Immobilier : les mesures Duflot seront-elles applicables ?

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La ministre du Logement, Cécile Duflot, s'est attirée les foudres de bon nombre de professionnels de l'immobilier
La ministre du Logement, Cécile Duflot, s'est attirée les foudres de bon nombre de professionnels de l'immobilier (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2011. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
Les deux principales dispositions du projet de loi de la ministre du Logement, Cécile Duflot, visant à garantir et à encadrer les loyers, rencontreront plusieurs obstacles dans leur mise en oeuvre.

En intégrant dans sa loi deux mesures particulièrement impopulaires dans un camp qui dépasse largement celui des libéraux purs et durs, la ministre du Logement, Cécile Duflot s'est attirée les foudres des professionnels de l'immobilier.

Ce mardi, l'Assemblée nationale a voté en première lecture le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) sans modifier les fondamentaux des deux mesures phares du projet : l'encadrement et la Garantie universelle des loyers (GUL). Ce, malgré les divisions au sein de la majorité. Avant que la navette parlementaire n'entre en action, le question demeure de savoir si ces deux mesures seront concrètement applicables en l'état actuel. Il est permis d'en douter.

L'Assemblée a signé un chèque en blanc

La GUL par exemple, qui sera mise en vigueur d'ici au 1er janvier 2016, prévoit dans ses grands principes d'instaurer une garantie publique financée conjointement et à parts égales par les locataires et les propriétaires. Les fonds pour la financer seront issus d'une cotisation de 1 à 2% du montant du loyer. Si le taux de la taxe n'est pas arrêté, c'est parce que le coût du dispositif fait encore débat.

"On nous propose de signer un chèque en blanc", regrettait publiquement le député UDI Michel Piron, juste avant l'adoption de la loi à l'Assemblée nationale. Il faudra en effet attendre la sortie du décret d'application de la loi pour en connaître les modalités exactes. Ce qui entrouvre une fenêtre pour des modifications à venir.

Un dispositif déresponsabilisant et inflationniste

Les assureurs estiment notamment que le gouvernement a sous-estimé le coût de la mesure. Selon eux, des locataires se sachant assurés ne feront plus l'effort de payer leur loyer, ce qui contraindra le gouvernement à accroitre le niveau de taxation.

"Le dispositif GUL sera certainement déficitaire dès son lancement. Et chaque année, les pouvoirs publics devront augmenter la taxe pour couvrir les nouveaux déficits", prédit Pierre François, directeur général prévoyance et santé de Swiss Life. "Ce système aura pour avantage de couvrir tout le monde, et pour inconvénient d'être déresponsabilisant et inflationniste", résume-t-il.
En plus d'être flou pour le moment, le dispositif sera administrativement lourd et compliqué à mettre œuvre : il est prévu de créer une agence publique, qui, en lien avec le trésor, sera chargée du recouvrement des impayés. Ce, alors qu'elle délèguera en parallèle l'accompagnement social et la gestion des sinistres à des associations implantées localement, et à des assureurs privés… Bref, la création d'une nouvelle usine à gaz administrative se profile.

L'augmentation des loyers a déjà eu lieu 

Pour l'encadrement des loyers, les modalités d'application sont en revanche relativement claires : le texte prévoit que, dans 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants, les loyers ne pourront plus excéder 20% d'un "loyer médian", fixé chaque année par le préfet en fonction du quartier et de la surface.
Mais dans la réalité, le dispositif n'aura que peu d'impact. En effet "l'augmentation des loyers a déjà eu lieu (ils ont plus que doublé en France depuis le début du 21ème siècle ndlr), le marché est aujourd'hui arrivé à son pic", juge le professeur à l'Institut d'urbanisme de Paris Jean-Claude Driant. Résultat, le caractère social de la mesure a ses limites : ce sont essentiellement les locataires les plus riches qui paient des loyers abusifs qui en bénéficieront.

Pis encore, dans certaines agglomérations où un effet de redressement des prix à la baisse s'amorcerait, le dispositif pourrait constituer un frein à ce mouvement. Pour les bailleurs, si l'on exclut l'effet psychologique d'une réforme qui les "stigmatiserait", l'impact sera donc minime.

