Les deux dernières années ont profondément transformé le marché du crédit immobilier, de manière sans doute durable. La hausse des taux – près de 200 points de base en 2023 pour atteindre un taux moyen hors assurance de 4,2% au quatrième trimestre – a permis aux banques de revenir sur le marché du crédit et les courtiers pointent un frémissement de la demande en ce début d’année. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il ne faut pas s’attendre à un rebond du marché en 2024, mais plutôt une stabilisation, avec des taux qui vont lentement baisser, pour terminer l’année à 3,25%.[Article publié ce vendredi 19 janvier 2024 à 08H36 et mis à jour à 10H48]Deux chiffres marquent l'année immobilière 2023 : un recul de 20 % des transactions, autour de 900.000, soit le niveau de 2016, et une baisse de 40 % de la production de crédit immobilier, à 132 milliards d'euros (hors renégociation), selon les premières estimations. Un écart qui peut paraître surprenant, mais qui s'explique par la profonde transformation du marché ces deux dernières années sur fond de hausse rapide des taux d'intérêt.
«Le marché s'est déplacé vers des catégories d'opérations moins chères, moins bien localisées et pour lesquelles on utilise moins le crédit, toutes choses égales par ailleurs. D'autant plus que les exigences en apport personnel ont eu également comme conséquence un moindre recours à l'emprunt pour une très grande partie de la clientèle »,détaille Michel Mouillart, professeur d'économie et conseiller scientifique de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
« Nous sommes sur un marché de la transaction immobilière beaucoup plus inégalitaire », résume de son côté Pierre Chapon, cofondateur du courtier en ligne Pretto, qui note même un doublement des achats en cash d'une année sur l'autre. Pour Michel Mouillart, la hausse des taux - 4,20% en moyenne au quatrième trimestre (sans assurance), selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA - n'explique pas tout : les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui imposent notamment un taux d'effort maximum de 35%, a également contribué à la hausse de 45% depuis 2019 de l'apport personnel moyen. « Une hausse vertigineuse ! », relève même le professeur émérite.
Le mirage de la baisse des prix
Les clientèles et les projets ont été effectivement complètement bouleversés. Les ménages qui ont réalisé des transactions ont vu leurs revenus augmentés de plus de 8% en 2023. Du jamais vu. La hausse de l'apport personnel exclut la part des ménages des moins favorisés du marché. Enfin, les ménages qui ne peuvent plus réaliser leurs projets dans les grandes agglomérations se sont déplacés dans l'espace, partout sur le territoire où les prix sont les plus bas.
