C'est acté, pour la première fois depuis 2015, les prix de l'immobilier ancien ont reculé. Selon le baromètre Notaires-Insee publié ce jeudi, les prix ont chuté de 1,8% sur un an au troisième trimestre dans l'Hexagone. Ils ont ainsi diminué de 1,6% pour les maisons et de 2% pour les appartements.
La dynamique des prix s'est finalement retournée après avoir montré des signes de faiblesse depuis 2022. En effet, après une hausse de 6,8% au deuxième trimestre 2022, les prix dans l'immobilier ancien n'ont grimpé que de 6,4% au troisième trimestre, de 4,6% au quatrième, de 2,7% au premier trimestre 2023, puis de 0,5% au deuxième. Pour rappel, entre fin 2015 et mi-2022, les prix de l'immobilier ont augmenté de 32%.
Des prix qui baissent en Île-de-France, mais aussi en province
Le prix des logements anciens a, particulièrement, fortement diminué au troisième trimestre en Île-de-France : -5,3%, après -3,1 % au deuxième trimestre. Entre juillet et septembre, les prix des maisons franciliennes ont ainsi chuté de 5,4 %, tandis que ceux des appartements reculaient de 5,3%. La baisse des prix des appartements sur un an s'est, quant à elle, accentuée aussi bien pour la petite couronne (-6%) que pour la grande couronne (-4,0%).
A Paris, le prix moyen au mètre carré passe pour la première fois depuis 2019 sous la barre des 10.000 euros, à 9.920 euros fin novembre, une baisse qui devrait se poursuivre, a déclaré lors d'une conférence de presse Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques des Notaires du Grand Paris. Les prix des appartements parisiens au mètre carré s'échelonnent de 7.540 euros (-9,2% sur un an) à la Chapelle (18e arrondissement), quartier le moins cher, à 19.150 euros (+3,5%) du côté des Champs Elysées (8e), où les prix sont tirés par l'investissement étranger.
À noter, pour la première fois depuis 2015, les prix des logements anciens ont baissé sur un an en province, à -0,5 % au troisième trimestre, après +1,8% au deuxième. Ils ont été tirés à la baisse par les prix des maisons (-1% après +1,3 %), tandis que les prix des appartements ont continué d'augmenter légèrement (+0,5% après +2,8%).
Un marché toujours gelé
Le nombre de transactions, indicateur de l'activité du marché et qui avait atteint un record absolu en 2021, continue de reculer rapidement. Pour l'ensemble de la France hors Mayotte, il passe sous la barre des 1 million, à 928.000 transactions au troisième trimestre, contre 1 million au deuxième. Un chiffre qui corrobore celui de la Banque de France qui affirme que la production de crédit, hors renégociation, est tombée en septembre à un point bas depuis 2015 à 9,2 milliards d'euros.
« On enregistre la plus forte décélération des ventes de logements anciens depuis l'après-guerre », a déclaré à l'AFP Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), pour qui l'année 2024 doit être celle « du réajustement des prix du marché, si les taux d'intérêt conservent la stabilité annoncée ».
Ce véritable coup de froid sur le marché immobilier vient, en effet, avant tout d'une crise du crédit. En cause, la décision de la Banque centrale européenne d'augmenter ses taux directeurs de 0% début 2022 à 4% et 4,75% aujourd'hui. Les taux d'intérêts des crédits ont donc suivi une dynamique similaire.
« Il y a un an, aucun ménage ne se retrouvait avec des taux d'intérêts au-dessus 2,7% sur 20 ans. Aujourd'hui, 70% des dossiers sont au-dessus des 4,10%-4,5% sur 20 ans (hors assurance et avant négociation) », rappelait fin octobre Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com.
Principal garde-fou au surendettement, le taux d'endettement maximal est notamment pointé du doigt, ces derniers mois, par les courtiers. Ces derniers l'accusent d'étouffer le marché du crédit. Cette part maximale que peut représenter un emprunt (et toutes les charges associées) au regard des revenus totaux d'un ménage a été plafonnée à 35%, pour une durée maximale de 25 ans, par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), depuis janvier 2022.
Problème, selon Meilleurtaux.com., « quatre dossiers sur dix étaient refusés » en octobre du fait du dépassement de ce taux, indique le courtier. Une véritable épine dans le pied des ménages qui ont vu leur capacité d'achat baisser de 7,5% en moyenne, en 2023, selon les dernières estimations de la Fnaim.
Stabilisation des prix ou nouvelle baisse à venir?
L'espoir revient néanmoins du côté des professionnels de l'immobilier. Avec le maintien des taux à 4% et 4,75% lors de la réunion d'octobre de la BCE et les messages optimistes comme celui du gouverneur de la Banque de France qui affirmait début novembre que « nous sommes en train de gagner la bataille contre l'inflation et sauf surprise, sauf choc, la hausse de nos taux directeurs, c'est fini », le secteur retrouve un peu le sourire. C'est une excellente nouvelle ! », se réjouissait Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis, interrogée par La Tribune début novembre. Plus concrètement, l'arrêt de la hausse des taux directeurs devrait mécaniquement permettre aux taux des crédits « de se stabiliser progressivement pour redevenir fixes en 2024, peut-être dès janvier », avançait l'experte.
Une stabilisation qui pourrait même aller de pair avec un assouplissement des règles d'octroi de crédit. Selon le nouveau barème au 1er décembre, publié au Journal Officiel, le taux d'usure d'un crédit immobilier sur 20 ans ou plus dépasse désormais les 6 %, à 6,11%. Depuis le début de l'année, ce taux maximal auquel les emprunteurs ont droit de souscrire a donc augmenté de plus de 250 points de base (de 3,57% à 6,11%) sur un crédit à 20 ans et plus. De plus, si jusqu'ici le taux maximal d'endettement est resté bloqué à 35%, la prochaine réunion du HCSF en décembre doit statuer, ou non, sur un éventuel assouplissement de cette norme.
Mais tous ne sont pas aussi optimistes sur le futur du marché immobilier.
« Cette baisse des prix va s'accélérer dans les prochains mois. Pour l'instant ils ne baissent pas suffisamment pour relancer la machine », prévient Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
« Pour compenser la baisse de capacité d'achat des ménages, il faudrait que les prix de l'immobilier diminuent de 10%, voire de 15%, afin de faire repartir les transactions », affirme même, de son côté, Loïc Cantin.
Dans le neuf, la tendance poursuit son repli. Le nombre de permis de construire délivrés continue sa chute en octobre (-26,2% sur un an), avec 375.100 logements autorisés à la construction, selon les chiffres provisoires publiés jeudi par le ministère de la Transition écologique. Depuis un niveau record atteint en août 2022, du fait de dates butoirs réglementaires, le nombre de permis délivrés chaque mois s'est stabilisé à un niveau faible, faisant inexorablement baisser le total annuel. Le nombre estimé de chantiers commencés, qui suit traditionnellement de quelques mois celui des permis, s'érode lui aussi nettement (-17,8%), avec 305.400 mises en chantier sur 12 mois. La chute des autorisations concerne tous les types d'habitat notamment l'individuel pur (-31,8%), mais aussi l'individuel groupé comprenant les lotissements (-25,4%), le collectif (-25,2%) et les résidences seniors et étudiantes (-16%). L'immobilier neuf subit à la fois la forte baisse de pouvoir d'achat des acquéreurs et un renchérissement des coûts de construction.Dans le neuf, une chute des permis près de 30% en un an.
(Avec AFP)
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