Télétravail ? Présentiel ? À Paris ? Ou dans le Grand Paris ? Trois ans et demi après la première crise Covid, les professionnels de l'immobilier continuent de s'interroger sur ce qu'est un bureau. « C'est tout ce que vous ne pouvez pas faire chez vous et dans les transports : vous réunir, vous socialiser et vous présenter, communiquer sur les valeurs et les produits/services de l'entreprise », estime, de son côté, Stéphane Theuriau, associé et responsable de l'immobilier pour le capital-investisseur BC Partners.
Pour tenter d'y voir plus clair, le commercialisateur et conseil en immobilier américain Cushman & Wakefield vient de publier, pour la 9ème année consécutive, sa carte du métro parisien et des loyers moyens des bureaux. Sans surprise, les valeurs locatives du quartier central des affaires (QCA) continuent d'augmenter, entre la raréfaction de l'offre et la demande toujours aussi soutenue. En haut du classement, la valeur du mètre carré à la station Champs-Elysées-Clémenceau (lignes 1 et 13) s'établit en effet à 890 euros par an, contre 720 euros il y a deux ans.
« Le triangle d'or s'étend même gentiment vers l'Est de Paris jusqu'à la place de la République avec des valeurs jamais-vues dans les Xè et XIè arrondissements comme à Arts et Métiers ou Jacques Bonsergent qui dépassent les 700 euros du m² », relève Olivier Taupin, directeur de l'Agence bureaux et industrie de C&W France et auteur de la carte.
« Le retour de la centralité marche à plein à Paris »
Autres surprises : Anvers (780 €), Charonne (750 €), Barbès-Rochechouart (610 €), tirés par les entreprises de la tech et les sociétés de coworking qui ont pris à bail de nombreux locaux, fort de levées de fonds conséquentes et de salariés attirés par l'ambiance du Nord de Paris. « Le retour de la centralité marche à plein à Paris », poursuit Olivier Taupin. « Le nouveau bureau n'est pas encore banalisé, mais une chose est sûre : la centralité progresse partout », abonde Stéphane Theuriau, associé et responsable de l'immobilier pour le capital-investisseur BC Partners.
Autrement dit, il ne suffit pas de s'installer dans un quartier de bureaux, il faut aussi le faire à proximité d'activités commerciales diversifiées. Le cas échéant, les communes de première couronne n'attirent pas les investisseurs. C'est le cas de Saint-Ouen ou de Saint-Denis, mieux desservis par le prolongement de la ligne 14 en décembre 2020, mais « où il n'y a pas de centralité et, au fond, une grande banalité d'actifs », pointe Stéphane Theriau.
« Le marché est schizophrène. C'est un marché hyper tendu versus un marché sur-offreur. Dans le QCA, le taux de vacance est de 1,2%. Il y a un peu de report vers la Défense mais pas vers la première couronne. A Saint-Denis, Saint-Ouen, Clichy, les prix sont trois fois inférieurs alors qu'il y a des immeubles de grande qualité environnementale qui peuvent séduire les jeunes actifs soucieux de la planète », appuie Marie-Laure Leclercq de Sousa, directrice générale France, Belgique, Luxembourg et Europe du Sud de JLL à compter du 1er janvier 2024.
Un guide pratique pour faire face aux évolutions de l'immobilier de bureaux
Hasard du calendrier: l'association des maires d'Île-de-France (AMIF), l'agence d'attractivité francilienne Choose Paris Region et l'institut d'aménagement et d'urbanisme Paris Region viennent de publier un guide pratique à destination des communes pour faire face aux évolutions de l'immobilier de bureaux. Un enseignement majeur en émerge: la demande en mètres carrés de bureaux porte principalement sur des espaces de taille réduite, plus proche de Paris, oscillant entre 5.000 et 10.000 m².
« Les maires disposent d'outils essentiels face au constat du vieillissement des bureaux. Ils peuvent agir sur leur marketing territorial, et sur le développement d'aménités urbaines. Ils peuvent aussi agir face à la vacance de bureaux, que ce soit en favorisant leur occupation temporaire, ou en dernière instance pour transformer des bureaux vacants, soit en maison de santé, ou en logements » déclarent les auteurs à La Tribune.
De son côté Marie-Laure Leclerc de Sousa, patronne de JLL France, « conseillerait » aux édiles de « travailler l'attractivité et le facteur social de ces bureaux et de les associer à des commerces et des restaurants ».
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