Le prêt « in fine » : un outil qui peut se révéler pertinent

Le financement dit « In fine » (« à la fin » en latin) est ainsi nommé car le capital emprunté se rembourse en une seule fois, en fin de crédit (lors de la dernière échéance). Afin de s'assurer du remboursement du capital emprunté, la banque va prendre une garantie réelle en s'appuyant sur un placement financier demandé à l'emprunteur (on parle de nantissement du produit financier au profit de la banque).

Lorsqu'il s'agit d'immobilier, l'utilisation de ce financement est souvent mal perçue, dépeint avec excès, dans le sens positif ou négatif. Pour certains, il s'agit d'un formidable outil de « défiscalisation ». Pour d'autres, il représente un produit dont le remboursement des intérêts d'emprunt (ainsi que la nécessité de placer un capital en garantie) ne profite qu'à la banque.

Bon ou mauvais ? En fait, ni l'un, ni l'autre car ce financement particulier peut répondre à des objectifs précis :

I. Les intérêts d'emprunt sont déductibles en totalité des revenus locatifs : si un particulier acquiert un bien immobilier et le met en location, il va percevoir des revenus locatifs, les déclarer et payer l'impôt sur le bénéfice locatif. Le montant de cet impôt est calculé en fonction de la tranche d'imposition maximale du contribuable. Le revenu locatif est également soumis aux contributions sociales. La solution in fine peut permettre un gain fiscal significatif

II. Une mensualité de crédit plus légère : l'acquéreur peut également être intéressé par le financement In fine s'il souhaite bénéficier d'une mensualité basse et donc d'un effort de trésorerie moins élevé (tout en conservant l'avantage de l'effet fiscal lié à la déduction des intérêts d'emprunt). Cela peut lui permettre de respecter un taux d'endettement acceptable (toujours en souhaitant conserver l'avantage de l'effet fiscal lié à la déduction des intérêts d'emprunt).

III. Le placement d'un capital en garantie : l'approche de la banque consiste à calculer quel montant faut-il placer au départ du financement (sur un produit de placement sécurisé) pour obtenir le capital nécessaire en fin de crédit pour solder l'emprunt. Plusieurs hypothèses sont possibles :

a. L'emprunteur dispose déjà en trésorerie de la totalité du capital emprunté et estime ne pas en avoir besoin pour un autre objet. Il peut donc placer aujourd'hui 100 000 ?. Ce placement va générer des intérêts que l'emprunteur pourra récupérer comme il l'entend dès lors que le produit dispose toujours de 100 000 ? de capital.
b. Une autre approche consiste à calculer quel montant faut-il placer au départ du financement (sur un produit de placement qualifié de sécurisé comme l'assurance-vie) pour obtenir le capital nécessaire en fin de crédit pour solder l'emprunt.
c. Enfin, si l'emprunteur ne dispose pas du capital nécessaire il a la possibilité de verser, par exemple mensuellement, une épargne sur ce produit de type assurance-vie jusqu'au terme du financement. Cette approche est avantageuse car elle permet d'utiliser le levier fiscal et financier de l'approche « in fine » sans avoir de capitaux conséquents.
IV. Un outil de protection de la famille : l'un des avantages majeur du crédit « in fine » est de répondre à l'objectif de protection de la famille. En effet, lorsque l'acquéreur emprunte, il souscrit en parallèle une assurance en cas de décès ou invalidité. Dans l'hypothèse du décès de l'emprunteur, l'assurance (DI) va solder le financement et les ayants droits hériteront d'un patrimoine payé, ainsi que d'un produit d'assurance-vie initialement nanti par la banque et ceci net de frais de succession (dans la limite de 152 500 ?). En orientant ainsi différemment son placement d'assurance-vie, tout en le conservant (lui permettant ainsi de continuer à capitaliser), l'emprunteur double la protection de sa famille en cas d'évènements majeurs.

En conclusion, il s'agit bien d'un outil financier qui doit être utilisé avec précaution, suite à une analyse précise des objectifs. Il a bien entendu ses limites mais peut s'avérer très efficace.