Mois après mois, la hausse des taux du crédit immobilier s'accélère depuis le début de l'année. Selon le dernier pointage de l'Observatoire du Crédit Logement, le taux moyen (hors assurances et frais) franchit le seuil des 3 % en mars, et s'établit à 3,12% à la mi-avril. Le taux moyen pour un crédit sur 20 ans est même de 3,05 % en mars. Sur le premier trimestre, le taux moyen ressort à 2,84% contre 2,22% au trimestre précédent, soit une hausse de 62 points de base en trois mois. C'est beaucoup.

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« Depuis le début de l'année, la hausse du taux moyen est rapide, de 23 points de base par mois, avec dans son sillage les fortes revalorisations du taux d'usure », souligne l'Observatoire. En 2022, la hausse moyenne a été de 11 points de base par mois. La mensualisation de l'actualisation du taux d'usure, accordée à titre exceptionnel jusqu'en juillet prochain (au lieu d'une actualisation trimestrielle), a donc pleinement joué son rôle en permettant de débrider un peu plus les grilles tarifaires.

Un accès au marché de plus en plus difficile

Pour autant, souligne l'Observatoire, « la profitabilité des nouveaux crédits se dégrade encore ». Le taux de refinancement de la Banque centrale européenne est passé de 3 % à 3,5% le 22 mars dernier alors même que le taux de rémunération de l'épargne bancaire grimpe également. Ce rapide renchérissement du coût du crédit n'est pas sans conséquence sur la structure du marché.

« L'accès du marché devient de plus en plus difficile aussi bien pour les emprunteurs modestes que pour les ménages aisés dans les grandes agglomérations », indique l'Observatoire. Et, la baisse d'activité sur le marché concerne tous les secteurs de l'immobilier résidentiel. La chute de la production est de 41 % au premier trimestre, en glissement annuel (-20% en 2022).

La bataille du HCSF

Un ralentissement qui inquiète les professionnels de l'immobilier, les prêteurs... et les pouvoirs publics. Selon Les Echos, Bercy a lancé des travaux d'évaluation d'un éventuel assouplissement des règles d'octroi pour un crédit immobilier, imposées aux banques par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Ces règles prévoient notamment un taux d'endettement maximum de 35% des revenus disponibles, alors que les banques raisonnent habituellement en « reste à vivre ». Si le marché du crédit immobilier devait s'effondrer, le gouvernement pourrait alors assouplir ces règles. La décision est attendue à la prochaine réunion du HCSF en juin.

De son côté, la Banque de France, dans une note publiée sur son site, s'est déclarée opposée à toute modification de ces règles pour éviter de « pousser nombre de ménages vers des situations de surendettement ». Ce serait même, « le plus mauvais moment pour le faire », indique sur un ton inhabituel la Banque de France.