Logement : les promoteurs tirent les chiffres de la construction vers le haut

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Les promoteurs immobiliers demandent (encore) de nouvelles mesures au gouvernement.
Les promoteurs immobiliers demandent (encore) de nouvelles mesures au gouvernement. (Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters)
L'activité des promoteurs immobiliers fut en forte hausse en 2015. Et même si des blocages administratifs pour obtenir les autorisations de construire subsistent, la promotion tire les chiffres du secteur de la construction de logements vers le haut.

Les ventes de promoteurs n'ont cessé de progresser en 2015. Incontestablement, cette année fut bien meilleure que les trois précédentes pour la profession. Au global, leurs ventes sont en hausse de 13,6 % à 122.781 unités en 2015, par rapport à 2014. C'est aussi 5,5 % de plus que la moyenne annuelle sur la période 2010-2015, selon les chiffres communiqués par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Le niveau très bas des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la stabilité des prix (+0,8 % en 2015), ainsi que la légère amélioration du contexte économique (+1,1 % de croissance en 2015 en France) ont certes participé à ce net regain d'activité. Mais parmi les éléments d'explication, le plus pertinent est peut-être la fiscalité attractive qui a incité les investisseurs à revenir sur le marché du neuf.

Succès du Pinel

Revisité par le Parlement sur proposition du gouvernement, le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, nommé Pinel, semble en effet avoir fortement séduit les investisseurs particuliers. Pour rappel, il donne la possibilité aux propriétaires-bailleurs de louer à leurs ascendants ou à leurs descendants, et module la durée d'engagement de location à 6, 9 ou 12 ans pour des taux de réduction d'impôt sur le revenu de respectivement 12 %,18 % et 21 %. Bénéficiant du fort intérêt de leurs clients pour ce dispositif, les promoteurs immobiliers ont vu leurs ventes à investisseurs bondir de... 43,8 % en 2015 à environ 49.500 unités. De quoi soutenir significativement la croissance de leurs ventes.

Les mises en chantier d'immeubles de logements tirent le secteur

Au-delà des ventes, l'année 2015 fut meilleure que les précédentes dans quasiment tous les domaines pour les promoteurs. Ils ont d'ailleurs largement participé à accroître le nombre de permis de construire et de mises en chantier, en hausse de respectivement 1,8 % à 383.100 unités et de 0,3 % à 351.800 unités au niveau national. En 2015, c'est en effet le secteur des immeubles de logements, le cœur de métiers des promoteurs immobiliers, qui a tiré les permis de construire et les mises en chantier vers le haut. Les permis de construire pour des logements collectifs sont ainsi en hausse de 4,5 % en 2015 par rapport à 2014, à 195.000 unités, et pour les mises en chantier de 4,4 % à 189.900 unités.

Future hausse des ventes en accession ?

Pourtant, les promoteurs ne se satisfont pas pleinement de leur belle année 2015, et ce pour plusieurs raisons. D'abord ils estiment que le rythme de leurs ventes est encore en-deçà de leur croissance potentielle, puisqu'en 2010, le nombre de ventes était encore supérieur de près de 9 % à celui de 2015. Il y aurait notamment du potentiel à aller chercher du côté des ventes en accession, qui sont en baisse de 1,7 % en 2015 par rapport à 2014 à 43.600 unités.

C'est pourquoi Alexandra François Cuxac, présidente de la FPI espère que la « relance de l'accession devienne enfin une priorité » pour l'exécutif. Certes, François Hollande a déjà acté son virage vers l'accession à la propriété en élargissant significativement le prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf. La FPI attend d'ailleurs une forte hausse des ventes en accession lors de ce premier trimestre, puisque le nouveau PTZ s'applique depuis le 1er janvier 2016.
Mais la fédération aussi espère que le gouvernement ira plus loin, notamment en abaissant le taux de TVA qui s'applique aux ventes de logements neufs, en contrepartie de prix de vente réduits, afin de toucher des publics plus modestes qui souhaitent acheter.

Des mises en vente moroses

Par ailleurs, et là se trouve certainement l'inquiétude la plus profonde des promoteurs, le niveau des mises en vente de logements neufs reste bas. Pour les promoteurs, elles n'ont progressé « que » de 6,3 % en 2015, mais reste bien inférieure à leur niveau de 2010 (-8,4 %). Ce qui veut dire concrètement que la production de logements neufs ne suit pas le rythme des ventes. Ainsi l'offre commerciale est en train de se réduire, au risque à terme de provoquer une situation de pénurie d'offre, et donc « une hausse des prix », s'inquiète Alexandra François Cuxac.

