Si l'on est propriétaire de sa résidence principale au travers d'une société civile immobilière (SCI), l'abattement de 30% de la valeur déclarée pour l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) n'est pas applicable. En mentionnant ce principe dans son arrêt du 18 octobre 2017, la Cour de cassation rappelle que les déductions et abattements ne sont applicables qu'aux biens dont le contribuable est directement propriétaire, et non à ceux qui appartiennent à un intermédiaire.
Lorsqu'il existe une SCI, ce n'est pas le bien qui se trouve dans le patrimoine du contribuable, mais les parts de la SCI. C'est donc la SCI qui est considérée comme propriétaire du bien imposable. Cela empêche donc le propriétaire d'une des parts à l'abattement pour résidence principale normalement appliqués aux redevables de l'ISF. Cet abattement devrait être prolongé dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) prévu pour 2018.
Un abattement spécial SCI subsiste
En revanche, la détention au travers d'une SCI apporte un autre abattement lié à la difficulté de revendre ses parts. D'une manière générale, rappellent les juges, la détermination de la valeur vénale d'un bien doit tenir compte des difficultés qu'il y aurait à le revendre et qui en diminuent la valeur. En l'espèce, les statuts de la SCI ne permettant de céder des parts qu'à un nouvel associé qui serait agréé par l'intégralité des autres, c'est un obstacle à la revente qui diminue la valeur des parts. De même pour les biens indivis, avait jugé la Cour en février 2016.
D'une manière générale, a déjà dit la Cour, compte tenu de la difficulté à vendre un bien détenu à plusieurs, en indivision ou en SCI, le cumul de la valeur des parts n'atteint pas la valeur vénale totale qu'aurait le bien s'il appartenait à un seul. La valeur à prendre en compte pour la détermination de la base imposable est en effet celle qui pourrait être obtenue par le jeu de l'offre et de la demande sur le marché, au jour de la détermination de l'impôt.
(avec AFP)
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