Immobilier : acheter ou louer, comment choisir ?

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A Lille, il est plus intéressant financièrement d'acheter un studio plutôt que de le louer pour y vivre.
A Lille, il est plus intéressant financièrement d'acheter un studio plutôt que de le louer pour y vivre. (Crédits : Décideurs en région)
Si l'on ne souhaite pas finir ses jours dans une ville où l'on travaille, mieux vaut regarder à deux fois avant de prendre la décision de louer ou d’acheter...

Faut-il louer ou bien acheter son logement ? D'un point de vue purement financier, cela dépend des villes, de la surface et du temps que l'on imagine passer à cet endroit.

"Dans certaines villes telles que Lille, Aix-en-Provence ou Strasbourg par exemple, la location des petites surfaces (pour y vivre ndlr) n'est pas intéressante. En effet, le montant des loyers est plus élevé que la moyenne nationale, alors que le prix au mètre carré à l'achat est relativement bas, moins de 3 000 euros et les taxes foncières également assez faible", explique Maël Bernier, la porte parole de Meilleurtaux.com qui a publié une étude sur ce sujet.

Ainsi dans des villes précédemment citées comme Lille ou Strasbourg, l'achat d'un 50 mètres carrés est plus intéressant financièrement au bout de seulement respectivement 3 et 2,5 ans.

Plus intéressant d'acheter des grandes surfaces

Mais ces trois villes font figure d'exception sur des petites surfaces, car d'une manière générale, il est peut intéressant d'acheter une grande surface. "A partir de 2 pièces, l'achat dans plusieurs villes de France s'avère largement et rapidement plus rentable que la location. Par exemple à Bordeaux l'achat d'un 30 m² n'est rentable qu'à partir de 26 ans alors qu'un 100 m² l'est au bout de 6 ans", explique Maël Bernier. "Cela s'explique par les taux d'intérêt très bas qui boostent la capacité d'achat et rendent le financement d'une acquisition de grande surface plus attractif", ajoute-t-elle.

Inutile d'acheter à Paris et ses alentours si l'on est de passage

Les prix de l'immobilier sont de fait un déterminant très important pour effectuer son choix de louer ou d'acheter. Dans des villes où ils sont très élevés comme Paris, Montreuil ou Boulogne-Billancourt, il est souvent plus intéressant de louer car les montants déboursés à l'achat sont proéminents. Ainsi à Paris, il est ainsi plus intéressant de louer que d'acheter, même un bien de 100 mètres carrés, durant 19 ans !

De même pour Boulogne-Billancourt et Montreuil où il est préférable de louer durant respectivement 17,5 et 16,5 ans. Plus la surface du bien est petite, plus cette durée s'allonge. Autant dire que si l'on ne s'imagine pas finir ses jours dans ce type de villes où le marché du logement est extrêmement tendu, il est clairement plus intéressant de louer pour y vivre. Ainsi, l'idée reçue qui consiste à "acheter petit pour ensuite acquérir plus grand, s'avère contrairement à ce qu'on peut penser, injustifié à Paris" poursuit Maël Bernier.

En réalité, si l'on veut devenir propriétaire, il vaut mieux déménager en province. "Acheter en province est plus que jamais intéressant car les prix se sont stabilisés et ce sont les habitants de ces villes qui bénéficient le plus de l'augmentation du pouvoir d'achat immobilier lié directement à la baisse des taux d'intérêt", ajoute Maël Bernier.

Le ratio prix sur loyer est déterminant

Cependant, le niveau élevé des prix n'est pas le seul frein à l'achat, notamment d'une petite surface. Par exemple, dans une ville comme Saint-Etienne, où le prix au mètre carré moyen dépasse à peine les 1.400 euros, il est plus intéressant de louer... "Le montant des loyers y est extrêmement faible (7,6 euros du mètre carré), l'achat d'une petite surface sera très long à rentabiliser", explique Maël Bernier. C'est en fait "l'écart plus ou moins important entre le prix au mètre à l'achat et à la location qui fera qu'à surface équivalente, il faudra de nombreuses années ou non pour que l'achat soit une opération neutre", ajoute-t-elle.

Et la sécurité du propriétaire ?

Du reste, ce classement n'intègre pas comme le souligne Hervé Hatt, le président de Meilleurtaux.com, "l'agrément et la sécurité procurés par le fait d'être propriétaire", qui font notamment qu'à terme les ménages n'ont plus de loyer à débourser. Même s'ils ont pour ce faire consenti beaucoup de sacrifices financiers durant leur vie active...