La relative morosité des mises en ventes des promoteurs immobiliers s'explique en premier lieu, selon la profession, par la lenteur du processus de production. Celui-ci souffrirait des délais trop longs d'instruction de permis de construire, et des recours abusifs de riverains qui bloqueraient aujourd'hui le lancement d'environ 30.000 mises en chantier de logements.

Encadrer les délais de construction

Le FPI demande donc au gouvernement de légiférer sur ces délais de traitement des recours, en imposant à la justice un délai de 4 mois en première instance et de 6 mois en appel, soit au total 10 mois. Une durée suffisante selon la présidente de la FPI pour « que l'opération soit encore commercialisable » une fois le recours purgé.


A 15 mois des élections présidentielles, et alors même qu'ils ont été entendu sur plusieurs de leurs revendications législatives depuis l'intronisation de Manuel Valls comme Premier ministre, les promoteurs immobiliers ne sont donc jamais à cours de nouvelles propositions. Reste à savoir si l'exécutif aura le temps de prêter attention à ces dernières revendications étant donné que la principale échéance électorale se rapproche.

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a écrit le 23/02/2016 à 8:07 :
Les chiffres viennent de tomber, les ventes à investisseur ont augmenté et les ventes aux particuliers sont en chute libre, on est tout simplement en train de favoriser rentiers au détriment des autres à grands coups de subventions publiques.Et en faisant grimper les prix.
Réponse de le 03/03/2016 à 6:44 :
Mais enfin de quels chiffres parlez-vous? Les ventes aux particuliers représentent 750 000 transactions notariales dans l'ancien (pas en Pinel), soit un chiffre qui se rapproche des plus hauts historiques de l'avant-crise avec un retour des primo-accédants. Renseignez vous svp
a écrit le 21/02/2016 à 4:44 :
Les PTZ et les APL ne sont que des subventions payés aux lobbies immobiliers (par les citoyens). Les politiques qui les instaurent sont des traitres qui dilapident l'argent du contribuable pour engranger des bénéfices personnels.
Réponse de le 03/03/2016 à 6:50 :
S'il n'y avait pas les APL, aucun étudiant sans parents fortunés ne pourrait effectuer ses études à Paris et le peu d'ouvriers et d'employés qui restent encore auraient été renvoyés en 3eme couronne. Les APL freinent la gentrification dès grands centres urbains et c'est quand même une bonne chose. Quand un loueur propose une visite collective à 20 locataires potentiels et qu'il n'a que l'embarras du choix, seuls les fils à papa seraient retenus s'il n'y avait pas ces aides. CQFD
a écrit le 20/02/2016 à 14:03 :
Avec le chômage, la crise, l'automatisation impossible pour moi de prévoir d'acheter, même pas sûr de conserver mon diplôme qualifiant pour un job censé être payé 25-30Ke par an, il est bien parti pour disparaitre d'ici quelques années et c'est pas avec le smic/rsa si je me retrouve déqualifié et déclassé qu'on peut devenir propriétaire.
Déjà que sans garanties suffisantes de garant et de cdi je ne trouve pas de location, obligé de rester dans le hlm des parents... Non, bulle ou non, à un moment ça va s'arrêter, moi je ne peux ni acheter, ni louer, nous sommes des millions dans ce cas, les seuls qui pourrait acheter pour me louer serait un office hlm et ils n'ont pas tellement d'argent pour acheter des immeubles à me louer, étant donné qu'en 5 ans j'attends toujours de trouver une location pour pouvoir partir de ma chambre de 13m2...
Réponse de le 21/02/2016 à 4:40 :
A peu près exactement idem pour moi. Je reste chez mes parents (qui eux arrivent à louer). Louer est trop cher à Paris, même à 38ans, avec 12 ans de CDD/intérim malgré mon master (bac+5).
a écrit le 20/02/2016 à 7:32 :
Cet article publie une donnée essentielle: emprunter à taux même très bas lorsque l'inflation est nulle revient à annuler l'effet taux bas. En effet lorsque vous emprunter à taux fixe avec une inflation de 2% par an et les salaires qui suivent vous vous retrouvez au bout de 10 ans à ne rembourser plus que 80% de vos remboursements mensuels initiaux (en valeurs corrigées). Avec une inflation à zéro, cette somme ne baisse pas voir est susceptible d'être proportionnellement plus importante en cas de déflation. Ce qui est important n'est pas tant le taux d'emprunt que le rapport taux/inflation. C'est incroyable que les français ne se rendent pas compte d'une supercherie aussi basique.
Réponse de le 20/02/2016 à 8:22 :
Amen. 100% d'accord avec vous.
a écrit le 19/02/2016 à 13:23 :
"Celui-ci souffrirait des délais trop longs d'instruction de permis de construire, et des recours abusifs de riverains qui bloqueraient aujourd'hui le lancement d'environ 30.000 mises en chantier de logements." : oui ben l'auteur de l'article n'a certainement pas vu devant ses fenêtre se monter un immeuble là où il y a avait une maison et un jardin, comme ça se fait partout dans mon quartier. Pour la dernière construction en cours, comme il n'y a plus assez de place pour faire les travaux, et bien on barre carrément la rue pour s'installer tranquillement, y'a pas de raison puisque personne (en particulier la mairie) n'y trouve à redire !
a écrit le 19/02/2016 à 12:12 :
bref tout va bien car la demande est solvabilise par l etat (pinel et ptz ...) On est dans un secteur qui ne tient plus que par la subvnetion etatique. Le jour ou elle va s arreter (car un jour ou l autre il faudra bien que l etat fasse des economies) ca va faire mal ...
Réponse de le 20/02/2016 à 11:17 :
Il ne s'agit pas de secteur subventionné mais de baisse d'impôt. En France on est tellement conditionné que dès qu'un secteur revient à un niveau d'imposition normal on parle de subvention. Incorrigible...
a écrit le 19/02/2016 à 11:53 :
"Et même si des blocages administratifs pour obtenir les autorisations de construire subsistent"

