Immobilier : les villes qui restent attractives pendant la crise Covid, celles qui ont moins la cote

L'attractivité des villes moyennes observée à la suite des confinements de 2020 et début 2021 se confirme auprès des futurs propriétaires, selon un baromètre de la FNAIM fin juin. Cet engouement et cette envie d'espace se font aux dépens d'autres villes, dont la perte d'attractivité est plus inattendue.

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Au deuxième trimestre 2021, l'attractivité de Nice se confirme pour les futurs propriétaires.
Au deuxième trimestre 2021, l'attractivité de Nice se confirme pour les futurs propriétaires. (Crédits : reuters)

Déjà amorcée en début d'année avec les confinements successifs, l'attractivité des villes moyennes s'est à nouveau faite ressentir à la veille de l'été 2021 chez les nouveaux propriétaires. Malgré l'inflation, à +1,4% fin mai, les métropoles françaises ont toujours le vent en poupe. A l'instar de la hausse du prix au mètre carré des biens qui reste marquée : à +5,1% au deuxième trimestre cette année, alors qu'elle n'était que de +2,3% sur la même période en 2019, relève le baromètre publié fin juin par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier). Sur un an, cette hausse des prix est encore plus visible, si l'on ne regarde que les cinquante plus grandes villes de France, en croissance de 7,2%, contre +2,4% en zones rurales.

Ainsi, à Lyon, Nantes, Lille, Strasbourg, Toulouse, Marseille, Bordeaux et Nice, le prix au mètre carré suit cette tendance, pouvant atteindre, pour un appartement - hors Paris - de 4.750 euros le mètre carré dans la cité girondine, à 2.530 euros dans la cité phocéenne. Au moment de la reprise économique, si elle est accélérée par le Covid-19, l'envie d'ailleurs n'est donc pas seulement passagère mais elle s'inscrit dans la durée. Avec toutefois de fortes disparités entre les villes.

Dans l'Hexagone, la hausse des prix est ainsi moins marquée à Montpellier (2.777 euros le mètre carré), selon la FNAIM. Sur un an, elle est aussi plus limitée à Toulouse (+1%), à Bordeaux (+2,2%) et à Lille (+2,6%) quand les autres villes affichent des croissances annuelles supérieures à 3%.

Au niveau départemental, l'engouement pour les alentours de ces villes est encore plus marqué au regard du solde migratoire (entrées/sorties) des populations qui arrivent, contre celles qui partent. Entre 2018 et 2021, le Var, la Corse du Sud et du Nord, l'Ariège, l'Hérault, les Landes, le Puy-de-Dôme, la Charente-Maritime, la Lozère, l'Aveyron et la Loire-Atlantique sont les départements de métropole qui obtiennent un taux de variation supérieur à +0,5%, selon les données de la FNAIM.

Aussi, en juin 2021, 22% des acquéreurs ont emménagé dans une ville plus petite, contre 7% des acquéreurs qui ont emménagé dans une ville plus grande, note la fédération. Pour 70%, ils comptent en faire leur résidence principale en tant que primo-accédant (38%) ou déjà propriétaires (32%).

La petite couronne à la peine, Paris résiste

A Paris, ville la plus chère de France, la hausse marque le pas sur les appartements, en baisse de 0,9% sur un an, selon le baromètre de la FNAIM, et à 10.371 euros le mètre carré au 10 juin. Un reflux à tempérer toutefois puisque, sur dix ans, Paris intra-muros  s'est appréciée de plus de 22% depuis cinq ans et de plus de 32% depuis 2011.

Effet collatéral plus inattendu, pour s'échapper de Paris, les Parisiens plébiscitent la grande couronne « qui gagne en attractivité grâce à sa qualité de vie ». Mais cela se fait au détriment de la petite couronne en perte de vitesse, relève une autre enquête menée par la fintech du crédit immobilier Pretto. « Les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis perdent en intérêt. Les recherches pour Noisy-le-Grand (93) ont reculé de 34 %. C'est -31% pour Courbevoie (92), -27% pour Montrouge (92). Aubervilliers (93) et Levallois-Perret (92) perdent toutes les deux 26% », affirme la fintech qui a mené 47.000 simulations entre janvier 2019 et mai 2021 pour déterminer les villes les plus recherchées post-confinement.

