur le revenu global sans limitation de montant. En cas d?acquisition d?un immeuble en l?état futur d?achèvement, les charges engagées avant son achèvement sont susceptibles de générer des déficits. Or, en l?absence de recettes, l?activité de location est le plus souvent exercée à titre non professionnel et ces déficits ne peuvent pas faire l?objet d?une imputation sur le revenu global.

Il est désormais prévu que lorsque l?activité est exercée, dès le commencement de la location, à titre professionnel, la part des déficits qui n?a pu être imputée et qui provient des charges engagées en vue de la location directe ou indirecte d?un local d?habitation avant le commencement de cette location, peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l?activité est exercée à titre professionnel.

Comment sont imposées les plus-values ?

Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles si l?immeuble est inscrit à l?actif de leur exploitation. Dès lors, l?exonération des plus-values prévue en faveur des petites entreprises leur est applicable. Désormais, c?est le seuil d?exonération des entreprises réalisant des prestations de services qui est applicable.

Ainsi, si l?activité est exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans, les plus-values de cession des loueurs en meublé professionnels bénéficient :
? d?une exonération totale tant que le montant annuel des recettes générées par cette activité est inférieur à 90 000 ? (au lieu de 250 000 ? antérieurement) ;
? d?une exonération partielle si le montant des recettes n?excède pas 126 000 ? (au lieu de 350.000 euros antérieurement).
Ces seuils s?appliquent également aux gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d?hôtes, sauf dans le cas où ces activités relèvent du régime de la parahôtellerie en raison des prestations annexes offertes. Dans cette dernière hypothèse, les seuils de 250.000 euros et de 350.000 euros sont applicables.

Enfin, pour le décompte de la durée d?exercice, il convient de cumuler les périodes d?exercice à titre professionnel.

Si vous êtes concerné par ce dispositif, n?hésitez pas à contacter votre expert-comptable pour un diagnostic personnalisé.