Ce qui pourrait provoquer un krach immobilier

 |   |  752  mots
La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, ce qui pourrait provoquer un krach immobilier

 L'immobilier français se porte bien et dans les zones tendues, il se porte même très bien. L'évolution des prix en est le principal révélateur.

 Ainsi, parmi les villes déjà les plus chères, Bordeaux flambe (+13,2%), Lyon s'embrase (+9,4%) et Paris poursuit son envol si bien que les prix y dépassent les 10.000 euros/m² dans 7 arrondissements et s'en rapproche dans 3. Des hausses suffisamment ancrées qu'il est difficile de percevoir ce qui pourrait bien ébranler la frénésie sur ces marchés. La question fondamentale est celle de l'évènement qui ferait office d'étincelle. Dans la pratique, c'est le plus souvent un faisceau d'éléments qui précipite un krach. Si on veut être très pessimiste, il faut donc supposer que plusieurs mécanismes, économiques et financiers défavorables se réalisent simultanément.

Parmi ces éléments, une remontée trop rapide et incontrôlée des taux des crédits à l'habitat. Que ce soit à la suite d'un changement plus brutal qu'anticipé de la politique monétaire, notamment américaine, de l'apparition de nouvelles tensions géopolitiques dans le monde ou de la résurgence de crainte d'explosion de la zone euro, en fait les raisons ne manquent pas et deux alertes ont déjà eu lieu aux États-Unis : fin 2016 et début 2018. Or, les taux américains montent rarement seuls et si flambée il y a de l'autre côté de l'Atlantique, les rendements européens seront contaminés.

Cela serait un sacré élément de blocage tant la baisse des taux immobiliers depuis 2009 a été un élément central de la bonne santé du marché. Pour les accédants aisés, qui s'endettent moins lourdement, le coût du crédit immobilier semble moins déterminant. Mais les effets de second tour sont importants : une hausse des taux désolvabilise et exclue les primo-accédants du marché et de proche en proche tous les ménages qui doivent revendre un logement pour en acquérir un autre.

Quant aux investisseurs, une remontée brutale des taux les détourneraient de l'immobilier avec la disparition de l'effet de levier qui est au cœur même de la rentabilité d'un placement dans la pierre d'autant plus que les rendements locatifs ont particulièrement été malmenés ces dernières années, même à Paris où depuis 2014 la progression des loyers est plus faible que celle de l'inflation. Une inversion de tendance trop violente des taux et c'est la chute pour tous. Parmi les autres facteurs déstabilisateurs potentiels, une crise bancaire, suivi d'un credit cruch.

Si un pays européen craque, ou si un maillon faible d'un produit financier systémique, fait défaut (à l'image des subprimes avant 2008). Et ici, c'est plutôt aux créances douteuses qui polluent les bilans des banques du Sud, et même allemande, qu'il faut songer. Or sans crédit pas de marché de l'immobilier, ou tout en état de cause, pas à son niveau actuel. En moyenne entre 1965 et 2002, 2,5 années de revenus ont été nécessaires pour acquérir son logement. Aujourd'hui, c'est plus de 4 compte tenu du taux d'épargne c'est toute une vie d'économie.

Cette révolution n'aurait pas été possible sans l'explosion des crédits et de la maturité des emprunts. Un simple retour en arrière aux conditions de crédits qui prévalaient au début des années 2000 et c'est un plongeon de plus de 40% des prix en moyenne au niveau national. Pour les glamour-cities certainement un peu moins, mais elles aussi seraient fortement ébranlées.

Enfin, il y a les arbitrages fiscaux et budgétaires pris par le gouvernement Macron : transformation de l'ISF en impôts sur la fortune immobilière, restriction des communes éligibles au Pinel, poursuite de l'encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l'ancien, suppression de l'APL accession dans le neuf... les arbitrages sont systématiquement défavorables à l'immobilier. Considérée une à une ces mesures ne sont pas capables de renverser le marché, en revanche prises dans leur ensemble, leur effet cumulatif pourrait s'avérer déstabilisant, en excluant un peu plus du marché les primo-accédants, maillon essentiel de sa fluidité. Autant les deux premiers chocs sont à probabilité faible dans les trimestres à venir, autant l'effet d'empilement est déjà bien une réalité.

