Le rapport du député Jean-Luc Lagleize, missionné pour réfléchir à la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction, était attendu comme peu de rapports l'ont été. La raison en est simple : le sujet est sans conteste le plus douloureux de la politique du logement et ses dérèglements expliquent l'essentiel des problèmes dont pâtissent les ménages.

C'est parce que les terrains à bâtir disponibles pour les promoteurs privés et publics sont rares et chers que les prix montent, dans le neuf comme dans l'existant, que l'offre de logements est insuffisante à répondre aux besoins exprimés, que le fossé se creuse entre des territoires où l'on peut devenir propriétaire et d'autres, inaccessibles à la plupart.

L'Assemblée nationale vient d'adopter l'une des mesures-phares du rapport, qui s'inscrit en rupture avec la situation juridique et économique actuelle : Jean-Luc Lagleize ne propose rien moins que de « créer un nouveau droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti. ».

Il s'agit ici d'emprunter à la politique sociale l'outil majeur que constituent les offices fonciers solidaires (OFS), que peuvent créer les organismes HLM qui le souhaitent. Le mécanisme se fonde sur l'emphytéose : l'office foncier (une société d'économie mixte ou une société privée) consent à un constructeur un bail emphytéotique d'une durée de 18 à 99 ans cessible et rechargeable, et un droit à construire un programme donné. Le propriétaire final serait titulaire des droits réels sur le bâti uniquement et verserait une redevance mensuelle à l'office foncier.

Dans la sphère sociale, le dispositif du bail réel solidaire a démontré tout son bien-fondé : en zones tendues, notamment, il rend la propriété immobilière accessible à nombre de ménages qui, jusqu'ici, ne pouvaient y prétendre. Dans une actualité marquée par la hausse effrénée des prix de l'immobilier dans les grandes villes, mais, aussi, par des incertitudes persistantes sur le futur de notre système de retraites, cette opportunité offerte à des foyers modestes de se constituer un patrimoine plutôt que de rester indéfiniment locataires apparaît comme une avancée sociale majeure.

Sur le plan théorique, les bénéfices de ce mécanisme sont évidents. D'abord, il permet de découpler le terrain et l'objet, et fait par là même chuter significativement le prix de l'immeuble. On le sait, en zone très tendue, le foncier peut représenter plus de 50 % du coût de production : l'extraire de l'équation fait baisser mécaniquement les prix de 20 à 30%.

C'est pourquoi la loi ELAN l'a mis à disposition des opérateurs sociaux : s'adressant à des ménages à la solvabilité limitée, les offices fonciers solidaires et les bailleurs sociaux - mais aussi les promoteurs privés, dont une part significative de la production va aux organismes HLM - proposent des logements à des prix inédits. Le rapport Lagleize souligne une autre vertu de ce dispositif : « Le foncier n'étant désormais plus jamais en vente, il ne pourrait plus faire l'objet de spéculation. »

Mais ces atouts ne peuvent-ils pas cacher des faiblesses majeures ?

Le rapport préconise ainsi de créer un fond géré par Action Logement pour dépolluer les friches industrielles, et les transformer en terrains constructibles.

Même s'il est vrai que les terrains ayant accueillis par le passé des activités industrielles polluantes sont à l'abandon, cette préconisation mettrait fin à la doctrine pollueur-payeur, un principe fondamental du Droit français. L'argent public, les prêts de la Caisse des Dépôts et l'avantage fiscal de la TVA réduite, paieraient ainsi la dépollution des terrains privés ou publics. Ce serait une mesure injuste socialement et écologiquement désastreuse. Les pollueurs seraient alors tels Ponce Pilate : « ils se laveraient les mains » de leur irresponsabilité.

De plus, le rapport présuppose que les prix ne monteront plus, et que les terrains seront en quelque sorte mis hors marché. C'est faire preuve d'angélisme que de se remettre ainsi à la sagesse des acteurs : si les offices publics fonciers solidaires n'ont pas d'actionnaires et ne font pas de plus-values, il n'en ira pas de même des offices fonciers libres (OFL). Ils auront des actionnaires, qui même s'ils sont minoritaires, seront bel et bien des actionnaires capitalistiques. On n'imagine pas un instant les dirigeants de ces offices ne pas tenter de satisfaire leurs investisseurs. Au fil des reventes, la seule indexation sur le coût de la vie ou celui de la construction fera vite place à d'autres considérations.

Il ne saurait être question de balayer d'un revers de main cette idée ; au même titre que toutes celles que portent la proposition de loi Lagleize, il s'agit cependant d'une hypothèse qu'il est indispensable de peser, sous peine de bouleverser le droit de propriété et les repères des acquéreurs, tout en manquant l'objectif de maîtrise du prix des terrains et des logements.

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(*) Le groupe Gambetta est une société coopérative spécialisée dans la promotion immobilière créée en 1923, qui s'adresse aux accédants à la propriété, aux investisseurs privés et aux locataires sous plafonds de ressources.