La fixation des loyers médians est loin d'être au point

Mais le sujet central de cette réforme réside dans la pertinence des données des observatoires des loyers locaux qui déterminent les loyers médians. Jean-Claude Driant craint d'ailleurs que "le bât ne blesse sur la fixation de ces loyers médians". Car hormis la région parisienne, qui possède déjà un observatoire très performant, l'Olap, les autres régions se basent sur des "observatoires des loyers locaux dotés de moyens très modestes", indique Jean-Claude Driant. 

Pour l'instant, les observatoires des agglomérations non franciliennes "disposent d'une finesse d'analyse géographique insuffisante pour déterminer un loyer médian pertinent", ajoute l'économiste. Les professionnels de l'immobilier pourront bien fournir leurs données mais ils ne représentent pas plus de 40% de parts de marché. Pour le reste, il faudra mener régulièrement des enquêtes auprès des particuliers, ce qui coûte très cher. C'est d'ailleurs en partie pour cette raison que l'Olap n'a pas pu s'étendre sur tout le territoire national.

 

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Commentaires
a écrit le 20/09/2013 à 12:23 :
Que des idées saugrenues! L'état cherche vraiment à s'endetter. La souscription à une assurance loyers impayés doit rester de la liberté du propriétaire. Comment déresponsabiliser encore un peu plus les locataires? Bcp de proprio attendront les paiements de l'état pendant des mois, voire des années. Il faudra attendre le budget de l'année suivante et pendant ce temps le propriétaire se retrouvera dans la m... On parle toujours des difficultés des locataires mais jamais de celles des propriétaires. Ce mois-ci mes locataires n'ont pas payé leur loyer, mais ma banque elle n'oublie pas de me prélever mon crédit.
Réponse de le 22/09/2013 à 8:47 :
L'immo deviendrait inconfortable pour les proprios?

Mais vendez donc ma chère si cela ne vous plaît pas, ce n'est absolument pas interdit
a écrit le 20/09/2013 à 0:06 :
elle va bien avec flanby, que du flan, elle stigmatise les propriétaires, ces abominables riches, souvent des retraités qui ont fait des écnomies et cherchent à améliorer leur faible retraite, et qui ne louent plus parce qu'ils ont eu des impayés, des profiteurs qu'il est impossible de virer, quand ce n'est pas l'appartement qui a été dévasté...et elle les accuses de refuser de louer, elle veut réquisitionner !! il faudrait essayer de comprendre le peuple et analyser les causes si on veut trouver les bonnes solutions, impossible pour ces dogmatiques obtus et avec des ?illères ! ils travaillent contre le peuple
Réponse de le 22/09/2013 à 8:48 :
Mais vendez donc mon ami si cela ne vous plait pas.
a écrit le 19/09/2013 à 18:00 :
GUL = Mesure catastrophique dont on ne parle pas assez et c'est bien dommage!

Si la GUL se substitue a la caution, que reste-t-il alors pour inciter le locataire a payer son loyer (certes des penalites introduites, mais encore faudra-t-il aller en justice pour en obtenir le paiement)? Un des principes de base en assurance est l'alea moral: n'etant plus expose a un risque financier (perte de la caution), le locataire pourra dans certaines circonstances ne plus payer, estimant que les moyens de recours sont limites (et de toute facon il se dira "le proprio s'en fiche, il est assure"...).

Ou encore, le paiement du loyer etant garanti par l'Etat, le proprietaire sera incite a maximiser ses gains et donc a louer a celui qui accepte de payer le plus, sans se soucier du profil de risque du locataire...

C'est pourquoi un assureur veille toujours a ce que ses interets soient un minimum alignes avec ceux de l'assure (d'ou le concept de franchise).

N'oublions pas non plus les couts de gestion qui seront sans doute colossaux et mal optimises par rapport a un assureur classique qui connait bien son metier... Et je ne parle meme pas des opportunites flagrantes de frauder un tel systeme...

