Trois mois et trois jours après son arrivée au poste de directeur général d'Icade, Nicolas Joly peut souffler. A l'issue du premier semestre 2023, le nouveau patron de filiale immobilière de la Caisse des Dépôts vient d'afficher de très bons résultats. Outre un chiffre d'affaires en hausse de 1% par rapport à fin décembre 2022, sa dette nette a diminué de moitié, s'établissant à 2,9 milliards d'euros contre 6,6 milliards en fin d'année dernière. Malgré l'inflation et la remontée des taux d'intérêt, les revenus locatifs de sa foncière tertiaire ont en effet crû de 2,2%, culminant à 181 millions d'euros. Autre surprise : en dépit de la crise du logement, l'activité de promotion progresse de 1,7% à 583 millions d'euros, avec un cash-flow en croissance de 4,8%.
Également délesté de 63% de sa participation dans Icade Santé revendue mi-mars pour près de 3 milliards d'euros au gestionnaire d'actifs Primonial Reim, le leader des bureaux du Grand Paris et des métropoles régionales peut donc se concentrer sur sa nouvelle mission : « réinventer le bureau de demain ». C'est du moins l'objectif qui a été assigné à Nicolas Joly lors de l'assemblée générale du 21 avril dernier. Que ce soit Guillaume Poitrinal, président d'Icamap, qui vient de démissionner du conseil d'administration, ou Olivier Sichel, directeur général délégué de la Caisse des Dépôts (39,2% des actions d'Icade), tous deux ont demandé au néo-DG de « trouver des moyens de redonner du plaisir aux gens à venir au bureau ».
L'ère de l'argent facile est révolue
Aussitôt dit, aussitôt fait. A peine arrivé, partant du principe que l'ère de l'argent facile est révolue, le patron de la filiale immobilière de la « Caisse » a engagé une revue de l'ensemble des activités et des actifs en cours et, en particulier les bureaux qui constituent 85% de la foncière tertiaire.
« Le changement du rapport au travail et la révolution des usages nous impose de revoir le portefeuille », justifie à La Tribune Nicolas Joly.
Ses clients lui ont donné quatre clés, confie-t-il : les bureaux doivent être accessibles en transport en commun, flexibles, sobres en énergie conformément aux stratégies climat des investisseurs institutionnels et proposer des services. « Cela va de l'auditorium au local vélo en passant par l'animation des espaces, que peut piloter notre filiale Imagin'office », illustre le nouveau directeur général d'Icade.
27% des actifs font l'objet d'une réflexion ou d'une analyse plus poussée
De ce premier tour de piste, il en ressort que 73% des actifs sont « bien positionnés à long-terme », car de qualité et adaptés à la demande future. S'agissant des 27% restants, ils font soit l'objet d'une réflexion en vue d'une cession ou d'une conversion (13% d'entre eux), soit d'une analyse plus poussée pour mieux les catégoriser (les 14% restants).
« Ces actifs sont à repositionner car ils ne rassemblent pas les conditions d'être des bureaux. Cela peut très bien devenir du logement, de la résidence gérée, de l'hôtellerie... de la conversion ou de la cession, ou encore de la cession avant conversion », explique le patron d'Icade.
La foncière détient en effet deux gros parcs de bureaux en région Île-de-France : un premier à Rungis, où un ensemble de bureaux a déjà été transformé en un hôtel Hilton, ainsi qu'un deuxième au nord de Paris vers Aubervilliers et Saint-Denis, historiquement pensés pour accueillir des activités tertiaires. Tant est si bien que ces zones sont aujourd'hui en sur-offre de bureaux. Même si un bail de 21.000 m² y a encore été signé au premier semestre avec Système U, la question de l'usage se posera désormais systématiquement.
« Nous menons un travail plus précis pour définir les endroits et les curseurs et décider si cela relève du bureau ou de la conversion », poursuit Nicolas Joly, qui annoncera une feuille de route fin 2023-début 2024.
« Un savoir-faire spécifique capable d'adresser la ville de demain »
Pas question donc d'arrêter l'activité de production de bureaux et de logements, Icade promotion étant numéro 6 des promoteurs immobiliers. « Nous avons des partenariats de long-terme avec les élus locaux et sommes capables d'offrir des produits mixtes qui répondent à leurs attentes », affirme le néo-DG. Dans le quartier Lafayette à Lyon, ses équipes ont par exemple muté l'ancien siège de Framatome en bureaux - toujours détenus par la foncière - et en logements neufs.
« Nous voulons capitaliser sur nos forces. A cet égard, cette complémentarité des deux métiers constitue un savoir-faire spécifique capable d'adresser la ville de demain, que ce soit à l'échelle d'un immeuble ou d'un quartier», illustre Nicolas Joly.
D'autant qu'outre ces 85% de bureaux, il lui reste encore 9% d'activités diverses et variées, 4% de commerces et d'hôtels et 2% de réserves foncières. Un terrain de jeu de 70 hectares entre la porte de la Chapelle et la porte d'Aubervilliers. « C'est probablement la foncière européenne au plus gros potentiel », estime un fin connaisseur de l'immobilier dans le Grand Paris. Rien de moins...
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