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Crédit immobilier : les taux baissent, mais pour combien de temps ?

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Par Laura Fort  |   -  527  mots
Depuis le début de l'année, les taux de crédit immobilier se tassent. Mais ils pourraient se tendre à nouveau dans les mois à venir, du fait des difficultés que les banques pourraient avoir à se refinancer.

"Il y a eu en mars une absence de hausse des taux assez inédite depuis 2010", constate Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Pour un prêt sur 20 ans, le taux moyen servi est passé de 4.31% en janvier, à 4.28% en février et à 4.20% en mars (voir l'évolution des meilleurs taux ci-dessous). Au total, 83% des banques ont baissé leurs taux ce mois-ci et 17% les ont maintenus.

Des disparités selon les régions et les établissements bancaires

"Si tout le monde baisse les taux, les points de départ sont différents et il reste des différences marquées selon les régions et les établissements bancaires", précise Hervé Hatt. Sachant que les primo-accédants peuvent par exemple obtenir des taux particulièrement avantageux en province, et surtout en mars. Ce mois est traditionnellement consacré à l'immobilier avec la tenue de nombreux salons et correspond à une période bien précise dans la vie des ménages (l'obtention d'un financement en mars peut se concrétiser par un déménagement en juillet, avant la rentrée scolaire).
De plus, selon leurs campagnes commerciales, les banques privilégient tour à tour certaines cibles de clientèle ou certaines conditions de financement.

Une remontée modérée des taux

Les banques se refinancent aujourd'hui à des conditions relativement avantageuses, notamment auprès de la BCE. Mais celle-ci n'est pas leur seule source de refinancement. Les établissements de crédit se refinancent aussi grâce aux dépôts des épargnants, à l'épargne logement, aux marchés financiers ou encore aux obligations sécurisées.
Or les conditions de refinancement des banques sont amenées à se tendre : "avec l'arrivée de Bâle III, les banques doivent trouver des sources de refinancement plus longues et doivent aller les chercher sur les marchés, ce qui est plus coûteux", précise Hervé Hatt. Meilleurtaux anticipe alors une remontée des taux, mais de façon modérée : le courtier s'attend à une hausse de 20 à 30 centimes (0.20 à 0.30) des taux d'ici la fin de l'année.

Une hausse des taux compensée par une baisse des prix

Pour le courtier, une baisse des prix des biens pourra cependant compenser cette éventuelle hausse des taux. "Une baisse de 5% du prix du m2 fera plus qu'effacer une hausse des taux de 30 centimes. Et si les prix venaient à baisser de 10%, cela effacerait une hausse des taux de 50 centimes", explique Hervé Hatt.
Selon Seloger.com, la baisse des prix de l'immobilier est comprise entre 0 et 5% à Paris, d'environ 5% à Lille ou à Bordeaux, et atteindrait même 10% dans d'autres villes. En fait, pour Hervé Hatt, "cette année, la vraie bataille se jouera donc plus sur la négociation du prix d'achat de son bien que de son taux de crédit".
 

Evolution des taux de crédit immobilier depuis mars 2010

Mois
Meilleur taux trouvé sur le marché (hors négociation) pour un prêt sur 20 ans % de banques ayant baissé leurs taux
Mars 2010 3.60%  57%
Avril 2010 3.60%  73%
Mai 2010 3.60%  74%
Juin 2010 3.55%  79%
Juillet 2010 3.50%  58%
Août 2010 3.45%  62%
Septembre 2010 3.35%  67%
Octobre 2010 3.35%  30%
Novembre 2010 3.40%  16%
Décembre 2010 3.40%  2%
Janvier 2011 3.40%  2%
Février 2011 3.65%  34%
Mars2011 3.80%  4%
Avril 2011 3.85%  4%
Mai 2011 3.98%  0%
Juin 2011 3.90%  22%
Juillet 2011 3.90%  24%
Août 2011 3.90%  8%
Septembre 2011 3.85%  35%
Octobre 2011 3.85%  26%
Novembre 2011 3.85%  4%
Décembre 2011
3.95%  2%
Janvier 2012 4.00%  40%
Février 2012 3.98%  40%
Mars 2012 3.88%  83%