Mais l'Etat veut se substituer aux assureurs, et une fois de plus de la maniere la plus violente qui soit (en imposant son monopole par la loi). C'est une tres mauvaise idee, le regime sera certainement en deficit au profit des petits malins ou des assistes, et les prelevements realises pour remplir ce nieme tonneau des Danaides ne resteront certainement pas a 1 ou 2% du loyer... Une fois de plus, zero pointe pour les politiques et leur ignorance des principes economiques de base...
Réponse de le 19/09/2013 à 18:51 :
Il me semble que vous confondez caution et dépôt de garantie.
Réponse de le 19/09/2013 à 19:35 :
@Ben: c'est vrai, il reste le depot de garantie comme recours, mais c'est tout de meme bien mince... Par ailleurs, les problemes lies a l'alea moral dont je parle plus haut n'en demeurent pas moins vrais...
Réponse de le 19/09/2013 à 20:51 :
Je suis d'accord avec vous sur le reste, et je suis locataire. Je voulais juste apporter cette petite correction.
a écrit le 19/09/2013 à 15:52 :
la très curieuse ministre verte ne se distingue pas par des compétences avérées mais une aptitude à la critique systématique . Aujourd'hui, au gouvernement, elle a beaucoup de mal à faire dans le concret, à faire utile, mais on parle d'elle. Nous allons avoir la loi Duflot, peu importe ce qu'il y a dedans; dès lors que la militante aura laissé son nom, elle pourra démissionner en pouvant rappeler qu'elle avait fait passer une loi favorable à ceux qu'elle prétend défendre... Cette réflexion m'est inspirée par un autre très grand ministre, le très responsable Benoît Hamon, qui a déclaré (en substance) qu'il n'aurait plus de valeur ajoutée lorsqu'il aurait fait passer "sa" loi.
Réponse de le 22/09/2013 à 8:50 :
C'est normal qu'elle critique , ne serait-ce que pour constater l'échec flagrant de l'ump dans ce domaine, nous ne pouvons plus rester dans l'immobilisme et le subventionnement de l'immobilier pour faire plaisir qu'aux rentiers, ce qui a été lé règle durant ces 10 dernières années.
a écrit le 19/09/2013 à 14:00 :
Le plus inquiétant la dedans c'est qu'à peu près tout l'emicycle aurait été capable de pondre cette fantaisie ... Ou est l'alternative ?
a écrit le 19/09/2013 à 13:46 :
Ras le bol de toutes ces mesures !! je suis en général très favorable au principe de "solidarité" tel qu'on le connait pour les retraites, la sécu... mais payer un loyer encore plus élevé (1 à 2% sur de tels montants malgré tout ce n'est pas rien) pour couvrir les gens qui ne payent pas alors que mon mari et moi nous serrons tous les mois la ceinture pour pouvoir assumer notre loyer, non c'est trop ! quelle est la solution ? arrêter de bosser, au chômage nos frais de déplacements serait réduits à 0, on multiplierait les aides et on serait considérablement plus heureux, et après se laisser couler tranquillement en comptant sur les autres pour payer pour nous ? faut vraiment être maso pour être honnête parfois...
a écrit le 19/09/2013 à 12:03 :
Le gouvernement stigmatise les propriétaires privés car il est incapable de financer les logements sociaux pour lesquels nous payons des taxes, et gérés par leurs copains aussi incapables. Encore un organisme d'état qui n'arrangera pas les choses, et une taxe supplémentaire qui sera supportée par tous les propriétaires et tous les locataires.. comment créer une taxe universelle? encore du racket fiscal
Réponse de le 22/09/2013 à 8:51 :
mais vendez, pas de soucis
a écrit le 19/09/2013 à 10:03 :
Meric, merci encore merci.
En tant que proriétaire de ma RP ( je sais c'est très mal d'etre proprietaire),je vais la mettre en vente très rapidement. Ensuite je passe Locataire, et je vais potasser le droit pour pourrir mon futur propriétaire pour qu(il me fasse tous les travaux necéssaires. Ensuite des que le GUL est actif, je ne paye plus mon loyer. et comme de toute facon je ne risque pas la prison ( Merci Mme Taubira ). La vie est belle. Il me reste 2 ans pour fermer ma boite, organiser mon insolvabilité et enfin profitez a fond de ce systeme.
Réponse de le 19/09/2013 à 13:19 :
Allez-y, on vous regarde.
Réponse de le 19/09/2013 à 13:27 :
Chiche, vous nous raconterez ce que ça fait d'être au RSA...
Réponse de le 22/09/2013 à 8:52 :
@coyote

