Ce qui pourrait provoquer un krach immobilier

L'immobilier français se porte bien et dans les zones tendues, il se porte même très bien. L'évolution des prix en est le principal révélateur.

Ainsi, parmi les villes déjà les plus chères, Bordeaux flambe (+13,2%), Lyon s'embrase (+9,4%) et Paris poursuit son envol si bien que les prix y dépassent les 10.000 euros/m² dans 7 arrondissements et s'en rapproche dans 3. Des hausses suffisamment ancrées qu'il est difficile de percevoir ce qui pourrait bien ébranler la frénésie sur ces marchés. La question fondamentale est celle de l'évènement qui ferait office d'étincelle. Dans la pratique, c'est le plus souvent un faisceau d'éléments qui précipite un krach. Si on veut être très pessimiste, il faut donc supposer que plusieurs mécanismes, économiques et financiers défavorables se réalisent simultanément.

Parmi ces éléments, une remontée trop rapide et incontrôlée des taux des crédits à l'habitat. Que ce soit à la suite d'un changement plus brutal qu'anticipé de la politique monétaire, notamment américaine, de l'apparition de nouvelles tensions géopolitiques dans le monde ou de la résurgence de crainte d'explosion de la zone euro, en fait les raisons ne manquent pas et deux alertes ont déjà eu lieu aux États-Unis : fin 2016 et début 2018. Or, les taux américains montent rarement seuls et si flambée il y a de l'autre côté de l'Atlantique, les rendements européens seront contaminés.

Cela serait un sacré élément de blocage tant la baisse des taux immobiliers depuis 2009 a été un élément central de la bonne santé du marché. Pour les accédants aisés, qui s'endettent moins lourdement, le coût du crédit immobilier semble moins déterminant. Mais les effets de second tour sont importants : une hausse des taux désolvabilise et exclue les primo-accédants du marché et de proche en proche tous les ménages qui doivent revendre un logement pour en acquérir un autre.

Quant aux investisseurs, une remontée brutale des taux les détourneraient de l'immobilier avec la disparition de l'effet de levier qui est au cœur même de la rentabilité d'un placement dans la pierre d'autant plus que les rendements locatifs ont particulièrement été malmenés ces dernières années, même à Paris où depuis 2014 la progression des loyers est plus faible que celle de l'inflation. Une inversion de tendance trop violente des taux et c'est la chute pour tous. Parmi les autres facteurs déstabilisateurs potentiels, une crise bancaire, suivi d'un credit cruch.

Si un pays européen craque, ou si un maillon faible d'un produit financier systémique, fait défaut (à l'image des subprimes avant 2008). Et ici, c'est plutôt aux créances douteuses qui polluent les bilans des banques du Sud, et même allemande, qu'il faut songer. Or sans crédit pas de marché de l'immobilier, ou tout en état de cause, pas à son niveau actuel. En moyenne entre 1965 et 2002, 2,5 années de revenus ont été nécessaires pour acquérir son logement. Aujourd'hui, c'est plus de 4 compte tenu du taux d'épargne c'est toute une vie d'économie.

Cette révolution n'aurait pas été possible sans l'explosion des crédits et de la maturité des emprunts. Un simple retour en arrière aux conditions de crédits qui prévalaient au début des années 2000 et c'est un plongeon de plus de 40% des prix en moyenne au niveau national. Pour les glamour-cities certainement un peu moins, mais elles aussi seraient fortement ébranlées.

Enfin, il y a les arbitrages fiscaux et budgétaires pris par le gouvernement Macron : transformation de l'ISF en impôts sur la fortune immobilière, restriction des communes éligibles au Pinel, poursuite de l'encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l'ancien, suppression de l'APL accession dans le neuf... les arbitrages sont systématiquement défavorables à l'immobilier. Considérée une à une ces mesures ne sont pas capables de renverser le marché, en revanche prises dans leur ensemble, leur effet cumulatif pourrait s'avérer déstabilisant, en excluant un peu plus du marché les primo-accédants, maillon essentiel de sa fluidité. Autant les deux premiers chocs sont à probabilité faible dans les trimestres à venir, autant l'effet d'empilement est déjà bien une réalité.

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