Petite respiration pour les ménages qui souhaitent contracter un prêt immobilier, dans un contexte de hausse des taux et de frilosité des banques. Le taux maximum légal du crédit immobilier, aussi appelé taux d'usure, augmentera au 1er janvier pour passer de 3,05% à 3,57% pour un emprunt sur 20 ans et plus, selon un avis publié mercredi dans le Journal officiel. Ainsi, pour un emprunt inférieur à 10 ans, le taux maximum légal d'un crédit immobilier passera en janvier à 3,41% (contre 3,03% actuellement) et celui pour un emprunt entre 10 et 20 ans passera à 3,53% (contre 3,03%).
Des plafonds controversés
Le taux d'usure est un plafond destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives. Il englobe l'ensemble des frais d'un prêt immobilier : taux de crédit pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, assurance emprunteur. Le calcul du taux est réalisé chaque trimestre par la Banque de France, qui prend en compte les taux moyens pratiqués par les banques au cours des trois derniers mois augmentés d'un tiers. Il y a autant de taux d'usure que de types de crédits.
Concrètement, si le crédit proposé par une banque et l'ensemble des frais associés dépasse ce taux d'usure, l'établissement est obligé de refuser le prêt demandé par un ménage. Problème, la remontée des taux d'intérêt des nouveaux crédits immobiliers est sensible depuis le printemps, les banques répercutant le resserrement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), via une hausse de son taux directeur, afin de combattre l'inflation. Le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers en France (toutes durées confondues) s'est, en effet, établi à 2,25% en novembre (pour un taux d'usure autour de 3,03%), un plus haut depuis au moins sept ans, selon le tableau de bord de l'observatoire Crédit Logement/CSA. En novembre 2021, le taux d'intérêt moyen s'élevait à 1,06%.
Mais, malgré cette hausse des taux, lors de son dernier relèvement au 1er octobre, la Banque de France n'avait jugé « ni souhaitable ni nécessaire (...) un relèvement exceptionnel » des taux plafonds, dont le rôle « est de protéger les emprunteurs ». Car relever le taux d'usure a pour conséquence de rendre les nouveaux crédits immobiliers plus chers pour les particuliers.
Effet ciseau et baisse du nombre de crédits immobiliers
Résultat, un effet ciseau qui bloque de nombreux ménages qui se voient refuser leurs crédits à cause d'un taux proposé qui dépasse le plafond légal. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le marché du crédit immobilier s'est littéralement effondré au troisième trimestre 2022, avec un recul de 26,8 % de la production et de 27,7 % du nombre de prêts accordés. Du jamais vu depuis la crise financière de 2008. « Nous assistons à une modification importante de régime en passant d'un régime dominé par la demande à un régime d'offre », résume Michel Mouillart, professeur des Universités et directeur de l'Observatoire. Autrement dit, les banques ont singulièrement appuyé sur le frein de la production de crédits immobiliers. Selon certains courtiers interrogés par La Tribune en septembre, 40% à 45% des dossiers de crédit immobilier seraient rejetés après la prise en compte de tous les frais de dossiers (et de la commission du courtier) et d'assurances (dont les tarifs sont plutôt en hausse).
Mais ce constat diffère de celui de la Banque de France, qui fait état d'un recul modéré de l'activité en août et d'une simple normalisation du marché. Une différence qui s'explique par un périmètre de collecte des données différent, Crédit Logement, organisme interbancaire de caution, ne prenant en compte que les crédits immobiliers accordés aux particuliers, hors rachats et renégociations.
Ces taux plafonds se sont donc retrouvés cet été sous le feu des critiques, notamment des courtiers qui y voyaient un frein à l'accès au crédit immobilier. « Le gouverneur n'a qu'une idée en tête : casser le marché immobilier, notamment à Paris et dans les grandes agglomérations », confiait déjà au début de l'été un grand courtier à La Tribune. Un de leurs syndicats était même allé jusqu'à manifester le 20 septembre devant le siège de la Banque de France à Paris, pour demander à la banque centrale de faire un geste.
Depuis, la situation s'est cependant décongestionnée. Le 1er octobre, la Banque de France avait déjà relevé ses taux d'usure à un peu plus de 3% quand ils s'établissaient autour de 2,45% avant cette date. Le premier janvier, une nouvelle hausse bien accueillie de ses plafonds va donc avoir lieu, mais ils risquent d'être rapidement rattrapés par la hausse des taux des crédits immobiliers, au grand dam des emprunteurs.
(Avec AFP)
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