je vous regarde aussi, ne vous gênez pas surtout puisque c'est si bien
a écrit le 19/09/2013 à 10:00 :
On rappelle que l'objectif du gourvenement est surtout de creer un fond de tirroir de 2% de l'ensemble des loyers du pays ! Comment creer un fond souverin de plusieurs milliards en 5min
a écrit le 19/09/2013 à 9:55 :
Encore une bonne raison de créer de nouvelles associations financées par de l'argent public. Et devinez qui seront les gérants de ces associations, la famille proche et petits copains de nos hommes politiques! Lors de l'élection de FH, on s'attendait à des jours sombres mais jamais on n'aurait pu imaginer ce qui se préparait. Les Français vont payer très chers et pour longtemps les mauvaises réformes et les non réformes qui étaient pourtant nécessaires de cette majorité. Je suis ébahi chaque jour de voir que la responsabilité de gérer une économie si importante puisse être donnée à des incompétents. Dernier exemple sur la pause fiscale. 2014 ou 2015? Et bien non, 2014 c'est le début de la pause et 2015 la finalisation de la pause. Il faut qu'on m'explique ce que veut dire un début de pause! Cette condescendance envers les citoyens est juste incroyable. Et bien non tous les citoyens ne sont pas des abrutis, ils ont un cerveau, et comprennent bien que le pouvoir les méprise.
Réponse de le 19/09/2013 à 15:38 :
La pause fiscale selon Hollande et Ayrault ? c'est très simple; le début de la pause fiscale peut se caractériser par l'affirmation péremptoire d'un ralentissement de l'augmentation des prélèvements à partir d'un moment non clairement défini. Pendant la pause d'une durée indéterminée et qui peut être très brève, tous les impôts n'augmentent pas. Après la pause, ce sont de nouvelles augmentations qui sont attendues pour beaucoup ... donc, c'est trop ; dès lors, le gouvernement pourra trouver préférable de diversifier la nature des augmentations, celles-ci peuvent correspondre à de nouvelles taxes, contributions ou cotisations obligatoires; le principal est que ces augmentations soient décidées au nom de la nécessaire solidarité et que l'idée de justice soit rappelée. Dans ces conditions, je ne comprends pas que ceux qui se voient ponctionnés se plaignent déjà puisque c'est pour le bonheur de la société tel que le voient nos gouvernants actuels. Plus sérieusement, cela va être très dur de les garder jusqu'en 2017
a écrit le 19/09/2013 à 9:40 :
on a déja trop de fonctionnaire et en une semaine
duflot fabrique un organisme pour surveiller les loyers
herault un autre pour l'isolation des logements le frique va encore passer à donner des emplois aux copains
Réponse de le 22/09/2013 à 8:53 :
le top du top tout est dit on peut locker
a écrit le 19/09/2013 à 8:14 :
Pourquoi faire des efforts, des études, travailler, prendre des risques puisque désormais de la naissance au décès nous zllons être logé (GUL), chauffé (TARIFS REDUITS) soigné (CMU ET CMU+), entretenu à minima (RSA, Minimum vieillesse) ... ?
Réponse de le 22/09/2013 à 8:53 :
puisque c'est si bien allez y donc
a écrit le 19/09/2013 à 8:08 :
La seule solution est de réquisitionner tous les logements prives, créer un nouveau ministère pour gérer un parc immobilier public national. Les attributions des logements se feraient de façon équitable sur base de critères objectifs. Priorité aux politiciens, lues familles et leurs amis, ensuite tous les gens qui votent pour eux, critère de sélection également important est de ne pas pouvoir payer son loyer. Des mesures spécifiques pourraient également être prisés par exemple pour une installation massive des Roms et de la délinquance dans les beaux quartiers de Paris. Le pays ne peut pas être géré par ces incapables qui n'ont comme guide que la démagogie et la recherche d'un électorat.
a écrit le 19/09/2013 à 6:26 :
l'important c'est pas que la loi soit applicable mais c'est qu'on parle d'elle . Quand la megalomanie rejoint l'incompetence ...
Réponse de le 19/09/2013 à 7:52 :
Ben vous découvrez la politique ?
a écrit le 19/09/2013 à 3:13 :
Une Loi qu'il faudra vite jeter à la poubelle .........verte - En attendant, c'est sûr il ne faut pas investir dans l'immobilier pour louer - C'est pire que le parcours du combattant avec en plus un matraquage fiscal en règle -
Réponse de le 19/09/2013 à 5:38 :
Pour la poubelle je remarque que la droite a été plutôt discrète à l image de l UDI ( centre droit) qui s est abstenu au moment du vote ...encore des futures voix pour le FN
Réponse de le 19/09/2013 à 7:44 :
C'est bien vrais ça ! au moment de voter contre cette loi abjecte, il n' y avait plus personne tous d' accords... on a même plus le droit de louer en saisonnier maintenant, ( autorisation en assemblée générale obligatoire, changement d' affectation du logement en mairie...etc) et à la clés une amende de 25000 ? et 1 an de prison.
C'est un pays ou l'on tape sur les gens qui veulent s'en sortir honnêtement. On touche même au fondement de la propriété privée, de la liberté de jouir de son bien. Une honte, j' en rage !!!!
Réponse de le 19/09/2013 à 8:08 :
