La vente d'un logement occupé induit souvent une décote, de 10?% à 30?% du prix selon trois critères essentiels?: le loyer, l'échéance du bail et la qualité du locataire. Mieux vaut donc attendre, si possible, la fin du bail. Si les circonstances vous contraignent malgré tout à vendre, plusieurs cas de figure se présentent.
Soit vous ne donnez pas congé au locataire pour libérer le logement et vous n'aurez aucune obligation légale envers lui. Informez-le malgré tout de la vente, car il est susceptible d'être votre meilleur acheteur. La raison?? Pour lui, il s'agit d'un logement «?libre?», et donc sans décote.
Soit vous lui donnez congé dans le cadre de la vente et, dans ce cas, il faut respecter plusieurs obligations. Par exemple, le bailleur doit respecter un préavis de six mois non pas à compter de la date d'envoi de la lettre de congé en recommandée accusé réception, mais à partir du retrait effectif par le destinataire. D'où, dans la pratique, l'intérêt de le faire appel à un huissier, afin de garantir la date de validité.
De même, il faut proposer en priorité au locataire d'acheter l'appartement, sans majorer le prix de vente. Si ces conditions ne sont pas remplies, le congé peut être frappé de nullité, et le bail reconduit pour 3 à 6 ans.
Sachez toutefois que le locataire a, lui aussi des devoirs envers le propriétaire vendeur. Notamment celle de faire visiter le logement dans les plages horaires généralement définies dans le bail. S'il s'y oppose, il vous faudra recourir à une décision de justice pour fixer les horaires de visites. A l'inverse, un locataire qui rangera et nettoiera l'appartement afin de recevoir dans de bonnes conditions son futur bailleur potentiel, rendra le logement plus attractif. Cela pourra peser dans la balance au moment de discuter du prix?...
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