  >> Plus de vidéos sur le site Xerfi Canal, le médiateur du monde économique

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 31/07/2018 à 12:06 :
Pour commencer il faudrait d'urgence qu'on sorte de cette culture selon laquelle des prix exorbitants en forte augmentation sont un marché qui "se porte bien".
Pour une majorité des travailleurs, l'immobilier, de plus en plus inaccessible, se porte mal, et même très mal. Pour acheter un bien correct à Paris, il ne faut plus être riche, il faut être richissime. Pour acheter un bien correct en banlieue il ne faut plus avoir travaillé, il faut avoir hérité, ou bien accepter l'idée d'avoir une dette pour 30 ans ce qui est une folie (ce n'est pas parce que c'est devenu normal que c'est sain).
Voilà maintenant 10 ans que les prix de l'immobilier auraient dû se stabiliser voire même dégonfler par endroit. Or depuis 10 ans, ce marché maintient sa hausse uniquement grâce à la politique de crédit des banques qui sont moins regardantes sur les conditions et qui proposent des taux au plancher. On construit à tour de bras et l'offre augmente donc les prix devraient baisser, mais ce marché est biaisé par une demande maintenue artificiellement haute par les banques.
L'encourt de crédit en France atteint des niveaux-record et si ça devient risqué, les banques prêteront moins pour acheter, amorçant une baisse de l'immobilier qu'elles cherchent à éviter. D'ailleurs, elles prêteront moins quel que soit le type de crédit, mettant en difficulté toute l'économie.
Peut-être qu'au bout du 145ème krach de l’immobilier entrainant une crise économique on se mettra à considérer que c'est un secteur avec lequel on ne joue pas !
Réponse de le 23/08/2018 à 21:54 :
Je plussoie
La BCE ayant d'ailleurs plus de responsabilité que les banques dans le gonflement de cette bulle via sa politique de taux et de QE
Je n'exonère pas non plus les acquéreurs, et notamment les plus jeunes, qui se font tondre avec grand entrain par manque sidérant de culture économique (bien "aidés" il est vrai par l'intox de médias qui obéissent aux lobbys qui les financent)
Difficile de prédire quand cette folie prendra fin et avec quel niveau de brutalité
a écrit le 25/04/2018 à 22:16 :
où on comprend que le prix d'un bien est artificiel: il est finalement, en moyenne, plus conditionné par la capacité d'endettement de l'acquéreur que par ses caractéristiques intrinsèques.
a écrit le 24/04/2018 à 16:47 :
"suppression de l'APL accession dans le neuf..."

Ce n'est pas une mauvaise mesure, franchement par chez nous ce sont des milliers de maisons qui se construisent toutes moches, à un moment on ne peut pas subventionner et n'importe quoi même si ce sont surtout les délires de nos riches qui coutent très chers.

Tandis que l'ancien lui se détériore, des maisons de plusieurs siècles parfois et les gars vont construire juste à côté leurs maisons moches parce que ne pouvant pas acheter la maison belle et la retaper.

IL est évident qu'il y a énormément à faire dans ce secteur et il faut croire que ces taux bas ont plus été une malédiction, car du coup si je vous ai bien compris on ne peut pas en sortir sans krach, qu'une bénédiction, la politique du tout propriétaire étant à la base totalement aliénante.

Un bon krach permettrait d’assainir tout cela, je pense qu'on est tous d'accord non ? Il est temps de retrouver des maisons anciennes à des prix réels et au passage d'entretenir notre patrimoine qui dans l'un des pays les plus touristiques du monde n'est jamais du gaspillage, et de pouvoir louer des maisons correctes à des prix correctes.

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :