Le mythe du million de logements manquants

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(Crédits : DR)
Évoqué par François Hollande pendant la campagne électorale, le chiffre d'un million de logements manquants ne correspond en fait à rien. Il faudrait construire 500.000 logements. par Emmanuel Clausel, président d'Immobilier Stock Exchange

 Il manquerait un million de logements en France. Un chiffre rond et précis, facile à mémoriser et repris sans explication depuis déjà plusieurs années dans les marronniers sur l'immobilier. Chacun peut ainsi facilement se plaindre d'un manque de logement d'autant plus patent que conséquent. Cette faiblesse de l'offre est aussi très utile pour justifier les prix élevés de l'immobilier en France. Pourtant, ce million est un mythe. Pire c'est une erreur d'appréciation. Certes, la France manque de logement mais il ne s'agit pas d'un stock insuffisant. Il s'agit en réalité d'un flux trop faible de nouveaux logements pour satisfaire les besoins d'une démographie changeante et pallier les faiblesses du parc existant. C'est surtout le résultat des échecs répétés des politiques du logement tant locales que nationales.

 

Tentative de reconstruction du million

Commençons l'analyse par les chiffres de la Fondation Abbé Pierre. Selon les statistiques publiées en avril 2013, 685 000 personnes sont privées de domicile personnel, 2,8 millions vivent dans des conditions de logement difficiles (manque de confort et surpeuplement). Si on y ajoute les personnes en situation précaire et les gens du voyage, ce sont plus de 3,6 millions de personnes qui souffrent de mal-logement. La Fondation estime à 5 millions, le nombre de personnes en situation de fragilité dans leur logement et donc à un total de plus de 8 millions (12% de la population française) de personnes en situation de mal-logement ou de fragilité dans leur logement.

500.000 logements construits par an, un chiffre jamais atteint

Pour remédier à ce problème, la solution prônée par la fondation est de construire 500 000 logements par an, un chiffre jamais atteint pas même en 2007 qui a pourtant été une année record avec près de 466 000 mises en chantier. Après avoir chuté à moins de 350 000 logements en 2009 et 2010, la construction a progressé en 2011 pour atteindre 421 000.

Hollande annonce "un million de logements nouveaux"

Pendant sa campagne François Hollande déclarait pourtant vouloir combattre la pénurie de logements en mettant sur le marché "un million de logements nouveaux" lorsqu'il serait président. Quant au spécialiste français de l'étude scientifique du marché du logement, Michel Mouillart, Professeur à l'Université de Nanterre, il estime le déficit à un  million de logements.

Comment s'y retrouver entre le nombre de personnes mal (voire très mal) logées, l'évolution souhaitable du parc immobilier, les déclarations politiques et la réalité du terrain ?

 

Les chiffres vérité

La France compte 33,3 millions* de logements dont 2,4 millions sont vacants (pour l'essentiel entre deux occupants). La population est de 64,6 millions, soit 2,08 habitants par logement en moyenne. La population augmente chaque année de 464 000 personnes. Ce qui génère un besoin naturel de 223 000 logements. Le taux de décohabitation dû aux divorces et séparations est, selon l'INSEE, de 0,74% générant un besoin de 229 000 logements supplémentaires. Au total, il faut donc construire chaque année 452 000 logements nouveaux pour seulement satisfaire l'accroissement naturel de la demande tel que constaté depuis 10 ans.

Selon les statistiques du ministère du Logement, sur douze mois cumulés à fin novembre 2013, le nombre de permis de construire (hors travaux sur bâtiments existants) a diminué de 15% par rapport à la même période 2011/2012, avec seulement 377.000 logements autorisés, un nombre qui vient amplifier le retard accumulé depuis des années.

 Raisons et conséquences d'un déficit chronique

La première explication de ce déficit est le manque, voire l'absence totale, de politique locale. La France, pays jacobin et centralisateur, peine à s'imaginer en dehors des centres villes au foncier saturé.

