Comme à la guerre, le risque qui pèse constamment sur l'entrepreneur et, plus généralement, sur tout décideur privé ou public consiste à préparer la bataille passée, en perfectionnant une stratégie fondamentalement obsolète et vouée à l'échec dans l'avenir. Ainsi la ligne Maginot s'inspirait-elle de l'expérience des tranchées de 1914 / 1918 alors que le moteur thermique réhabilitait la guerre de mouvement ; de même, la capacité de projection du porte-avions marquait-elle le déclin du cuirassé, acteur dominant du combat naval depuis la seconde moitié du XIXe siècle.

Dès lors, quels sont les facteurs de rupture qui vont bouleverser l'économie immobilière au cours du deuxième quart du XXIe siècle ?

Des taux d'intérêt réels élevés (3% à 4% à court / moyen terme) dont les niveaux de la dette souveraine et du déficit budgétaire écartent, du moins à brève échéance, toute perspective de baisse.

Un fort ralentissement de la construction neuve dans le secteur résidentiel (de l'ordre de 40% à 50%, vers un flux annuel compris entre 200 000 et 300 000 unités) du fait de la rareté organisée du foncier constructible et de la difficulté croissante de trouver l'équilibre économique de nouveaux projets (diminution de la constructibilité imposée par les pouvoirs locaux, baisse du pouvoir d'achat disponible après dépenses contraintes et de la capacité d'endettement des ménages.

À cet égard, il convient de souligner l'impact des critères de solvabilité imposés, à juste titre, par le secteur bancaire ainsi que l'exigence, pour l'attribution de la garantie financière d'achèvement des opérations (GFA) aux promoteurs, de taux de pré-commercialisation de 50% à 80%, sur la base de refus de prêt de l'ordre de 30% à 50% des demandes).

Des surcapacités structurelles d'immobilier tertiaire (bureaux notamment) alimentées par la généralisation du télétravail et accentuées par la nécessité, pour les entreprises, de tirer les conséquences de la baisse de productivité de l'économie enregistrée en 2022 (-3%) et pour les administrations, de l'impasse budgétaire et du risque croissant de « jacquerie fiscale ».

L'ampleur de la perte de valeur menaçant les sociétés foncières fortement engagées dans le tertiaire, par suite du comportement mimétique des directions d'investissement, apparaîtra lors du renouvellement des baux (hors « prime ») au cours des prochaines années ; elle pourrait atteindre, pour la seule région d'Île-de-France, de l'ordre de 5 à 10 milliards d'euros.

La reconfiguration inévitable de plusieurs centaines de centres commerciaux, dont le modèle est atteint par le développement du e-commerce et qui devront réduire l'emprise de leurs immobilisations physiques, voire les reconvertir entièrement dans les situations les plus critiques. L'urbanisme des entrées de ville doit donc être repensé, avec l'émergence possible de nouveaux « micro-quartiers » destinés à éviter l'apparition de friches urbaines et indispensables pour la préservation de l'attractivité résidentielle de nombreuses villes moyennes (ex. « villes dortoirs ») en périphérie des agglomérations.

L'impact sur l'offre locative privée et publique (et l'accueil de l'opinion, dont celui réservé aux projets de ZFE permet de préjuger) de la règlementation thermique excluant progressivement de la relocation les logements classés G, F, E, soit, a minima, huit millions d'unités résidentielles, c'est-à-dire le quart du parc des résidences principales.

La remise aux normes thermiques, impliquant des investissements (CAPEX) non programmés sans évolution significative des produits locatifs associés, eu égard au niveau atteint par les taux d'intérêt réels pour de tels projets (plus de 4%), impliquera une perte de valeur de marché des actifs concernés de l'ordre de 30% à 35%.

Politiquement, ce sont les classes moyennes, déjà frappées par l'absence d'actualisation du barème de l'IFI, qui subiront cette déflation patrimoniale, alors qu'elles ne s'étaient guère mobilisées à l'occasion de la crise des « Gilets jaunes », alimentée par les catégories dites « populaires » composées essentiellement de ruraux modestes.

Ainsi donc, c'est tout un secteur économique dont le poids est constamment sous-estimé, en termes d'emploi, de support d'épargne de précaution et de transmission intergénérationnelle, c'est-à-dire, in fine, de préservation de l'ordre politique et social, qui est exposé au risque croissant d'une déstabilisation profonde et durable.

Comment les grands acteurs de l'économie immobilière peuvent-ils prendre en compte ces bouleversements imminents et s'y préparer dans l'intérêt général ?

La seule voie de sortie « par le haut » de cette crise structurelle réside, plutôt que dans la résurrection du passé, dans l'innovation : financière, architecturale et urbanistique, managériale et stratégique, mais aussi politique, administrative et fiscale. Mais l'auteur de cet article peut témoigner personnellement, à partir d'une expérience d'un quart de siècle, que promouvoir des solutions originales est un exercice épuisant et risqué, car tous les conservatismes se liguent spontanément contre le changement ; les exemples sont légion : la sortie du secteur HLM d'une pure économie d'endettement subventionnée et la prise en compte d'un besoin accru de fonds propres, destinés à compenser l'écart entre l'évolution des coûts de production et celle des loyers en introduisant dans le modèle les plus-values latentes dans le patrimoine par le biais de l'accession à la propriété dans le parc HLM ancien, et donc amorti ; les démembrements de propriété, à travers le recours à des baux emphytéotiques ; plus récemment, pour compenser les effets d'éviction de la loi DALO au détriment des « key-workers » et des classes moyennes, l'invention du logement locatif intermédiaire, financé par le secteur privé institutionnel.