Source: Meilleurtaux.com

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Commentaires

Erreur  a écrit le 13/03/2012 à 22:57 :

Communiquer comme vous le faites dans votre tableau sur le "taux le plus bas obtenu" est un non sens total, car ce taux ne concerne par définition quasiment personne. IL faudrait nous donner le taux moyen, ou, mieux, le taux médian. Je ne comprends pas comment les journalistes peuvent publier des chiffres aussi peu significatifs. Vous, les journalistes, devriez suivre une formation en statistiques, cela éviterait de telles erreurs.

laura  a répondu le 14/03/2012 à 10:56:

Bonjour, le "meilleur" taux n'est par définition pas le reflet du marché. Meilleurtaux le connaît puisque c'est son métier de courtier qui l'amène à identifier la meilleure offre du marché.
Le taux moyen est de fait plus élevé mais baisse également.
Voilà le taux moyen sur 20 ans pour les trois premiers mois de l'année:
Janvier 2012: 4.31%
Février 2012: 4.28%
Mars 2012: 4.20%

Exact  a répondu le 14/03/2012 à 11:18:

Les journalistes, mais les politiciens aussi, feraient mieux de s'intéresser aux indicateurs de tendance centrale et de variance au lieu de s'intéresser uniquement aux cas particuliers extrêmes. Certes, ça serait tout de suite moins racoleur, moins "sexy", de parler de la banale classe moyenne plutôt que des quelques pauvres ou riches.

MP  a écrit le 13/03/2012 à 21:30 :

L'impact des évolutions de taux sur la solvabilité des acquéreurs est relativement faible en comparaison de celui de la durée de remboursement des prêts. Or cette durée est presque toujours définie en fonction du montant mensuel soutenable des remboursements par rapport à un équivalent loyer. Le raccourcissement des durées de remboursement est la clef du système de financement du marché immobilier.

Houari  a écrit le 13/03/2012 à 15:02 :

Les banques empruntent à 1% à durée a moins de 3 ans.
On emprunte pour un appartement sur 10-15-20 ans

pigeon  a écrit le 13/03/2012 à 14:58 :

Paradoxalement c'est les revenus des classes moyennes et pauvres qui sont en chutent libres : chômages, hausses des charges (Loyers, énergies, alimentations, essences !!!), surendettement. Beaucoup ne sont pas solvables aujourd'hui aux yeux des banques (suppression PTZ dans l'ancien). Donc seuls les classes aisés profiteront encore une fois des bons taux, les autres à la rue, SDF ou suicides (en augmentation mais chut). Les maisons chez nous sont invendus et tombent en ruines fautes d'entretiens. Et on ne parle pas du soit disant PRET PAS de l'état qu'aucune banque ne veut réellement proposer aux clients à faibles revenus ouvrant droit à l'APL et à des conditions spéciales soutenue par l'Etat. Reste la vente avec paiement à terme : direct entre particuliers adieu le banquier, adieu ses intérêts.

rezdechausseecom  a écrit le 13/03/2012 à 13:50 :

En effet, aucune hausse des taux ce mois-ci, du jamais vu depuis mai 2010 ! En région parisienne, les prix de l'immobilier affichent une baisse des prix de 10%, associée à une baisse des taux de 0,10 point, ce qui correspond à plus de 12% de pouvoir d?achat supplémentaire pour l'acquéreur...
www.vivre-en-rez-de-chaussee.fr

paul emploi  a écrit le 13/03/2012 à 12:27 :

On verra après les élections présidentielles si ce "miracle " de la baisse des taux perdure . Les banques ont un besoin crucial de recapitalisation, notamment en reconstituant leurs marges . Ceux ne sont pas les prêts accordés par la BCE qui changeront la donne car ils doivent être remboursés dans trois ans alors que les prêts immobilier accordés par les banques - 65% de leur activité - sont sur 20 ans.

DerRichter  a écrit le 13/03/2012 à 10:23 :

Les taux doivent grimper au delà de 5% sur 15 ans afin que la bulle immobilière crève.
Par pitié, cessez de faire l'apologie de la hausse des prix jusqu'au ciel, cela dessert l'économie et crée des rentes de situation insoutenables et destructrices de lien social.

