Alors que le nombre de crédits immobiliers est au plus bas et que les pistes pour relancer la machine sont discutées ce mois-ci entre les banques et le ministère de la Transition écologique, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, la solution n'est pas à trouver du côté d'un assouplissement des règles d'octroi du crédit immobilier fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour limiter le surendettement des ménages.

« Remettre en cause le HCSF », ou « ses critères », « n'est en rien le sujet », a-t-il dit vendredi soir sur Europe 1. Pour lui, « remettre en cause le HCSF ou ces critères. Ça, c'est vraiment vendre des illusions parce que ça n'est en rien le sujet ».

« Règles de bon sens »

« On avait mis des critères de bon sens pour éviter le surendettement des ménages, pour que les gens qui prennent un projet immobilier soient sûrs de pouvoir le rembourser. On les a un peu assouplis l'année dernière et c'est ce qu'on appelle les critères HCSF », a-t-il poursuivi.

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Les règles encadrant le crédit immobilier, revues chaque trimestre par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) rassemblant notamment la Banque de France et le ministère de l'Économie, ont effectivement été ajustées à la marge lors de sa dernière réunion du 5 décembre. Mais les grands principes sont néanmoins restés figés dans le marbre : les banques n'ont pas le droit de signer un crédit immobilier si le montant total des dépenses des emprunteurs liées à l'habitation dépasse 35% de leurs revenus (taux d'effort), ni pour une durée supérieure à 25 ans, sauf si des travaux représentent 10% du montant total de l'opération. Ces bornes peuvent être contournées dans 20% des cas, à condition que cela concerne en priorité des résidences principales et vise, dans près d'un tiers des cas, des primo-accédants.

Cette « flexibilité jusqu'à 20% pour déroger à ces critères n'est utilisée qu'en partie, elle est utilisée à 15% », a précisé Villeroy de Galhau.

Un proposition de loi veut s'attaquer au « taux d'effort »

Cette prise de position du gouverneur va à l'encontre de Bercy, qui s'est prononcé en faveur d'une proposition de loi portée entre autres par le député de la majorité Lionel Causse. Celle-ci vise d'abord « à modifier la composition du Haut Conseil de stabilité financière, afin d'y faire entrer un député et un sénateur », et s'attaque ensuite au taux d'effort, lui préférant la notion de « reste à vivre ».

Les propos de Villeroy de Galhau interviennent, alors que les membres du HCSF, qui se réunissent tous les trimestres, n'ont toujours pas annoncé la date de leur prochaine réunion, première de 2024. Elle avait eu lieu l'an dernier le 7 mars.

De nombreux agents économiques et politiques espèrent une relance des nouveaux crédits immobiliers, sans succès pour le moment. A 7,6 milliards d'euros hors renégociations au mois de janvier, celle-ci a atteint un point bas depuis près de dix ans, selon la Banque de France.

Outre la révision des règles du HCSF, d'autres pistes pour relancer la machine sont discutées ce mois-ci entre les banques et le ministère de la Transition écologique. De l'avis de nombreux acteurs de ce marché, la relance viendra de l'attitude des potentiels acheteurs : soit ils se résignent à acheter plus petit pour le même budget, soit ils attendent une hypothétique baisse des prix.

Béchu pousse le prêt remboursable in fine.

Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a mis en avant en début d'année un type de prêt méconnu du grand public, s'appuyant sur l'exemple suisse : le prêt remboursable in fine. Très peu commercialisé aujourd'hui par les établissements bancaires en France, ce produit dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital.  En pratique, l'emprunteur paye chaque mois les intérêts du prêt (et l'assurance) mais ne rembourse le capital qu'en une seule fois, à échéance du prêt.

L'idée de Christophe Béchu serait d'introduire une part de remboursement in fine dans les crédits immobiliers classiques à la française, à taux fixe.  Cette proposition a été accueillie fraîchement par la Fédération bancaire française (FBF) et la Banque de France.

Dissocier le foncier du bâti

La directrice générale adjointe de la Confédération Nationale du Crédit Mutuel Priscille Szeradzki a mis en avant deux dispositifs la semaine dernière, en marge de la présentation des résultats de son groupe bancaire. D'abord le bail réel solidaire, qui dissocie le foncier du bâti afin permettre de baisser le prix des logements : « vous achetez uniquement le logement et vous louez le terrain à un Organisme foncier solidaire (OFS) pour un loyer faible, en signant un bail réel solidaire, d'une durée comprise entre 18 et 99 ans », explique sur son site le géant du logement social et des aides à l'habitat Action Logement.

Le Crédit mutuel pousse également le « prêt social location accession », qui permet aux locataires de décompter une partie de leurs loyers déjà versés du prix d'achat du logement.

« On pourrait peut-être s'appuyer » sur ces deux produits et « les améliorer », a expliqué Priscille Szeradzki, qui les trouve particulièrement adaptés aux ménages disposant de faibles revenus.

Transférabilité et la portabilité des prêts

De son côté, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) défend depuis plusieurs mois la transférabilité et la portabilité des prêts pour contrer la « sclérose » du marché.

La transférabilité permet à un propriétaire de conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l'emprunt qu'il a contracté pour le bien qu'il souhaite revendre, en conservant ainsi le taux de prêt initial et en s'exonérant d'indemnités de remboursement anticipé. La portabilité consiste à attacher le prêt non pas à l'emprunteur mais au bien lui-même, permettant le transfert du prêt accordé initialement à l'ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur, précise la Fnaim.

Rebond de la demande selon Crédit Logement

« Geler » un taux sur le temps long n'est cependant pas forcément le plus avantageux pour l'emprunteur, alors qu'il peut dans le modèle français renégocier auprès de sa banque son taux à la baisse au cours de la vie du crédit. Il l'est encore moins pour les nouveaux crédits puisqu'après avoir dépassé la barre des 4%, le taux moyen repart actuellement à la baisse, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui font état d'un rebond de la demande de crédits immobiliers de 8,5% en janvier par rapport à décembre, avec un taux moyen de crédit à 4,15% en janvier, et même 3,99% en février, contre 4,22% en décembre 2023.

Pour la Banque de France au contraire, le taux d'intérêt moyen, hors frais et assurances, des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) augmente, passant de 4,04% en décembre à 4,17% en janvier. Les statistiques de la banque centrale portent sur l'ensemble du marché, contrairement à celles de Crédit logement, fruit d'un retraitement sur la base de données partielles. Mais ces dernières peuvent être plus proches du terrain puisque comptabilisées plus tôt dans la phase de financement, avant la finalisation du dossier de prêt par la banque.

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