De façon plus profonde, et plus grave, la faiblesse de la construction témoigne de l'échec des politiques d'incitation. Les dispositifs se succèdent (Perissol, Demessine, de Robien, Borloo, Besson, Scellier, Girardin, Le Censi Bouvard, Statut LMNP…) sans pour autant parvenir à inciter les Français à placer leur abondante épargne dans le logement neuf. Dernier avatar de ce cadre réglementaire, les nouveaux mécanismes d'imposition des plus-values immobilières qui pénalisent la revente de terrain à un promoteur.

Un défi considérable: construire 500.000 logements

En attendant, près d'un quart de l'accroissement naturel de la demande de logement n'est pas satisfaite et 8 millions de personnes sont mal logées en France. Le défi est considérable et les chiffres sans appel : la France ne manque pas d'un million de logements, elle doit construire chaque année au minimum 500 000 nouveaux logements et conserver ce rythme tant que les facteurs démographiques resteront constants.

Logements sociaux ou privés, réhabilitation, construction ou transformation, nous sommes loin du compte. Les solutions sont à trouver à tous les niveaux. Au plan national avec des dispositifs réellement efficaces et pérennes, au plan local avec une volonté politique affirmée d'aménagement de la ville, au plan économique avec des investissements et des emplois, au plan de l'entreprise enfin dans un cadre de développement positif et volontariste.

 

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Commentaires
a écrit le 17/01/2014 à 23:22 :
Depuis le temps que le cpte logement fait apparaitre un deficit de construction les gens devraient se battre pour ne pas dormer dans les rues. La difference s'explique surement entre theorie et pratique....mais continuons a penser que c'est LA CRISE
a écrit le 17/01/2014 à 17:48 :
Dans les années 64 à 70 une carotte fiscale de 35% était proposée aux investisseurs. La carotte est tombée, reste les fanes.
a écrit le 17/01/2014 à 10:09 :
Article sans aucun intérêt qui ne ne sert qu'à faire la promotion de la société de distribution en immobilier neuf de ce monsieur..Immobilier Stock exchange est une société de commercialisation d'immobilier neuf, qui se sert grassement sur chaque vente sur le dos des investisseurs et des acquéreurs, et devinez quoi...elle n'est que l'émanation d'un promoteur immobilier..Urbat situé à Monptellier. Il serait peut être bon que ce type d'article soit ecrit par de véritables spécialistes qui n'ont pas d'intérêt particuliers à défendre. Car venir nous dire que le manque de logement en France c'est la faute des gouvernants est un peu facile. Venir nous dire que le manque de logement trouve l'un de ses sources dans la taxation des plus values immobilieres de cession de terrains à bâtir est beaucoup trop facile...demandez donc à Immobilier Sotcks exchange combien de commission perçoit cette société sur chaque transaction ...ce sont eux ces intermédiaires qui plombent le marché immobilier du neuf avec des taux d'honoraires compris entre 15% et 20% . Ce sont également les promoteurs et pas les gouvernants qui plombent le marché immobiller du neuf. Il serait interessant que ce monsieur nous produise un compte d'exploitation d'une opération de construction immobilière, et l'on verrait que de très nombreux frais annexes, commisions ou honoraires versés à différents intervenants, sont intégrés à ces comptes et répercutés au final sur le prix de vente aux particuliers. Alors que l'on cesse d'accuser toujours et toujours les gouvernants et que les promoteurs et distributeurs intermédiaires comme immobilier stock exchance commencent à faire le ménage chez eux!
Concernant ensuite l'affirmation selon laquelle il ne manquerait au final que 500 000 logements par an ...construire tout un argumentaire à base de chiffres pour nous démontrer qu'au final c'est 500 000 logements par an qu'il faudrait construire ....Mais que je sache les besoins de construction ne sont pas les besoins en logement. Et 500 000 logements manquants par an au final sur 5 ans cela fait 2.5 millions .....
Un article de piètre qualité.
a écrit le 17/01/2014 à 10:02 :
Article sans aucun intérêt qui ne ne sert qu'à faire la promotion de la société de distribution en immobilier neuf de ce monsieur..Immobilier Stock exchange est une société de commercialisation d'immobilier neuf, qui se sert grassement sur chaque vente sur le dos des investisseurs et des acquéreurs, et devinez quoi...elle n'est que l'émanation d'un promoteur immobilier..Urbat situé à Monptellier. Il serait peut être bon que ce type d'article soit ecrit par de véritables spécialistes qui n'ont pas d'intérêt particuliers à défendre. Car venir nous dire que le manque de logement en France c'est la faute des gouvernants est un peu facile. Venir nous dire que le manque de logement trouve l'un de ses sources dans la taxation des plus values immobilieres de cession de terrains à bâtir est beaucoup trop facile...demandez donc à Immobilier Sotcks exchange combien de commission perçoit cette société sur chaque transaction ...ce sont eux ces intermédiaires qui plombent le marché immobilier du neuf avec des taux d'honoraires compris entre 15% et 20% . Ce sont également les promoteurs et pas les gouvernants qui plombent le marché immobiller du neuf. Il serait interessant que ce monsieur nous produise un compte d'exploitation d'une opération de construction immobilière, et l'on verrait que de très nombreux frais annexes, commisions ou honoraires versés à différents intervenants, sont intégrés à ces comptes et répercutés au final sur le prix de vente aux particuliers. Alors que l'on cesse d'accuser toujours et toujours les gouvernants et que les promoteurs et distributeurs intermédiaires comme immobilier stock exchance commencent à faire le ménage chez eux!
Concernant ensuite l'affirmation selon laquelle il ne manquerait au final que 500 000 logements par an ...construire tout un argumentaire à base de chiffres pour nous démontrer qu'au final c'est 500 000 logements par an qu'il faudrait construire ....Mais que je sache les besoins de construction ne sont pas les besoins en logement. Et 500 000 logements manquants par an au final sur 5 ans cela fait 2.5 millions .....
Un article de piètre qualité.
a écrit le 17/01/2014 à 7:05 :
les politiques ont tout faux;
j'ai acheté un appart il y a dix ans, depuis j'ai eu deux enfants, je voudrais revendre pour acheter plus grand, mais
1/ les prix ont augmentés
2/ la plus-value de mon appart actuel va être taxée, diminuant encore mon pouvoir d'achat
résultat je reste où je suis
Réponse de le 17/01/2014 à 9:04 :
pas taxe ,si residence principale !
Réponse de le 17/01/2014 à 9:11 :
@Amoha :

