La production de crédits à l'habitat (hors renégociation) est passée au mois d'août sous la barre des 10 milliards d'euros, une première depuis mars 2016, a indiqué la Banque de France dans ses statistiques mensuelles de crédits aux ménages. C'est donc une production divisée par deux par rapport aux belles heures de l'immobilier en France durant les mois de mai à juillet 2021, lorsque la production mensuelle dépassait les 20 milliards d'euros.

L'une des principales causes à ce ralentissement du marché, - qui revient à une certaine « normalité » après les excès des années post Covid avec des taux exceptionnellement bas -, reste bien sûr la brutale remontée des taux depuis l'été 2022, qui ne s'est pourtant répercutée que très progressivement sur les barèmes de taux proposés à la clientèle en raison du taux d'usure (dont l'ajustement est désormais mensuel).

Marges négatives

Selon les chiffres de la Banque de France (qui ne portent que sur les dossiers effectivement décaissés), le taux d'intérêt moyen (hors assurances et frais) d'un crédit immobilier est de 3,81% en août, soit une multiplication par trois et demi en dix huit mois. Et l'accélération de la hausse a été significative lors de l'entrée en vigueur de la mensualisation de l'actualisation du taux de l'usure depuis le 1er février dernier.

Cette mesure dérogatoire a permis aux banques d'ajuster plus vite le taux commercial de leur crédit accordé aux clients aux conditions de refinancement. D'ailleurs, les courtiers le soulignent, des banques commerciales qui avaient freiné sur la production, dont les marges ont été négatives au premier semestre, commencent à revenir prudemment sur le marché.

Les primo-accédants représentent 50 % de la production

A ce jour, l'encours total des prêts immobiliers commence à plafonner, aux alentours de 1.300 milliards d'euros, contre des progressions de plus de 6 à 7 % auparavant, mais le montant de ces encours reste quatre fois plus élevé qu'il y a vingt ans.

La Banque de France a profité de cette publication mensuelle pour affirmer une nouvelle fois le bon accès des primo-accédants au crédit immobilier, un angle d'attaque régulièrement utilisé par les courtiers demandeurs pour demander un assouplissement des règles d'octroi de crédit immobilier, fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Ce dernier a récemment opté, sous la pression de la Banque de France, pour un statu quo tout en se réservant le droit de refaire le point sur cette question lors de sa prochaine réunion en décembre.

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Selon la Banque de France, les primo-accédants pour l'acquisition d'une résidence principale représentent toujours « la moitié de la production de crédits en 2023, une proportion légèrement supérieure à la moyenne observée depuis 2015 ».