Le Marché international des professionnels de l'immobilier (Mipim) s'ouvre à Cannes cette semaine dans un contexte morose. Quatre ans après la crise sanitaire, l'immobilier est en panne, dans l'ancien comme dans le neuf, plombé par une crise de l'offre - le nombre de logements mis en chantier s'est effondré en 2023 - et une crise de la demande, du fait de l'inflation et de la remontée des taux d'intérêt, dans un contexte de prix très élevés malgré une baisse récente. À peine nommé, le Premier ministre Gabriel Attal a fait du logement une de ses priorités. Une nouveauté alors que l'État semblait nier la réalité de cette bombe sociale en train d'exploser. Sauf que sa solution, le « choc d'offre », promesse du candidat Macron 2017, est une vieille recette qui ne fonctionne plus. L'État n'a aucune prise sur l'octroi de permis de construire qui relève des maires.

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22 Territoires engagés pour le logement

Le 14 février, en déplacement à Villejuif (Val-de-Marne), le chef du gouvernement a annoncé la désignation de 22 Territoires engagés pour le logement. Gabriel Attal espère la sortie de 30 000 nouveaux logements d'ici à 2027, soit environ 1 500 pour chacune des collectivités concernées. En échange, l'État s'apprête à investir plusieurs dizaines de millions d'euros, mais sans en dire davantage...

Autre annonce rassurante : la nomination du président de la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale, Guillaume Kasbarian, au ministère du Logement. Ce député d'Eure-et-Loir depuis 2017 est à l'origine d'une loi antisquat qui rassure les propriétaires, échaudés par les hausses de taxe foncière, de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de taxe sur les logements vacants.

Changement des règles du jeu en copropriété

Les propriétaires font d'ailleurs l'objet d'attentions du gouvernement. Début février, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé le reclassement de 140 000 logements G et F, des habitats interdits à la location en 2025 et 2028. Le même jour, Christophe Béchu a communiqué sur un changement des règles du jeu en copropriété : il sera possible de décaler de deux ans ces dates butoirs à condition de voter des travaux en assemblée générale.

La rénovation s'impose pourtant comme une nécessité dans les territoires les plus tendus, faute de construction neuve. Malgré une garantie rurale créée par la loi en 2023, la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols freine les projets locaux. Une contrainte dont l'exécutif a conscience et dont il s'est emparé. À peine nommé, le nouveau Premier ministre a mis l'accent sur la loi olympique de 2018 qui a créé un permis de construire à un double état et qui permettra de transformer le village des athlètes en logements aussitôt après la fin des épreuves de Paris 2024 (lire page 6). Cette réversibilité doit encore trouver son modèle économique et financier. C'est pourquoi le chef du gouvernement vante aussi la réquisition et la transformation de bâtiments vides, soutenant la proposition de loi du député MoDem Romain Daubié sur la mutation de bureaux en logements. Les acteurs publics et privés n'ont toutefois pas attendu Gabriel Attal, en témoignent les Strasbourgeois qui ont requalifié une manufacture Seita.

Le bureau n'est pas mort

Reste que le bureau n'est pas mort. « Son rôle s'est renforcé autour des fonctions de sociabilité, de collaboration et de formation. Ces attentes autour de la fonction relationnelle de l'entreprise se sont également retrouvées chez les dirigeants, avec une dimension business plus prégnante », rappelle, à La Tribune Dimanche, Frédéric Goupil de Bouillé, président de l'Association des directeurs immobiliers (ADI), l'organisme représentant les intérêts immobiliers des entreprises.

Des usages nés pendant la crise sanitaire sont d'ailleurs devenus des tendances lourdes, comme le flex office ou le bureau flexible (lire page 8). Il ne s'agit plus de faire des économies de mètres carrés, comme cela a pu être le cas avant même la Covid-19, mais avec la possibilité pour les cadres de télétravailler, il s'est imposé. « La frontière entre les lieux d'habitation et de travail s'estompe et les bureaux reprennent de plus en plus les codes résidentiels et hôteliers comme les jardins ou les terrasses », relève ainsi le patron de l'ADI.

Et ce, alors que plus en plus d'employeurs, à l'image du groupe Publicis, considèrent que le domicile n'est pas le meilleur endroit pour exercer son activité professionnelle, du fait des libertés qui échappent à leur contrôle : la télévision - « dans télétravail, il y a le mot télé » entendent parfois les adeptes du home office -, les tâches ménagères ou encore les rendez-vous médicaux. Pour les salariés qui peuvent continuer à travailler de chez eux, il n'est plus question de partir au vert, mais de s'offrir une pièce supplémentaire. Sauf que la crise du crédit a gelé nombre de projets, et notamment pour les locataires souhaitant devenir leur propre bailleur.

Idées nouvelles

En attendant la baisse des taux ou des innovations sur le marché du crédit, à l'étude, les professionnels de l'immobilier rivalisent d'idées nouvelles pour aider ces publics, comme la location-accession à la propriété qui se développe, notamment à Montpellier. Autre nouveauté : à Bordeaux, une opération d'aménagement porte 222 logements dits de volumes capables, c'est-à-dire modulables, réservés aux primo-accédants à revenus modestes. Comme à Tours, une filiale du Crédit Mutuel Arkéa propose un premier immeuble évolutif selon les besoins des acquéreurs.

Toutes ces idées essaiment partout en France. Mais pour résoudre la crise, il faudra sans doute à la fois un ajustement de l'offre et de la demande. Une adaptation des prix est probablement la solution finale de l'équation. Mais elle tarde à se concrétiser, alors que la crise, elle, s'aggrave de jour en jour.