À partir des enseignements procurés par ces expériences dont la généralisation a fini par s'imposer en dépit d'années, sinon de décennies, de dénigrement, comment penser l'innovation de nos jours ? Trois données essentielles doivent nous guider.

L'époque de la « promotion facile » par aménagement de terrain agricole (les « champs de betteraves » et les « terrains à vaches ») est révolue, conduisant désormais à concevoir des opérations complexes et risquées ; le secteur de la promotion est donc à la veille d'un mouvement de concentration d'où émergeront deux catégories d'acteurs : les plus puissants, mieux à même de se diversifier ; les plus agiles, qui sauront se repositionner sur des créneaux porteurs.

Les foncières significativement investies dans le tertiaire, en dehors des produits « prime » (et encore...) doivent s'apprêter à enregistrer de fortes moins-values, qui seront révélées lors du renouvellement (ou non) de leurs baux. La transformation de leurs actifs s'avèrera de plus en plus difficile, du fait de la saturation du plan de charge du BTP, par ailleurs mobilisé par la mise aux normes thermiques de l'habitat privé et public. De surcroît, des obstacles actuellement dirimants devront être surmontés, par exemple le surcoût de travaux effectués hors du champ de récupération de la TVA.

Enfin, l'État central, contraint par la dette souveraine, ne sera plus en situation d'assurer la régulation d'un secteur très capitalistique et sera amené à engager un mouvement de décentralisation vers les collectivités territoriales conservant quelques capacités d'investissement (régions, métropoles) en considération d'arguments stratégiques : l'évidente complémentarité logement / mobilité ; le poids de l'immobilier dans la transition environnementale ; les enjeux en matière d'emploi et de formation. Observons enfin qu'en matière de fiscalité foncière, aucun gouvernement n'assumera spontanément la responsabilité d'une révision des valeurs cadastrales...

La crise globale qui affecte aujourd'hui, et plus encore demain, le secteur immobilier présente donc de multiples opportunités à condition d'être correctement appréhendée.

Un exemple parmi d'autres : la reconversion d'immeubles de bureaux en logements : l'affaire n'est pas si simple. Sur le plan économique, le surcoût par rapport à une construction neuve est considérable, la facture étant aisément doublée ; les difficultés techniques sont multiples : l'accès aux issues de secours qui implique la création de nouvelles cages d'escalier ou de galeries extérieures, l'épaisseur des trames qui impose la conception d'immeubles multifonctionnels : co-working en second jour, etc., le coût spécifique, pour les immeubles de grande hauteur, de la règlementation IGH, incitant à la « neutralisation » des étages supérieurs, la fiscalité pénalisante puisque le passage en secteur résidentiel met fin à la récupérabilité de la TVA sur travaux (faut-il compenser un allègement de la TVA sur travaux de transformation en logement intermédiaire par une fiscalité progressive sur les bureaux vacants ?)  ; enfin, l'accord des maires qui suppose, en regard de la perte (apparente) des taxes prélevées sur les immeubles de bureau (destinés, pour certains, à devenir des « friches verticales »), une forme d'intéressement au résultat final de l'opération (via la participation minoritaire d'EPL au montage ?). La meilleure manière d'avancer dans ce chantier consiste à conduire de premières expérimentations.

À partir de ces considérations, la redéfinition des stratégies d'entreprises et territoriales s'impose d'évidence, dans la perspective de prendre en compte une donnée longtemps absente de l'économie immobilière et de la politique afférente (réglementaire, fiscale notamment) : la réapparition du risque de promotion et de transformation. L'absence apparente (et illusoire) de risque a conduit les collectivités, à tous les niveaux : national, local, à opérer une lourde taxation foncière, parfois en anticipant des prélèvements sur plusieurs années de futures contributions, telles qu'escomptées : par exemple au titre de redevances domaniales. L'hypothèse sous-jacente, largement partagée, résidait alors dans le découplage de la sphère immobilière vis-à-vis de l'économie générale.

Cette situation est manifestement révolue, de telle sorte que les acteurs privés devront réfléchir à l'introduction de nouveaux mécanismes issus de l'économie financière (contrats d'options du type « put » et « call » et dérivés) afin de redistribuer les risques de perte et les opportunités de gain, de même que les collectivités publiques devront mettre en place les instruments permettant de raccorder des décisions d'investissement à court terme avec des horizons qui, s'agissant d'immobilier, ressortissent nécessairement du long terme (fonds territoriaux dédiés à la rénovation thermique des logements et à la reconversion des emprises foncières).

La conjugaison d'une problématique particulièrement complexe met en cause de multiples intérêts particuliers, comme chaque fois que, dans l'histoire, des mécanismes de rente sont menacés ; dans ce cas d'espèce, l'ampleur des enjeux touche intimement à la confiance publique, de telle sorte que c'est l'intérêt général lui-même qui n'est pas exempt des conséquences d'une crise dont le caractère inédit, car global et systémique, se révèlera tardivement aux « laudatores temporis acti » (cf. Horace, Art poétique).