@Dummkopf  a répondu le 13/03/2012 à 13:27:

La bulle ne peut se résorber que si l'Etat arrête de déformer le marché immobilier avec des taxes et des lois ubuesques.

napoleon  a répondu le 13/03/2012 à 16:51:

+1

Oui  a répondu le 13/03/2012 à 22:53:

Exactement.

DerRichter  a répondu le 14/03/2012 à 7:53:

Je suis d'accord : stop au PTZ, aux défiscalisations diverses (Perissol, Besson, Scellier, Girardin outre-mer, etc), suppression du régime micro-foncier et obligation du passage au réel pour tout le monde, suppression progressive des APL afin de forcer la baisse des loyers.

Stop !  a répondu le 14/03/2012 à 14:13:

Sans oublier la suppression des taxes diverses sur les revenus immobilier et le patrimoine immobilier, ainsi que l'interdiction du logement social, la suppression des PLU, l'abrogation de la loi SRU et celles sur la protection des locataires de mauvaise foi.

Generation Post 80  a répondu le 15/03/2012 à 7:28:

je ne suis pas d'accord : sinon, je demande à ce que mes revenus issus du travail ne fassent plus l'objet de taxes !

Et je vous rappelle une dernière chose : contrairement à l'immobilier, le marché du travail n'est pas en bulle, il prend effectivement sa perte et supporte déjà des coûts mirobolants vis à vis de certains pays producteurs.

Finalement, le patrimoine immobilier ne pouvant être délocalisé et ayant été financé pour certains par la dette, ce n'est pas une ponction aussi dangereuse que celles pesant sur la valeur ajoutée.....

tron  a répondu le 18/03/2012 à 7:10:

@stop

Alors pourquoi autant d'investisseurs sont sur le marché?
Si ils ne sont pas contents ils n'ont qu'à aller investir ailleurs ou mettre leurs biens à la vente, ils trouveront naturellement leurs vrais prix au mètre carré.

tron  a répondu le 18/03/2012 à 7:12:

@Generation Post 80

+1
Et qui plus est, à l'heure ou on veut remettre les gens au boulot, il est plus crédible de mettre aussi ces gens à contribution.

Une question ??  a écrit le 13/03/2012 à 9:47 :

Je ne comprend pas pourquoi les banques ont tant de mal a se refinancer ? Il me semblait qu'elle venait de veneficier 500 miliard d'euros, et que juste acant avait deja placé a meu mres la meme somme au sein de la bce ?? Si des qu'on leur prete elle lenteplace plutot que de nous le preter effectivement ca parait dur !! Quelqu'un aurait des precisions ?? Merci

Précisions  a répondu le 13/03/2012 à 13:25:

Les prêts immobiliers sont à 20 ans. Les prêts pour les titres publics sont à 10 ans. Les prêts aux entreprises sont à 5 ans. Les LTRO de la BCE sont à 3 ans. Les placements à la BCE sont à la nuit. Est-ce suffisamment précis ?

figatelli  a répondu le 13/03/2012 à 21:20:

Il existe toujours une crise de confiance. En effet, certaines banques detiennent toujours des actifs plus ou moins toxiques. Avec en plus les nouvelles regulations qui exigent un renforcement des fonds propres, l'argent emprunte sert a les consolider et respecter des ratios plus strictes (en fin de mois, de trimestre etc...). L'argent emprunte a la BCE est a 3ans, pas 20ans!! Il faut comparer ce qui est comparable. Donc une reouverture des vannes du marche interbancaire ameliorerait l'apport de liquidites, mais avec toutes les regulations mises en place et futures, il va se passer un peu de temps avant que les credits coulent a flot.

Reponse  a répondu le 13/03/2012 à 22:55:

Une grande partie de cette somme servira à rembourser des dettes que les banques devaient rembourser en 2012... Bref, les banques étaient incapables de tout rembourser, et c'est la BCE qui a pris le risque de leur préter. On verra dans 3 ans si elles sont capables de rembourser; si ce n'est pas le cas, la BCE et donc les états feront des pertes monumentales.