Épousez une héritière : c'est la seule façon (honnête) qui reste pour s'enrichir en France ...
Réponse de le 19/09/2013 à 8:20 :
Ou un un élu (e) ..surtout un cumular
Réponse de le 12/10/2013 à 10:52 :
Bravo replay
a écrit le 18/09/2013 à 23:54 :
La soviétisation de notre pays a franchi une nouvelle étape.
Duflot appartient à un parti qui ne représente que 2% de l'électorat. Quelle est sa légitimité pour oser faire voter des lois ?
Réponse de le 19/09/2013 à 7:54 :
Ok mais vous quelle légitimité avez-vous pour voter pour des raisons clientélistes ?
Réponse de le 19/09/2013 à 11:18 :
La légitimité d'un citoyen de bon sens à la différence de Dufflot qui n'est à son poste que grâce à des accords entre partis sur le dos des Citoyens....Bien cordialement
Réponse de le 19/09/2013 à 11:35 :
Dieu nous préserve du "bon sens" des citoyens qui ne défendent que leurs petits privilèges particuliers et jalousent ceux du voisin, mon cher "bien cordialement"...
a écrit le 18/09/2013 à 22:42 :
Les loyers et plus generalement le logement voire l'immobilier sont assez mal connus en France. C'est le grand paradoxe d'un systeme tres reglemente et tres opaque. le blocage des loyers est donc une vaste plaisanterie tant que des observatoires du type OLAP ne seront pas pleinement operationnels et peut etre ne pourront ils pas l'etre sur certains territoires. Pour ce qui est de la garantie universelle c'est une chimere qui a 10 ou 15 ans. comme le DALO et autres usines a gaz le cout est faramineux pour des resultats inexistants. C'est un truc pour faire plaisir a l'extreme gauche point.
a écrit le 18/09/2013 à 22:34 :
...roi
C'est sans doute un concours pour balancer les lois les plus débiles, qu'ils font, nos ministres..
Le cas Duflot, c'est du top niveau !
a écrit le 18/09/2013 à 21:13 :
Même au niveau des investisseurs institutionnels les conditions se degradent( et les injonctions des services d'hygiène sont sans effet depuis 3ans, pour notre cas).
Alors que nous sommes bons payeurs, cette mesure se retournera contre nous,en effet les 1ou 2% d'assurance seront payés par le locataire correct pour les qq incorrectes.
Cela suffit de protéger sans cesse les larves , que les mauvais payeurs assument et les propriétaires louent au juste prix leurs épaves!
a écrit le 18/09/2013 à 20:30 :
Non !!!!!!!!
a écrit le 18/09/2013 à 19:03 :
Il suffisait de ne plus indexer les loyers pendant 4 ans sur l'indice de construction.
Une fois les loyers bloqués, au bout de ces 4 ans, les locataires qui auront profité de la hausse de leurs revenus grâce à l'inflation auront gagné du pouvoir d'achat.
Réponse de le 18/09/2013 à 19:29 :
@faire simple , juste une petite remarque : en 2012 les loyers n ont pas suivi l inflation car la demande était plus faible ; preuve qu on a pas besoin d un encadrement des loyers qui risque au contraire de faire monter les prix si les bailleurs se retirent
Réponse de le 18/09/2013 à 19:36 :
sang mais c'est bien sur dépeche toi ils t'attendent à l'assemblee nationale
a écrit le 18/09/2013 à 18:54 :
Ces objections ont déjà été formulées par les lecteurs dans les nombreux articles publiés sur ce projet de loi. Les parlementaires devraient les lire avant de voter ! Le présent article résume et complète très clairement les principales objections. Il constitue une excellente note de synthèse à l'attention des sénateurs qui vont maintenant examiner ce projet.
Réponse de le 19/09/2013 à 13:42 :
On vous a reconnu Mathias Thepot. Inutile de vous faire passer pour groupama afin de vous jeter des fleurs...
Réponse de le 19/09/2013 à 15:43 :
Aucun lien avec l'auteur ou avec groupama. Mon commentaire est bien trop incisif à l'égard des parlementaires. Elémentaire, mon cher Watson.
a écrit le 18/09/2013 à 18:33 :
Encore une réforme qui cherche à niveler le niveau de vie des Français vers une moyenne qui s'imposerait à tous. Nous sommes l'Etat le plus redistributeur au monde et cette réforme ne fait qu'aller vers toujours plus d'Etat et de nivellement et moins de responsabilité individuelle. A quoi bon se défoncer au travail si plus de 50% de ce que je gagne est redistribué sous forme d'impôts et de charges sociales ? A quoi bon chercher à investir dans l'immobilier si je dois payer toujours plus de taxes ? A quoi bon payer mon loyer si une assurance universelle permet à certains de ne pas le faire ?
Réponse de le 19/09/2013 à 0:37 :
+1. On pourrait aussi avoir une assurance universelle qui rembourse le prêt immo quand on n'a pas envie de le payer, sans qu'on se fasse saisir par la banque et sans que ça ne coûte plus de qq euros par mois ?
a écrit le 18/09/2013 à 18:19 :
Des lois de ce type il y en a eu d'autres, rappelez-vous la loi Quillot en 1982.dont les objectifs majeurs étaient :
- Protéger les locataires dans un contexte de crise (contre-choc pétrolier, inflation?)
- Réinstaurer un contrôle des loyers afin de protéger les locataires contre les loyers jugés excessifs par le gouvernement Mitterrand
- Rendre plus difficile l'expulsion des locataires même en cas de défaut de paiement

