Les statistiques de l'immobilier sont désormais scrutées comme le lait sur le feu depuis que le gouvernement a annoncé son intention de redonner du pouvoir d'achat immobilier et de participer à un choc de l'offre de logement pour tenter de faire repartir un marché complètement à plat.

La bonne nouvelle est que les taux de crédit immobilier continuent de décroître sensiblement, selon le dernier pointage de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Ainsi, le taux moyen (hors assurances) repasse sous les 4 % pour s'établir à 3,99% en février 2024, soit 16 points de base de moins qu'en janvier. La baisse amorcée en janvier s'est même accélérée en février. Selon le courtier VousFinancer, les baisses de taux seraient plus modérées en mars.

Reprise lente

Mais, comme le souligne l'Observatoire, l'année 2024 commence sur une faible progression des revenus des emprunteurs, après plusieurs années d'augmentation rapide. Résultat, les ménages sont toujours contraints à l'abandon de projets, ou à les modifier de façon substantielle. Pour autant, la production de crédit repart, avec une hausse de 35% sur les deux premiers mois de l'année, par rapport à décembre 2023.

« Le rebond est encourageant mais la reprise va être lente et hésitante », soutient l'Observatoire. En rythme annuel glissant, la production de crédit reste en baisse de 40 %. Selon les chiffres de la Banque de France, qui prend en compte les crédits effectivement débloqués, la production s'établit à 7,6 milliards d'euros en janvier (hors renégociation), contre 8,2 milliards en décembre.

Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a rencontré les banques pour tenter de trouver de nouvelles solutions pour « redonner du pouvoir d'achat », et ce « sans braquer personne », insiste l'entourage du ministre.

Les banques mises à contribution

Ce dernier a évoqué deux pistes, celle de relancer le prêt in fine (sur une partie du capital emprunté, environ 20 à 30 %, pour échapper à la règle du taux d'effort maximum de 35%), et celle de mettre en place un crédit hypothécaire, avec comme garantie un bien existant, pour faire baisser le taux du crédit. Deux pistes qui laissent les professionnels du crédit pour le moins sceptiques.

« L'exemple suisse avancé n'est pas transposable en France, à moins d'accorder un avantage fiscal sur les intérêts payés », avance un banquier. Quant au crédit hypothécaire, il ne s'adresse dans l'esprit du ministre qu'à ceux qui disposent déjà d'un bien qu'ils seraient prêts à mettre en caution. Ce n'est clairement pas dans la culture française, sauf exception sur des cas bien particuliers. Le ministre attend cependant le retour des propositions des banques d'ici un mois.

Leur réponse est déjà connue : le crédit amortissable à taux fixe reste le meilleur produit pour les ménages pour financer leur logement. Ce type de crédit a coûté cher aux banques en 2022 et 2023 car ce sont les banques qui prennent en charge le risque de taux quand ils montent mais aussi quand les taux baissent via les renégociations de crédit.

Pour certains professionnels, il serait simplement temps d'assouplir les règles d'octroi de crédit imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) lorsque les taux étaient en moyenne de 1% et que le marché de l'immobilier était en train de s'emballer. Ce n'est clairement plus le cas aujourd'hui.