Inexact  a répondu le 14/03/2012 à 14:16:

La BCE ne peut pas faire de pertes.

figatelli  a répondu le 14/03/2012 à 15:16:

Quand la BCE prete elle exige du collateral donc si les emprunts ne sont pas rembourser elle gardera les titres deposes par les banques (c'est du repo pas un pret "nu")

??  a écrit le 13/03/2012 à 9:45 :

Je ne comprends pas pourquoi les banques ont tant de mal a se refinancer ? On entend tout le tps que les banques

Taux  a écrit le 13/03/2012 à 9:16 :

Les taux immobiliers sont liés à l'inflation et au taux de refi des banques. On a actuellement 2,6 d'inflation plus 1 de refi. Avec des taux immobilier vers 4, la marge des banques est de 0,4. Il n'y a pas de miracle.

Pelle  a répondu le 13/03/2012 à 10:20:

Les banques se financent à 1% au près de la BCE... ca fait une belle marge.

marcus  a répondu le 13/03/2012 à 10:50:

et non justement "Pelle" ça se saurait si les banques faisaient 2 ou 3 pts de marge sur un pret immo, les taux de marge ne dépassent pas 0.4% aujourdhui, quand les banques se pretent entre elles, on n'est pas vraiment à 1%....les banques n'empruntent pas qu'à la BCE!!!

Anthony  a répondu le 13/03/2012 à 12:47:

N'oublie pas les frais de fonctionnement (salaires infrastructures, coût du risque...)

@ pelle  a répondu le 13/03/2012 à 12:52:

vous oubliez le taux d'inflation et le taux du risque... mais bon votre raisonnement a le mérite d'être simpl(iste) et donc il peut se comprendre quand on se contente de recracher des commentaires maintes fois lus mais sans expertise

@Pioche  a répondu le 13/03/2012 à 13:22:

0,4 on te dit !

Truelle  a répondu le 13/03/2012 à 13:28:

Vous confondez les taux de refinancement à court terme (1%) et les taux de refinancement à long terme (beaucoup plus élevés en raison de la crise de confiance actuelle).

MJ  a répondu le 13/03/2012 à 19:12:

Ce n'est pas aussi simple. Elles ont pu se refinancer à 1% sur une durée de 3 ans mais votre prêt immobilier lui n'est pas d'une durée de 3 ans, plutôt entre 10 et 20 ans. Une banque ne peut pas adosser des ressources courtes à des prêts immobiliers aussi long sous peine d'exploser toutes les limites en risque de taux (si dans 3 ans elle rembourse la BCE et que les taux sont à 8% elle n'a plus qu'à mettre la clé sous la porte car votre crédit immo lui sera toujours au même taux s?il est à taux fixe). Chaque banque a sa propre stratégie de refinancement mais en moyenne le refi moyen tourne plutôt entre 7 et 10 ans. Pourquoi ? Pour se refinancer la banque tient compte des remboursements anticipés de ses clients. Statistiquement en raison des divorces, des successions et autres événements de la vie, la durée de vie réelle moyenne d'un prêt tourne plutôt autour de 7-8 ans. C?est sur cette durée que la banque cherche à se refinancer et cela coûte bien plus que les 1% auxquels vous faites allusion.

Solestella  a répondu le 13/03/2012 à 20:00:

taux d'inflation de 2,6 % veut dire que si vous gardez un an 100 euros sans l'utiliser (ce que fait une banque qui accorde un prêt d'un an), au bout de l'année, on vous rend 100 euros qui auront perdu un pouvoir d'achat de 2,6 %, donc pour acheter la même chose avec il faut que le débiteur vous rende 102.6 euros et vous n'avez rien gagné. Si vous n'avez pas l'argent et que vous l'empruntez il faut en plus ajouter le taux de financement ex 1 % à la BCE (probablement le meilleur taux de refi).

Aluk  a répondu le 14/03/2012 à 0:38:

Clair Pelle. C est un vrai scandale d appliquer des taux pour particuliers si hauts dans ces conditions. Quoiqu il se passe, on se fait entuber.

@kula le bien nommé  a répondu le 14/03/2012 à 14:19:

Non.