Les charmes trompeurs du prêt in fine

Avec des prix redevenus attrayants, nombreux sont ceux qui envisagent de se tourner vers la pierre, placement réputé "sûr". Et pour financer un investissement locatif, face à des investisseurs possédant déjà un capital, les banques ne manquent jamais de mettre en avant le prêt in fine.

Elles ont tout à y gagner : le capital n'étant pas amorti, mais remboursé seulement à échéance, le montant des intérêts est bien plus élevé qu'avec un prêt amortissable (où le capital dû se réduit chaque mois). De plus, elles exigent qu'une épargne importante soit placée sur un contrat d'assurance-vie nanti en leur faveur, afin que le remboursement du prêt, à échéance, ne dépende pas de la vente du bien. D'où la perception de frais d'entrée sur le contrat, et une double garantie pour le prêteur : l'hypothèque sur le bien, et le contrat nanti.

Pour la banque, la formule in-fine est donc une petite merveille. Mais comment vendre un prêt dont le coût est bien supérieur à celui d'un crédit classique ? L'argument offert aux investisseurs français, toujours fiscophobes, est le suivant : le coût du crédit est bien plus élevé, mais c'est tout à votre avantage, car les intérêts sont déductibles des revenus locatifs. Plus vous payez d'intérêts, plus vous en déduisez de vos revenus locatifs, et donc, moins vous payez d'impôts ! Le prêt in fine, permettant de "maximiser les intérêts", est même présenté comme un "outil d'optimisation fiscale".

Moins d'impôts, certes. Seulement... cela ne compense pas le surcoût en intérêts. Ainsi, un emprunteur payant 100 euros d'intérêts, va déduire 100 de ses revenus locatifs. Les revenus fonciers sont imposables, au maximum, dans la tranche à 40%. De sorte que déduire 100 d'intérêts fait économiser 40 d'impôts: l'emprunteur en est donc "de sa poche" pour 60 euros. Et plus il maximise les intérêt, plus cela lui coûte cher. Dans ces conditions, prétendre qu'un emprunteur ait intérêt à "maximiser les intérêts" est pour le moins imprécis, voire fallacieux ! L'économie d'impôts ne compense qu'une petite partie du surcoût en intérêts ; moins de la moitié, en fait.