Pouvez-vous détailler les compétences du cabinet d'avocats Angle Droit ?

Nous sommes spécialisés en droit immobilier tertiaire, et plus particulièrement en matière d'immeubles à usage d'activité et de stockage, qui regroupent toutes les typologies et surfaces permettant l'approvisionnement et le stockage de biens. Le cabinet Angle Droit se démarque par une expertise de niche, celle de l'immobilier logistique. Ce domaine englobe autant les plateformes logistiques XXL, que la logistique du dernier kilomètre, avec de petites surfaces de stockage utilisées pour desservir les centres-villes.

La spécialisation du cabinet réside dans sa maîtrise, propre à cette typologie de locaux, d'une réglementation très spécifique issue du droit de l'environnement : celle des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE). Nous nous distinguons par notre expertise et notre savoir-faire sur cette typologie d'actifs et cette réglementation particulière.

Il y a quelques années, ces locaux manquaient de visibilité, et étaient essentiellement détenus, construits et exploités par des logisticiens ou des foncières ultra spécialisées. La période Covid et les différents confinements (développement du e-commerce et évolution des modes de consommation) ont mis en lumière la nécessité pour un territoire de disposer de ce type de surfaces pour approvisionner et desservir sa population. Ils sont aussi de plus en plus sollicités. L'accompagnement du cabinet Angle Droit auprès de ses clients s'effectue par le sourcing du terrain, son acquisition, l'obtention des autorisations, la construction du bâtiment, puis sa mise en exploitation ou en location.

Qui dit réglementation, dit aussi changement et donc agilité. Quels sont les grands défis auxquels vous devez faire face ?

Le contexte géopolitique et économique impacte les opérateurs de ce secteur, au même titre que tout opérateur immobilier. Ils rencontrent des difficultés accrues pour apprécier la rentabilité de leurs projets, qui deviennent aujourd'hui de plus en plus onéreux, au regard de l'inflation, notamment du coût des matériaux et du coût d'acquisition des terrains. À ces différentes problématiques s'ajoute une difficulté spécifique à cette typologie d'actifs : une réglementation et des contraintes juridiques toujours plus complexes.

Les promoteurs logisticiens doivent faire face à un amoncellement de normes, la plupart du temps contradictoires. C'est notamment le cas avec l'objectif dit du « Zéro artificialisation nette (ZAN) », qui ambitionne à une réduction de la consommation des terrains non artificialisés. Cet objectif implique la nécessité de redévelopper des projets sur des friches industrielles ou d'anciennes zones d'ores et déjà artificialisées ou construites. Or, ces terrains sont trop petits pour accueillir certains projets, et notamment des entrepôts de stockage. Pour répondre utilement aux ambitions du ZAN, les opérateurs devraient donc être autorisés à construire en hauteur (développer des plateformes à étages, comme cela se fait actuellement dans beaucoup de pays).

Le problème, c'est que la réglementation française (et notamment la réglementation sur les ICPE) n'est pas adaptée à la possibilité de développer ces plateformes à étages. Nous sommes donc dans une impasse. Pour l'heure, des groupes de travail (auquel le cabinet Angle Droit est associé de par sa participation dans des associations spécialisées en matière de logistique) se réunissent pour essayer de trouver des solutions avec les autorités administratives compétentes.

En quoi l'expertise du cabinet d'avocats Angle Droit sert-elle l'immobilier logistique ?

Cette complexification de la réglementation rend l'intervention de professionnels nécessaire : bureaux d'études, conseils techniques... L'expertise de professionnels du droit est aussi essentielle. Le cabinet Angle Droit se tient aux côtés de ses clients dès le sourcing du foncier et le choix d'une parcelle à acheter.

Nous déterminons, en fonction du projet logistique à développer, les autorisations qui devront être requises et les éventuelles embûches, notamment dans le cas d'une autorisation environnementale. Parfois, une dérogation au titre des espèces protégées, de la biodiversité ou de zones humides est indispensable pour mener à bien un projet. Le cabinet Angle Droit aide ses clients à identifier très tôt ces différentes contraintes.

Si elles ne le sont pas, alors nos clients pourraient mal évaluer le temps d'obtention de ces autorisations, et donc perdre un temps précieux. En effet, au lieu d'obtenir les autorisations requises sous 12 mois, ils devraient attendre entre 24 ou 36 mois... avec un impact conséquent sur le résultat financier du projet. Les connaissances du cabinet Angle Droit permettent donc à nos clients de s'informer sur de possibles contraintes et d'établir un "rétro-planning" pour avoir de la visibilité sur la sortie de leur projet.

Quel est votre accompagnement quand un bâtiment est mis en exploitation ?

Il dispose, au titre de cette réglementation ICPE, d'autorisations spécifiques pour stocker certaines catégories de produits. Lorsque nous sommes saisis pour la négociation d'un bail, nous sommes capables de déterminer, en fonction du locataire, si le bâtiment dispose bien des autorisations nécessaires lui permettant d'effectuer la prestation logistique souhaitée (par exemple, le stockage de produits combustibles classiques soumis à la rubrique 1510 ou d'huiles moteur nécessitant une rubrique plus spécifique). Dans le cas contraire, nous informons notre client de la nécessité éventuelle d'obtenir des autorisations complémentaires.

Lorsque le type d'autorisation requise nécessite le dépôt d'un dossier d'enregistrement ou d'autorisation, nous informons également le client des délais d'instruction et des risques de refus.

Le cabinet Angle Droit, par son expertise, permet ainsi à son client d'identifier l'offre locative la plus judicieuse, en fonction du délai éventuel d'obtention d'autorisations spécifiques mais également de l'adéquation de son bien logistique à la demande du marché, et ce afin de négocier un bail dans les meilleures conditions.

La consultation du présent article est notamment soumise aux CGU de Scribeo