Dans les Pays de la Loire, la demande locative sociale ne cesse de croître depuis 2019, atteignant plus de 120.000 logements (+ 10% sur un an). La ville d'Angers ne fait pas exception puisque la demande est passée de 9.000 logements au 1er janvier 2019 à 11.191 quatre ans plus tard. Face à la pression de la demande locative sociale, la construction de logements s'est intensifiée au sein du parc locatif géré par le bailleur Podeliha (27.000 logements).
« Au cours de l'année 2023, la production a atteint un niveau très satisfaisant avec la livraison de 640 logements locatifs dans la région, contre 570 unités livrées en 2022, avec une implication significative pour le département de la Vendée où 53% des livraisons ont été concentrées ainsi que pour le Maine-et-Loire avec 36% des livraisons, plaçant ce département en tête avec un parc de 20.632 logements locatifs », précise Gonzague Noyelle, son directeur général.
Par ailleurs, Podeliha a amorcé 1.106 chantiers au cours de l'année 2023 (location et accession). Mais, afin de concilier sa politique de construction et les objectifs du ZAN (Zéro artificialisation nette) dans un contexte de raréfaction du foncier, le bailleur social doit se réinterroger sur la façon de produire l'habitat de demain.
Reconstruire la ville sur elle-même
Dans sa stratégie foncière, Podeliha a donc activé de nouveaux axes. « Il s'agit de réinterroger notre patrimoine angevin. À ce titre, nous avons scanné l'ensemble de notre parc en milieu urbain afin de voir le potentiel de densification verticale, en partenariat avec la société parisienne Upfactor. Cela nous a permis d'identifier douze immeubles éligibles à une opération de surélévation », poursuit Pierre Grange, directeur chargé du développement du patrimoine. L'ESH ligérienne avance actuellement sur deux opérations localisées dans les quartiers ANRU de Belle Beille et Monplaisir qui font l'objet d'un projet de rénovation urbaine. Ici, les bâtiments dotés d'une toiture-terrasse sont des foyers de jeunes actifs d'une cinquantaine de logements chacun, datant des années 60-70. « Nous imaginons de l'extension ou une mixité programmatique (logements en accession libre) », poursuit-il. L'objectif est de construire un ou deux étages en plus, soit une capacité supplémentaire de 20% à 30%.
La prochaine étape sera de « valider une programmation avec le gestionnaire, nos partenaires de l'agglomération et de l'ANRU avant une validation programmatique prévue cet été ».
Podeliha n'exclut pas de dupliquer l'initiative sur son patrimoine situé au Mans au cours du deuxième semestre 2024 et sur celui de Laval l'année d'après. « Il s'agira d'une première phase d'analyse qui nous permettra d'identifier là aussi les opérations avec un potentiel de surélévation, mais aussi de mieux connaître notre patrimoine sur le moyen et long terme », ajoute encore Pierre Grange.
Réinventer quatre anciennes cités d'urgence
Autre piste : densifier le patrimoine de manière horizontale. « Nous avons des réserves foncières au cœur de nos bâtis construits. Une analyse est en cours afin de connaître la surface d'emprise bâtie, celle non bâtie et enfin la surface artificialisée. Ce qui va nous permettre de regarder les potentiels de densification et de compensations d'artificialisation et d'avoir un plan de gestion de la diversité et des espaces verts plus complet », prolonge Pierre Grange. Parmi les opérations engagées : la déconstruction de 40 garages indépendants (en batterie) pour construire une quinzaine de logements à Montreuil-Juigné, au nord d'Angers.
Toujours dans l'optique de reconstruire la ville sur elle-même en amenant de la mixité, Podeliha a aussi décidé de s'attaquer à quatre de ses six cités d'urgence « obsolètes » sorties de terre dans les années 70 après l'appel de l'abbé Pierre pour lutter contre le mal-logement. Objectif : démolir 54 pavillons de plain-pied, véritables passoires thermiques, pour laisser la place à 138 nouveaux logements qui verront le jour en 2026. Dans le cadre de premier hackathon « Archi'Défi » lancé en 2023, le bailleur social a mis au défi les architectes et les professionnels de l'urbanisme pour imaginer de nouvelles formes d'habitat. Parmi les 13 équipes en lice, trois projets ont été retenus : le projet « Guynemer » qui se décompose en trois bâtiments à ossature bois, le projet « Les Viviers » dont le programme repose sur le concept de parc habité avec une présence végétale très forte qui optimise la gestion de l'eau, favorise la biodiversité et crée des ilots de fraicheur et le projet « Les Hauts de Banchais » avec des logements bioclimatiques et l'utilisation de matériaux biosourcés qui dépassent les exigences RE 2031. « Ces opérations ne devraient pas générer de surcoûts de construction importants, soit 10% environ. Elles seront ainsi reproductibles ailleurs. »
Pour le moment, les relogements doivent se terminer au printemps. Suivront les démolitions et les travaux à la fin de l'année.
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