Et c'est très bien car par ces temps de changement climatique de nombreuses zones non constructibles ont été pourtant construites et ensuite leurs propriétaires pleurent parce qu'il y a eu des éboulements ou bien des inondations au autres.

Espérons que le copinage et l'affairisme soit terminé dans le domaine mais j'en suis loin d'être sûr...

Encore un marché sous perfusion puisque on construit des logements neufs et bien souvent horribles d'ailleurs alors qu'il y a des millions de maisons vides en France qu'on laisse à l'abandon parce que les gens n'ont plus assez d'argents pour s'en acheter. LE patrimoine immobilier français s'écroule pendant que les actionnaires se gavent.
a écrit le 19/02/2016 à 9:01 :
Alors quand ils ont passé l'année 2015 à chialer pour avoir toujours plus de subventions (traduction : d'argent Public issu de nos impôts déversé sur leur portefeuille) en jurant la main sur le coeur que le secteur était "sinistré" et allait "mourir" si on ne leur donnait pas davantage de montagnes de fric, ils mentaient?
Est-ce qu'il ne faudrait pas envisager de leur demander de rembourser les aides, et de leur couper les vivres du coup?
a écrit le 18/02/2016 à 20:58 :
"53 % des réservations ont été souscrites par des investisseurs souhaitant louer le bien dans le cadre du dispositif Pinel de réduction d’impôt."
......
"Les perspectives pour 2016 sont bonnes. Les investisseurs, d’abord, devraient toujours être présents : « Devant les soubresauts de la Bourse, la pierre reste une valeur refuge qui procure un rendement sûr et attrayant, d’autant plus que les taux d’intérêt restent faibles », souligne Mme François-Cuxac. « Il faudrait toutefois que le gouvernement envoie un message clair sur la pérennité du dispositif Pinel au-delà du 31 décembre 2016, date prévue de son extinction », ajoute-t-elle."
.....
"les primo-accédants : son plafond de ressources pour être éligible a été significativement relevé et il concerne désormais 87 % de la population française. En moyenne, il peut financer aujourd’hui jusqu’à 40 % d’un achat – contre 13 % à 26 % auparavant. Les durées de remboursement ont été nettement allongées et le gouvernement est résolu à en distribuer deux fois plus, en 2016, soit 120 000. En résumé, la profession supplie la nouvelle ministre du logement, Emmanuelle Cosse, de ne rien changer."
....
Là tout est dit!
a écrit le 18/02/2016 à 20:35 :
Attendons que les nouveaux acquéreurs découvrent le matraquage fiscal du foncier et ils vont vite réaliser qu'il n'ont pas fait une bonne opération, qui revient à se constituer prisonnier des élus locaux et du fisc pour des années. Il vaut mieux rester locataire, on disparait plus facilement des radars, pour le jour où l'on veut quitter la France.
Réponse de le 19/02/2016 à 13:01 :
Tout à fait. Le succès du Pinel se résume par le fait que le proprio puisse louer à ses parents ou enfants. Car si vous tombez sur un locataire de mauvaise foi, ce dernier est particulièrement bien armé avec notre état de droit (mais pas de devoir). Par ailleurs, un rapport préconise d'inscrire le droit au logement dans la constitution, et ce même rapport préconise la préemption de biens immobiliers privés. D'ailleurs tout notre jet set politique habite dans le locatif à loyer mesuré, donc pourquoi investir ?