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Commentaires
a écrit le 18/09/2014 à 13:22 :
Et les intérêts d'emprunt ? Parce que quand on a du cash, la démonstration peut encore être valable, mais quand on emprunte 70 % du capital nécessaire, ça alourdit considérablement la durée d'amortissement Achat vs loyer !
Réponse de le 18/09/2014 à 15:45 :
Il faut absolument dissuader les français de devenir propriétaires! Ça fait vingt ans que je m'enrichis en louant des taudis et en en achetant régulièrement , un de mes locataires que j'ai depuis le début m'a déjà plus que remboursé la maison en loyers d'ailleurs! Si tous souhaitaient accéder à la propriété je boirais le bouillon et n'arriverais plus à caser mes passoires énergétiques à 1550 euros par mois! J'ai aussi des locataires avec des petites retraites qui n'ont jamais acheté et à qui je récupère la moitié de leur pension! Arf! Arf! Français! Restez locataires, et laissez-nous nous enrichir tranquilles!!!
Réponse de le 18/09/2014 à 19:39 :
Actuellement, le choix se résume à "Payer des loyers délirants" ou "Payer une PV immobilière délirante".
Vous oubliez l'autre option que vous mettez pourtant en avant quand vous vous autoproclamés victimes de la fiscalité.
Je vous détaille l'effet des studios à 300 000 euros OU une heure de trajet pour mes congénères ingénieurs n'héritant pas de 100 000 euros? Expatriation, levé de pied et retour au vert, etc.
Votre petite fête où vous jouez les paons sur vos tas de pierre va prendre fin. Ne comptez pas sur nous pour vous donner 150 000 euros de PV immobilière en une seule décision suicidaire. La pyramide des âges bouge, l'heure des comptes viendra.
Réponse de le 22/09/2014 à 13:09 :
Commentaire typique du vendeur en moins value frustré de s'être fait avoir...
a écrit le 17/09/2014 à 21:37 :
Démonstration rudimentaire. Rembourser 300K€ c'est 2500€ sur 15 ans, avec ça vous avez 100m2 dans une grosse ville de province moyennement attractive. Ajoutons charges et taxes foncières, nous voici aux lisières des 3000€ /mois. Le même logement en location c'est environ 1200€/mois charges comprises, si la différence est placée en fonds euro assurance vie, la location prend le dessus sauf si vous achetez avant 30 ans ce qui devient rare à ce niveau de prix et que vous revendez avec une belle plus-value (et au vu de la conjoncture actuelle, ce n'est pas gagné). Choix difficile donc et bien difficile à mettre en équation.
Réponse de le 18/09/2014 à 9:15 :
Vous oubliez énormément de paramètres et notamment, au-delà des calculs de rendements sur 20 ans et de la fiscalité qui sont absolument impossible à anticiper, le plus important reste la possibilité de confiscation par l'état des sommes placées sur des fonds euros en cas de restructuration de la dette. Ce risque n'est pas anodin, compte tenu de ce qu'il s'est passé à Chypre et surtout en Pologne. Preuve ayant été faite que la France ne respectera pas ses engagements budgétaires et l'assurance-vie représentant 1500 milliards d'euros soit la dette étatique, la tentation sera grande pour qu'une intervention gouvernementale s'opère un vendredi en fin d'après-midi par exemple. Par contre une fois votre appartement payé, outre le fait qu'il sera difficile de vous le spolier, vous aurez la grande satisfaction de ne pas être assis sur un tas de billets papiers (voir numérique) devaluable ou piochable à merci, et surtout (comme c'est mon cas), vous ne devrez plus rien à personne (zen...).
Réponse de le 18/09/2014 à 9:19 :
Ah oui et j'oubliais: maintenant que je peux réinvestir, mes choix se portent sur l'immobilier, les actions et l'or physique non boursable (très difficile à confisquer ou spolier), surtout pas l'assurance-vie...
Réponse de le 18/09/2014 à 13:20 :
Vous ne prenez pas en compte l'augmentation de la fiscalité locale, ce qui par les temps qui courent fait ressembler un loyer à une couverture contre ce risque...Attention à ne pas perdre de la poche gauche ce que vous pensez avoir gagné de la poche droite...
a écrit le 17/09/2014 à 19:16 :
Le choix est vite fait! on ne peut plus acheter ! quant à louer, avec le montant du loyer , 3 fois la paye, faut pouvoir ! reste, dormir dans la voiture, sous les porches, ou sous les cartons! vive la France !!
Réponse de le 18/09/2014 à 7:15 :
à l'UMP qui a très très bien gouvernée et nous a fait une France de propriétaires, rappelez vous, braves gens
Réponse de le 18/09/2014 à 19:32 :
On a mal compris, c'était la France DES propriétaires...
a écrit le 17/09/2014 à 17:25 :
Si j'ai bien compris l'article et le tableau en prenant un exemple avec un T3 70m2 à Toulouse. Prix d'achat net: 230 000€ ( dont 5,5% FA + 7,5% de frais de notaire).
