Qui a intérêt à opter pour un crédit immobilier "in fine" ?

Le choix d'un crédit "in fine" peut être motivé par deux raisons différentes mais complémentaires: réaliser des économies d'impôt d'une part, et d'autre part se constituer un patrimoine immobilier par le biais d'un investissement locatif. En effet, l'originalité du mécanisme réside dans le fait que, pendant toute la durée du prêt, seuls les intérêts sont réglés auprès de la banque. Le capital, lui, est intégralement remboursé au terme de l'emprunt.

Obtenir un crédit in fine nécessite donc de disposer d'un apport personnel important (30% minimum de la valeur du bien) qui sera obligatoirement investi sur une assurance-vie. Ce contrat devra être nanti (c'est-à-dire qu'il constituera une caution auprès de la banque en cas d'incidents de paiement) et abondé mensuellement.

Objectif: faire en sorte que la mise de départ, augmentée des versements et des intérêts puisse rembourser au terme du contrat la totalité du capital. Ce type de montage s'adresse donc principalement aux gros contribuables disposant déjà d'une somme conséquente à placer.

Trouver le point d'équilibre afin que les gains (intérêts du contrat d'assurance-vie, avantage fiscal) compensent le coût du crédit est d'autant plus complexe que le taux des prêts in fine dépasse en moyenne de 0,3% celui d'un crédit amortissable classique.

Pour résumer, si l'on souhaite que cette opération devienne réellement intéressante d'un point de vue financier, il faut que l'abondement sur le contrat d'assurance-vie au terme du crédit in fine ait permis de rapporter plus que le montant du bien à rembourser à la banque. En plus des gains réalisables, vous bénéficierez de l'antériorité fiscale du contrat d'assurance-vie sur les sommes restantes sur le contrat.

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