LA TRIBUNE - Quel est l'impact du deuxième confinement sur l'activité des centres commerciaux de Klépierre ?

BARTHÉLÉMY DOAT - Il y aura bien évidemment un impact à la fois sur la situation de nos clients commerçants et le taux de recouvrement de nos loyers. Sur le troisième trimestre, ce taux de recouvrement était de 90,3 % mais il est encore trop tôt pour mesurer l'incidence de cette nouvelle période de confinement.

La situation est cependant très différente entre les deux périodes de fermeture administrative. Au printemps, les relations entre les bailleurs et les commerçants ont été conflictuelles et une médiation a été mise en place par le gouvernement pour aboutir à la signature d'une charte, à laquelle les principales associations de commerçants n'ont pas souhaité y souscrire. Nous avons de notre côté engagé des discussions avec chacun de nos partenaires commerçants et consenti des efforts à leur égard, en particulier les plus fragiles.

La deuxième période de fermeture, décidée fin octobre s'est cependant déroulée sur une tonalité plus consensuelle avec les commerçants. Les principales fédérations professionnelles se sont mises rapidement d'accord sur un cadrage général, approuvé par Bercy, avec une prise en charge partielle des loyers sous la forme de crédit d'impôts.

Tous les commerces sont désormais réouverts depuis le 28 novembre, à l'exception des restaurants, des salles de sport et des cinémas. Enfin, je rappelle que nos centres commerciaux n'ont jamais été fermés pendant la pandémie, ne serait-ce parce qu'ils hébergent des activités essentielles, comme l'alimentation ou la pharmacie. Et lors du deuxième confinement, le nombre de commerce ouverts a été plus important, notamment pour assurer une activité de click & collect et call & collect.

La pandémie a-t-elle fragilisé le groupe et remis en cause ses choix stratégiques ?

Le groupe a subi, sur le plan boursier, une année très compliquée. Les loyers sont notre chiffre d'affaires et tous n'auront pas été collectés. Mais nous sommes un groupe aux reins très solides qui reste à la fois confiant dans l'avenir et dans le modèle que nous avons mis en place ces dernières années. D'ailleurs, la fin de la première période de confinement s'est traduite par un fort redémarrage de l'activité de nos locataires, sur des niveaux proches de ceux d'avant-crise en termes de fréquentation de nos centres commerciaux et de chiffre d'affaires. Cela démontre la pertinence de notre stratégie centrée sur des centres commerciaux leader dans leur zone d'implantation, situés dans les principales métropoles européennes.

Mais n'avez-vous pas des craintes sur la pérennité de nombreuses enseignes dans vos centres commerciaux, notamment dans le secteur de l'habillement, particulièrement sinistré ?

Cette crise, et pas seulement pour notre secteur d'activité, se révèle comme un accélérateur de tendances qui étaient déjà à l'œuvre auparavant. Le télétravail était déjà, par exemple, dans l'air du temps, et ce phénomène ira s'accentuant.

Sur les enseignes, beaucoup de chaînes de textile/habillement sont en effet tombées dans des procédures collectives mais elles étaient déjà fragilisées avant la crise. Je note cependant qu'une grande majorité de ces réseaux font l'objet de reprise et que nombre de leurs magasins sont restés ouverts, notamment dans les grands centres commerciaux. Mais nous travaillons perpétuellement à l'élargissement de notre offre commerciale pour aller au-delà des activités traditionnelles, dont l'habillement. Notre idée est bien de créer une véritable expérience client en élargissant le spectre des activités présentes dans les centres, avec notamment des salles de sport, des services paramédicaux, des loisirs et de la restauration.

Les nouveaux usages et comportements d'achat des consommateurs, mis en relief avec la crise, ne risquent-ils pas de remettre en cause l'attractivité des grands centres commerciaux ?

Non bien au contraire. Car une autre tendance forte, qui préexistait avant la crise, est la polarisation du commerce. Autrement dit, moins de points de vente mais des surfaces de magasins plus importantes. C'est donc bien l'emplacement qui reste le point clé d'une enseigne. Ainsi, nous venons d'ouvrir un nouveau flagship Zara à Bègles, près de Bordeaux, qui sera la référence de la marque dans la région. Un autre flagship Zara va ouvrir dans quelques semaines à Clermont-Ferrand dans notre centre Jaude. Ce phénomène de polarisation est même en train de s'accélérer. Nous l'avions anticipé lorsque nous avons cédé près des deux tiers de nos actifs en 2015 pour nous concentrer, en France, sur une cinquantaine de sites « prime » sur les meilleurs emplacements. C'est clairement ce que recherchent aujourd'hui les grandes enseignes. Et cette polarisation a plutôt tendance à conforter notre position de leader en France.

Pensez-vous que cette crise offre des opportunités de croissance externe ?

Nous avons déjà effectué le travail de rationalisation et de concentration de notre patrimoine et nous sommes dans une logique de croissance endogène, de valorisation de nos actifs existants avec des investissements pour rénover et étendre nos centres commerciaux. De plus, le marché français est déjà très concentré et il existe aujourd'hui très peu d'actifs de qualité qui ne soient pas détenus par les cinq ou six grandes foncières.

Comment vos rénovations prennent-elles en compte les nouvelles exigences à la fois commerciales, urbanistiques et écologiques ?

La toute récente extension et rénovation de notre centre commercial à Créteil Soleil est une bonne illustration de ce qui doivent être nos actifs demain pour qu'ils soient à la fois plus attractifs, plus forts avec une offre de services beaucoup plus large. Une rénovation aujourd'hui doit permettre d'ouvrir les lieux sur l'extérieur, sur son environnement. On reproche trop souvent aux centres commerciaux d'être trop fermés sur eux-mêmes et ouvrir les lieux, au sens physique mais aussi au sens sociétal du terme, est l'un des axes forts sur lequel nous travaillons depuis plusieurs années.

Nous avons ainsi créé à Créteil, avec une extension sous une immense verrière un nouveau centre complètement ouvert sur le centre-ville, avec une connexion directe au métro. Ce projet urbanistique s'accompagne d'une plus forte imprégnation avec le tissu local, associatif ou caritatif. La dimension environnementale est bien évidemment, et depuis longtemps, complètement intégrée au projet. Klépierre a une forte exigence sur le développement durable et l'impact énergétique de ses activités. Nous sommes d'ailleurs l'une des foncières les mieux classées dans ce domaine, et récemment, premier benchmark mondial pour le développement durable par le GRESB qui fait référence dans l'immobilier et les infrastructures.

Quand pensez-vous revenir sur les niveaux d'activité d'avant crise ?

Malgré la crise, nous restons dans une activité dynamique. Nous continuons d'ouvrir de nouvelles boutiques et de signer des projets d'ouverture, ce qui est plutôt un bon signe. Ainsi, deux nouvelles boutiques Primark sont prévues à St Etienne et Nantes, et d'autres enseignes ouvrent des boutiques chez nous : Hubside, Normal, Free, autre... Cette crise est avant tout conjoncturelle et pas économique. C'est pour et avec les commerçants que nous allons la traverser et en tirer les enseignements pour continuer de construire avec eux le centre commercial de demain.