La deuxième tentative ne sera pas la bonne. Un an après un premier report, Credit Suisse, récemment rachetée par UBS, a annoncé avoir à nouveau suspendu le projet de cotation de son fonds immobilier 1a Immo PK, prévu en principe pour le quatrième trimestre 2023. « En raison de la nouvelle baisse des volumes de transactions sur le marché des fonds immobiliers suisses cotés par rapport à l'année précédente, (une IPO) aurait probablement conduit à une volatilité nettement plus élevée en cas de cotation en bourse », a justifié Credit Suisse dans un communiqué jeudi.

Pourtant, après deux années de chute vertigineuse de l'immobilier européen avec la hausse des taux, le timing semblait propice alors que les valeurs immobilières ont connu un rallye surprise cet été. Depuis 2021, l'indice immobilier européen Stoxx Europe Real Estate a chuté de 35% mais l'indice a gagné 6% depuis juillet alors que les principales sociétés foncières européennes ont revu à la hausse leurs prévisions de bénéfices. Selon les données Refinitiv, les révisions de bénéfices sont ainsi devenues positives en juillet après quinze mois de baisse, avec des profits attendus en hausse de 1,4% en 2024.

Scénario rose

Selon l'agence Reuters, les vendeurs à découvert ont même dû racheter des titres pour couvrir leurs positions au mois d'août alors même que les flux nets positifs commencent à se matérialiser sur certains fonds indiciels immobiliers (ETF), comme celui de BlackRock qui a enregistré une hausse de 10% de ses flux entrants depuis mars.

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De fait, les économistes anticipent une pause dans la hausse des taux des banques centrales, y compris en zone euro, après la hausse de 25 points de base prévue par la Banque centrale européenne lors de sa prochaine réunion du 14 septembre. Certes, les pressions inflationnistes sont toujours présentes, notamment à l'aune de la hausse des prix de l'énergie mais l'épisode de hausse des taux est désormais terminé ou presque, alors même que les indicateurs d'activité commencent à se dégrader.

Forte décote

La situation des sociétés immobilières cotées n'est cependant pas très brillante et elles affichent toujours de très forte décote, de l'ordre de 35% sur l'actif net réévalué fin 2022. Ce qui peut représenter une fenêtre de tir pour revenir sur le secteur alors que les choses commencent à s'améliorer (doucement).

Si les valorisations immobilières ont chuté, les sociétés foncières ont pu jouer sur l'indexation (hausse des loyers en fonction de l'inflation) pour soutenir les croissances organiques des chiffres d'affaires, à un chiffre pour des Gecina, Unibail ou Covivio, voire à deux chiffres, comme chez le groupe Colonial. Un scénario rose d'une inflation qui baisse et d'un marché immobilier qui repart commence donc à émerger.

Marché figé

Cet optimisme mesuré n'est pas partagé par tous, loin s'en faut. Selon Zsolt Kohalmi, codirecteur général de Pictet Alternative Advisors, cité par Reuters, il faudrait que les taux baissent d'environ 150 points de base pour relancer le marché, qui est actuellement complètement figé, avec des transactions au plus bas.

Selon une étude de Natixis publiée en juillet, les transactions de biens immobiliers commerciaux ont chuté de 60% en glissement annuel au premier trimestre. La banque ne cache d'ailleurs pas son pessimisme en redoutant une dégradation de la notation de crédit d'au moins six sociétés foncières européennes sur les 22 actuellement cotées.

Pari contrariant

« La vérité sur les valeurs, premier étage de la fusée d'un éventuel rebond, tarde à se matérialiser dans un marché de l'investissement toujours atone où chaque deal est exceptionnel. Et le second étage, une meilleure visibilité sur la fin des politiques de resserrement monétaire, semble encore incertain à la rentrée », décrypte Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion Actions chez Sofidy.

Reste que la plupart des investisseurs sont encore à l'écart du secteur, comme en témoigne la dernière enquête d'août de Bank of America auprès des gestionnaires de fonds. Acheter de la pierre cotée est même la principale opération contrariante du marché en ce moment !

(avec Reuters)