Avec une hausse des transactions de l'ordre de 7% à Tours et à Orléans constatée au premier semestre par rapport à 2020, la reprise de l'immobilier d'entreprise est une réalité en Centre-Val de Loire. En six mois, les surfaces de locaux de seconde main commercialisées dans la métropole orléanaise, soit 12.000 m2, ont déjà atteint 70% de la totalité des transactions réalisées l'année dernière, en forte baisse pour cause de crise sanitaire. Si cette tendance se confirme, elles devraient retrouver peu ou prou leur niveau de 2019, à savoir 25.000 m2 vendus, selon les projections de Real Estate, filiale immobilière d'entreprises de BNP Paribas. Le constat est identique à Tours où les volumes de transactions se sont situés à 20.000 m2 au premier semestre.

Peu d'effets dûs au télétravail

Contrairement à Paris et à Lyon, où la libération de surfaces de bureaux est significative et fait baisser mécaniquement le marché de l'immobilier d'entreprise, le télétravail n'a pas (encore) eu d'effet notable en Centre-Val de Loire.

« A l'exception de quelques grandes mutuelles qui ont signé des conventions de télétravail, les salariés sont revenus majoritairement au bureau, explique Vincent Moreau, consultant immobilier d'entreprise à l'agence orléanaise de BNP Paribas Real Estate. A rebours des grandes métropoles parisiennes et lyonnaises, ils ne sont pas impactés par les soucis de transport ou le manque d'espace vert ».

Ce constat est confirmé par Virginie Siriex, directrice d'Arthur Loyd dans la préfecture du Loiret.

« Le flex office est encore très peu utilisé et provoque de rares libération d'espace, assure Virginie Siriex. Mis à part le grand groupe céréalier Axereal, les entreprises loirétaines qui projettent de réduire leurs surfaces sont marginales. On assiste en revanche à une réorganisation des bureaux, avec des exigences renforcées en termes de confort, d'acoustique, et une recherche d'environnement extérieurs naturels ».

Pour autant, les acteurs du secteur n'excluent à terme pas une montée en puissance du télétravail, notamment dans les grandes entreprises de la région en pleine réflexion sur ce point. Elle pourrait se traduire par un nouveau retournement du marché après l'année blanche de 2020.

Pénurie de locaux neufs

Si les signaux sont donc globalement repartis au vert pour l'immobilier d'entreprise à Tours et à Orléans, le point noir reste la pénurie d'offre de locaux neufs. Les stocks actuellement disponibles dans les deux métropoles du Centre-Val de Loire représentent seulement 5% de l'ensemble par rapport aux bureaux de seconde main.

Ainsi à Orléans, l'offre de locaux neufs disponibles s'établit à 4.000 m2 pour 60.000 m2 de bureaux de seconde main en 2021. Le déséquilibre est moins prononcé à Tours avec 6.800 m2 de neuf disponible sur un stock de 45.000 m2, soit une proportion de 15% d'offre neuve. Quelques rares programmes, comme l'ensemble de bureaux Intensity à Fleury les Aubrais dans l'agglomération orléanaise, sortent de terre chaque année. Conçu par le promoteur Exia, il sera livré en principe d'ici deux ans et développera une surface de 5.000 m2.

Cette sous-offre systématique de bureaux neufs dans les deux métropoles du Centre-Val de Loire n'est pas spécifique à la région. Elle s'explique par la frilosité des promoteurs qui pré-commercialisent systématiquement leurs programmes avant de les lancer. Alors que la demande de programmes neufs à l'achat, dopées par des taux d'intérêt bas, ne faiblit pas, cette politique prudente allonge considérablement les délais de construction de nouveaux bureaux.

« La fin de la construction en blanc est devenue la règle, constate Bertrand Bégat, directeur des transactions immobilier d'entreprise de BNP Paribas Real Estate à Tours. Conséquence, peu ou pas de grands programmes sont attendus dans la métropole tourangelle avant 2023 -2024 ».

Même si les grands dossiers économiques sont du ressort de la métropole, la politique urbanistique de la nouvelle mairie écologiste de Tours, réclamant des contreparties environnementales pour chaque nouvelle construction, n'encourage guère l'émergence de nouveaux programmes d'immobilier d'entreprise.

Ce déficit des locaux neufs dans le secteur tertiaire à Orléans et Tours entraîne une hausse des prix qui se poursuit depuis plusieurs années, sauf en 2020. Elle se situera cette année sur ce segment aux alentours de 5% dans les deux métropoles. De quoi décourager de nouvelles entreprises de venir s'y installer ?

La région Centre-Val de Loire qui a fait depuis des années de l'attractivité économique, y compris via la relocalisation, son cheval de bataille, surveille donc de très près ce phénomène de déficit de stock de bureaux neufs dans ses deux capitales. Et pour cause, Orléans et Tours continuent à tirer l'essentiel du développement économique sur le territoire.