a écrit le 18/02/2016 à 20:03 :
Acheter pour être prisonnier de son banquier à crédit pendant 20 ans ,des taxes à l'achat de 7 à 8% du prix pour l'état plus des taxes foncières en folies et idem pour la taxe d'habitation avec le risque de surcroît que les prix s'effondrent un jour où l'autre surtout dans les grandes villes comme Paris où Lyon . Non merci, je préfère rester locataire,changer de logement si le voisinage ne me convient pas où si je change de travail et vivre sans me prendre la tête encore plus avec un état bien trop racketteur à mon avis sur l'immobilier tout comme sur l'automobile.J'adore les cigales....
Réponse de le 18/02/2016 à 22:35 :
Vous n'êtes pas plus prisonnier de votre banquier que de votre bailleur. Et le bailleur peut vous virer du jour au lendemain pour X raisons. Si vous préférez raquer toute votre vie sans rien transmettre de concret à votre descendance, grand bien vous fasse ! Moi dans 20 ans mon logement sera une source de revenu (ou de non dépense), alors que vous paierez jusqu'à la tombe.
Réponse de le 19/02/2016 à 6:25 :
On a fini de rénover une belle maison en bord de mer et notre crédit s'est terminé en septembre dernier. On a essayé de mettre de la qualité et nous nous retrouvons avec une belle maison familiale, adaptée pour nos vieux jours futurs et économique en fonctionnement. Les enfants pourront en profiter l'été en venant avec leur progéniture que l'on espère nombreuse et ils auront un joli capital ou une belle maison de vacances en face des bateaux le jour où on partira. Bref, celui qui n'est pas proprio avec son crédit derrière lui ne peut pas comprendre la zenitude apportée: pouvoir d'achat considérablement amélioré car plus de crédit ni loyer, faibles chargés du fait d'une rénovation efficace, plus de banquier, plus de proprio réfractaire à changer ses vieux radiateurs énergie ores...
Réponse de le 19/02/2016 à 11:19 :
Vos enfants nos enfants ? Priez surtout pour que vos enfants trouvent du boulot et ne pas devoir revendre vos biens pour survivre !
Réponse de le 19/02/2016 à 13:07 :
permettez que je rectifie : non un bailleur ne fait pas ce qu'il veut. Même un locataire de très mauvais foi qui connait bien la loi, peut trainer une expulsion sur 4 ans et organiser son insolvabilité pour laisser l'ardoise au bailleur. Un huissier m'a dit un jour : dès que vous louez, vous n'êtes plus propriétaire de votre logement et il savait de quoi il parlait ! C'est d'ailleurs, cette déresponsabilisation du locataire qui fait qu'aujourd'hui les investissements dans le locatif se réduisent comme peau de chagrin !
a écrit le 18/02/2016 à 19:54 :
restons pragmatiques.......... 280.000 -- logements construits en 2015 ( 350.000++ selon le modele econometrique dont la prevision truquee politiquement sera revisee ex post) c'est pas glorieux
et hors paris ' tout va bien, tout va bien', comme le veut l'usage....
a écrit le 18/02/2016 à 19:01 :
Les promoteurs qui demandent encore de maintenir la bulle immobilière à grand renfort d'argent public. Y'en a qui doute de rien, vraiment. Le pire, c'est qu'ils vont comme toujours obtenir gain de cause, ces pauvres petits promoteurs...

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