L'année 2016 aura donc été couronnée de succès pour les professionnels de l'immobilier, avec 845.0000 transactions dans l'ancien, selon la fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Du jamais vu depuis le début du siècle, même si en pourcentage du parc total de logements, c'est un peu moins que lors de la période faste d'avant crise de 2008. La première explication de cette très bonne santé du marché immobilier est incontestablement le niveau historiquement bas des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers (1,31 % en novembre en moyenne, selon Crédit Logement).
Grâce à cela, les montants de crédits immobiliers accordés par les banques ont atteint des records : 258 milliards d'euros de crédits ont été signés entre décembre 2015 et novembre 2016 (+20 % sur un an), dont 58 % sont dus à des renégociations liées aux taux bas. Des chiffres impressionnants. Philippe Amestoy, le directeur général délégué de la banque Crédit du Nord, n'hésite d'ailleurs pas à parler de « surchauffe » sur le marché de crédit immobilier français.
Le succès du PTZ dans l'ancien
Par ailleurs, le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) instauré le 1er janvier 2016 a également joué un rôle important pour maintenir l'activité dans les villes moyennes. Contrairement à ce que prédisaient beaucoup de professionnels de l'immobilier, la part élevée de travaux demandée par le législateur pour bénéficier d'un PTZ (25 % du montant de l'acquisition), n'a pas rebuté les emprunteurs. Car en parallèle « les conditions d'éligibilité du PTZ ont été considérablement élargies », constate Philippe Amestoy. Ce nouveau PTZ a notamment permis d'accélérer le retour des primo-accédants sur le marché de l'accession. Globalement en 2016, la capacité d'achat des ménages a ainsi crû de 7,6 % entre 2015 et 2016, note la Fnaim, permettant un gain moyen de cinq mètres carrés, malgré la hausse des prix d'1,5 % en 2016.
Reste à savoir si cette croissance va se pérenniser en 2017. Pour l'instant, l'activité semble très bonne : selon les professionnels du secteur, l'année a commencé sur les mêmes bases que 2016. La Fnaim prévoit d'ailleurs une hausse des transactions à 850.000 ventes cette année, et une hausse des prix d'entre 2 % et 5 %. « L'année 2017 s'annonce sous des auspices favorables, au moins concernant le premier semestre », confirme Jean-François Buet, le président de la Fnaim.
Une seconde partie d'année incertaine
En revanche, « la suite est plus incertaine du fait de l'élection présidentielle, qui pourrait susciter une certaine prudence dans l'attente des décisions du nouveau gouvernement, notamment en matière fiscale », ajoute Jean-François Buet. Reste qu'au-delà des mesures gouvernementales contraignantes, plusieurs éléments pourraient également interrompre la bonne dynamique engagée. D'abord le niveau des taux d'intérêts de crédits immobiliers, qui remontent légèrement depuis le point bas de novembre. Certes, pour 2017, les économistes s'accordent à dire que la hausse sera modérée, et donc pas de nature à créer un blocage du marché. Mais d'éventuels chocs économiques, par définition peu prévisible, pourraient comme souvent venir changer la donne. Ensuite la hausse des prix de l'immobilier en France sera tout de même à surveiller. Dans les centres urbains notamment, des hausses de quelques points de pourcentage rogneraient significativement le pouvoir d'achat des potentiels acquéreurs.
Enfin, les politiques d'octroi de crédits des banques seront scrutées. Elles sont aujourd'hui beaucoup plus souples qu'il y a quelques années. « Les banques sont moins exigeantes sur le taux d'apport personnel. Il leur arrive désormais de financer 90 %, voire la totalité du montant d'une acquisition immobilière », constate Philippe Amestoy. Cela vient principalement de la meilleure confiance des banques dans l'avenir, et donc dans la capacité de leurs emprunteurs à rembourser leurs crédits. Ainsi, les acquéreurs, grâce au PTZ et aux taux bas, ont parfois été incités à financer intégralement leur acquisition par le crédit... alors qu'ils possédaient un apport. Bref, comme souvent dans l'immobilier, et surement plus qu'ailleurs, la bonne santé du marché ancien en 2017 dépendra du degrés de confiance des acteurs économiques dans l'avenir.
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