Autant de mesures qui ont eu, à l?époque de leur mise en ?uvre (de 1982 à 1986), pour inconvénients d?entraîner :
- Une chute brutale des constructions de logements locatifs privés
- Une grande réticence des propriétaires à louer aux plus pauvres pour se protéger des mauvais payeurs (...Il n'y avait plus de location sur le marché, sauf à un prix prohibitif, bref tout le contraire des objectifs initiaux !!!)

Finalement, afin de rééquilibrer les relations entre locataires et propriétaires, une série de lois, dont la loi Méhaignerie qui n?a plus cours aujourd?hui, sont venues améliorer et modifier la loi Quillot.
a écrit le 18/09/2013 à 18:15 :
On ne devait pas réduire le nombre de fonctionnaire et limiter le nombre de commission ministériel ?
Encore des taxes ...!
Réponse de le 18/09/2013 à 18:48 :
En baissant les taxes sur le diesel, on gagnerait sur tous les tableaux: moins de recettes fiscales donc moins de dépenses publiques possibles (sauf à augmenter le déficit), et cerise sur le pain sec qui nous attend, plus de ministres éco-idéologues aux manettes!
a écrit le 18/09/2013 à 18:04 :
Bien choisie la photo de la reine des Shadoks.
Réponse de le 18/09/2013 à 21:17 :
En effet,elle en pleine béatitude, contente d'elle cette gourde!
Réponse de le 18/09/2013 à 22:11 :
Elle peut simplement retourner planter ses choux bio, même ça elle est incapable de le faire.elle connait bien la chanson où elle peut retourner sa veste ou manger son chapeau cette gourde comme c'est bien dit ci dessus.
Réponse de le 19/09/2013 à 12:28 :
Cette femme est dangereuse pour la démocratie et n'a aucune légitimité ! Comment Molasson 1 er peut-il la laisser faire ?
Elle va tuer l' immobilier déjà bien mal en point à cause des socialistes . Y' en a marre !!
Qu' elle démissionne comme Batho qui était aussi nulle !

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