Ce désamour pour la petite couronne parisienne se vérifie sur les chiffres de la région. « Pour trouver son bonheur, il faut désormais passer de la première à la seconde couronne (...) En Île-de-France (+24%), les maisons avec jardin et les grands appartements avec terrasse, balcons ou extérieur sont pris d'assaut », observe le réseau immobilier Laforêt. Et de tempérer les mouvements dans la capitale : « Paris reprend des couleurs avec une augmentation de 21% de la demande. À l'heure de la reprise, le « désintérêt » pour la capitale, issu du premier confinement, semble déjà loin et la ville retrouve son attractivité », affirme le réseau dans son bilan du mois de juillet.

L'immobilier locatif en vogue dans les villes étudiantes

Crise sanitaire ou non, le marché de l'immobilier locatif est un autre argument pour devenir propriétaire. Après une forte décrue en juin 2020, au coeur de la crise sanitaire, les intentions pour l'immobilier locatif sont aussi favorables (+59%) un an plus tard, note la FNAIM. Dans les grandes villes françaises, les loyers sont aussi en hausse (+7% en 10 ans), même si, remarque la FNAIM, « dans les dix plus grandes villes, les loyers du parc locatif privé augmentent moins vite que les prix ces trois dernières années, ce qui dégrade le rendement de l'investissement.»

Sur le locatif, « la région des Hauts-de-France est celle qui présente le plus haut potentiel d'investissement. Avec 231.666 étudiants, elle offre d'excellents taux de rentabilité : 6 % pour Lille (qui représente 47% des demandes locatives sur la région) et 7,25% pour Villeneuve-d'Ascq ou Roubaix », affirment les plateformes Immobilier Locatif et Immojeune qui ont mené une étude conjointe sur leurs données d'activités de ces six derniers mois, parmi 600 opérations revendiquées chaque année. Rennes et Nantes sont les deux autres villes citées où les rendements sont bons. Paris, Strasbourg et Toulouse, qui sont pourtant aussi des villes étudiantes, affichent des rentabilités plus faibles, selon les plateformes.

Autre argument pour passer à l'acte d'achat, les taux des crédits immobiliers qui restent bas, non sans exclure toutefois certains profils d'emprunteurs.

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Dans l'ensemble, comme en 2019, les intentions d'achat de bien immobilier restent positives en France, avec 58% de particuliers interrogés qui estiment que la conjoncture est bonne à la fin juin 2021. Il étaient aussi 55% à trouver le contexte bon (sur 400 sondés) pour vendre un bien, selon un sondage réalisé par l'Ifop pour la FNAIM. Pour l'instant, « la crise a retardé certains projets de vente mais ne les a pas fondamentalement remis en cause », souligne la fédération qui observe que les trois premiers mois de l'année 2021 ont été plus dynamiques sur les ventes que la même période en 2019.

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Commentaires 4
à écrit le 11/08/2021 à 13:14
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Et Limoges ?... Personne n en cause, mais les prix flambent

à écrit le 11/08/2021 à 10:54
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Et c'est là que l'on s'aperçoit que ceux qui se ruent sur la côté d'azur ne sont pas du tout sensibles aux alertes du GIEC, et bien sincèrement tant mieux ! ^^

à écrit le 11/08/2021 à 9:45
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curieux cette idee de se rejouir que les prix de l immobilier montent. Ca enrichit les proprietaires actuels (et encore, seuls les plus vieux d entre eux: les jeunes voulant vendre pour s agrandir sont penalises) mais ca penalise tout le reste: les n...

le 11/08/2021 à 12:36
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@ CD. Que voulez-vous. Ce pays est aux mains des geroncrates et ils entendent bien profiter au max de leur fric qu'ils seront obliges de laisser leur heure venue. Les jeunes, ils s'en moquent, ils ne l'ont jamais ete.

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