Loyer: 800 €/mois.
Pour avoir un opération neutre, c'est à dire revendre au prix d'achat brut (230k - 29,9K), il me faudra attendre 42 mois (soit un équivalent loyer de 42x800 = 33,6K) ?
Le tableau n'est pas clair et les écarts de 1 à 20 méritent des comparatifs chiffrés.
a écrit le 17/09/2014 à 16:46 :
Comment un tel article peut il passer a cote du probleme numero 1 de l achat ?
En cas de chute des prix, vous pouvez perdre tout le capital investi. ex appart valant 100, apport perso 20. soit 80 de credit. Si les prix baisse de 10 % (ce qui n a rien d extraordinaire vu la bulle actuelle), votre appart vaut 90, par contre votre credit ets toujours de 80. vous aves donc perdu 10 soit 50 % de votre capital initial. Et je ne compte ici pas les frais de notaire ni les interets de l emprunt !
Réponse de le 17/09/2014 à 17:10 :
Les deux formules ont des avantages/inconvénients.
Dans aucune étude n'est pris en compte le fait que le crédit payé, le propriétaire fait l'économie d'un loyer par mois, ce qui est considérable. Certes, les charges sont plus élevées quand on est proprio.
Autre point important, c'est l'usage que fait le locataire du montant qu'il économise en louant. Et là, les comportements individuels l'emportent sur la théorie. Les locataires dépenses plus dans les loisirs et n'économise pas ce qui est indiqué dans les "études". Sans compter que l'épargne des locataires peut aussi fondre au soleil...
Réponse de le 17/09/2014 à 17:14 :
Je serais curieux de voir les hypothèse pour en arriver a des resultats pareils. Surement la fourchette basse du prix au m2 à l'achat et la fourchette haute pour la loc.
Réponse de le 17/09/2014 à 20:18 :
41 ans, maison des années 30 entièrement rénovées, quelques dizaines de mètres de la mer en Bretagne, charges faibles grâce à la qualité de rénovation (130 euros par mois d'électricité et de gaz avec pompe à chaleur et poêle pour 170 m2), et... Crédit remboursé en début d'année prochaine! Plus de 1000 euros par mois de pouvoir d'achat en plus et surtout sérénité totale:!je suis chez moi et ne doit plus rien à personne! Je ne regrette pas d'avoir investit très jeune dans l'immobilier pendant que mes potes achetaient des belles bagnoles...
Réponse de le 17/09/2014 à 21:33 :
Proprio heureux tu as également la chance de pouvoir investir en 1995 mais les jeunes ne peuvent plus sauf aide des parents ou heritage
Réponse de le 17/09/2014 à 21:39 :
Pas trop près de la mer quand même....certains ont regretté la flotte dans leur chambre à coucher et ont crié au scandale pour s'être eux-mêmes installés sur la plage, ils ne savaient pas que la mer ça pouvait monter.
Réponse de le 18/09/2014 à 0:21 :
Laissez parler... Il ne pourrait sûrement pas racheter la même en larguant cette fois entre 2000 et 3000 euros par mois. Pour les acheteurs recevant plus de 100 000 euros des parents, surtout : Encouragez les à acheter avant une éventuelle baisse des prix!
Réponse de le 18/09/2014 à 13:00 :
Ben oui la mer monte (???), vous me prenez pour un parisien qui se rue sur des "super affaires avec des terrains 4 fois moins chers que le marché avec vue sur mer" ??
Réponse de le 18/09/2014 à 13:23 :
Et si vous deviez le faire aujourd'hui, en seriez vous capable financièrement ?
Réponse de le 18/09/2014 à 20:25 :
tout cela montre bien qu'il faut aller à contre courant de la tendance, donc l'immobilier c'est fini, c'était intéressant mais ça c'était avant
Réponse de le 19/09/2014 à 8:04 :
J'ai l'impression que les gens oublient (particularité française), que l'immobilier était certes moins cher au milieu des années 90 mais que chaque fois que l'on revendait pour acheter plus grand ou mieux placé (après avoir rénové en travaillant personnellement), les biens que l'on rachetait avaient augmenté d'autant... Et les taux étaient plus haut qu'aujourd'hui. Maintenant il s'agit avant tout de choix personnels, nous avons privilégié l'accession avec sa cohorte de privations que beaucoup n'acceptent pas et au final, nous arrivons au bout du crédit et allons récupérer une hausse de pouvoir d'achat significative dans quelques mois. Et puis surtout, nous sommes chez nous...
Réponse de le 19/09/2014 à 9:35 :
Recommencez votre parcours résidentiel avec les paramètres actuels que l'on rigole. Il n'est plus seulement question de sacrifices, que chaque jeune travailleur doit automatiquement faire pour se loger décemment aujourd'hui, mais de bien-naissance et de reproduction sociale pour se loger convenablement (=surface normale, état normal, distance normale du travail).

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