« L’immobilier à petits pas » (par Marc Fiorentino)

Pas simple de se faire une opinion sur le marché immobilier. Entre ceux qui nous expliquent que la baisse est terminée et qu'il faut en profiter au plus vite et ceux qui pensent qu'elle ne fait que commencer, on se perd facilement. Une certitude : l'immobilier a souffert de la remontée, d'une rapidité historique, des taux d'intérêt. Et le nombre des transactions a chuté.

Michel Barnier a annoncé dans son discours de politique générale une série de mesures de relance, dont l'élargissement du prêt à taux zéro. Les prix ont baissé mais ils ne se sont pas effondrés.

Pour une raison assez simple : les ménages français ont bénéficié de taux d'emprunt extrêmement bas pendant des années et ils ne se précipitent pas pour vendre leurs biens : cela les contraindrait à abandonner un crédit qui leur est très favorable. La difficulté de lecture du marché de l'immobilier est liée au fait qu'il y a une multitude de marchés de l'immobilier : commercial, bureaux ou résidentiel, neuf ou ancien, centre-ville ou périphérie, grandes villes ou villes moyennes. Et tous ne réagissent pas de la même façon. Si, par exemple, les bureaux en périphérie subissent une forte pression, l'immobilier résidentiel en centre-ville résiste.

Mais la passion des ménages français pour l'immobilier ne se dément pourtant pas. Ils attendent le moment favorable pour utiliser une partie de leur épargne record pour acquérir ou changer un bien immobilier. La priorité reste la résidence principale, le Graal, même pour les « jeunes » générations dont on disait pourtant qu'elles étaient moins attachées à la propriété.

La baisse des taux est enclenchée. La Banque centrale européenne (BCE) a déjà baissé ses taux deux fois et s'apprête à les baisser à nouveau en octobre. Et cette baisse a commencé à se répercuter sur les taux des crédits immobiliers. Doucement. Trop doucement. Mais sûrement.

Plusieurs questions. Faut-il se précipiter pour acheter ? La réponse est non. Les prix peuvent encore glisser si l'économie ne rebondit pas et les taux vont être plus favorables dans les mois qui viennent. Mais il faut commencer à sonder les biens qui pourraient vous intéresser et tenter de négocier des prix en dessous de ceux demandés.

Faut-il investir dans l'immobilier locatif ? Là aussi, pas de précipitation. Les taux sont encore trop élevés pour permettre de dégager des rendements nets suffisamment confortables. En revanche, on peut commencer à regarder à nouveau la pierre-papier : la plupart des SCPI ont chuté lourdement et on commence à trouver des opportunités. Il faut privilégier les SCPI qui ont du cash et qui pourront faire leur marché en cas de ventes de biens à la casse.

Faut-il renégocier un prêt qu'on a contracté il y a quelques mois quand les taux flambaient ? Encore un peu trop tôt. Soyez patients. Quand les taux glisseront en dessous de 3% pour un prêt à vingt ans, on pourra enclencher le processus de renégociation. En attendant, regardez tout de même si vous ne pourriez pas gagner un peu d'argent en trouvant une assurance emprunteur moins chère sur vos crédits existants : changer d'assurance emprunteur est devenu beaucoup plus simple.

Chaque vendredi sur BFM Business, retrouvez Marc Fiorentino de 20h à 21h.