il n y a pas de plus values taxable sur la vente de votre résidenc principale ;)
Réponse de le 17/01/2014 à 9:44 :
Pour votre information, la revente du logement principal n'est pas assujettie à l'imposition des plus-value.
a écrit le 17/01/2014 à 5:54 :
Je pensai trouver un article avec du fond : que du blabla ; déception sur un sujet aussi profond ....
Réponse de le 17/01/2014 à 9:37 :
Si vous n'avez pas compris, c'est votre problème...
a écrit le 17/01/2014 à 2:21 :
Il n'en manque pas. Beaucoup sont sous-utilisés. Se trouvent non pas là où l'en en cherche, mais là où il n'y a pas d'emplois ! La "décohabitation" aussi devient réversible. Le marché français peut très vivre et longtemps avec 300.000/an. On feint l"ignorer c'est tout.
a écrit le 16/01/2014 à 19:56 :
Si le taux de décohabitation est de 0.74% quel est le taux de cohabitation et de recohabitation ? ça marche dans les deux sens, bien sûr !
a écrit le 16/01/2014 à 17:05 :
En fait la France est en avance, de 36 ans exactement, elle anticipe 2050 lorsque la population devrait se stabiliser. Il suffit de passer à 3 puis 4 occupants par logement, puis ensuite on décompressera. L'URSS a déjà fait cet exercice. Mais je crois que ça n'a pas marché.

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