Logement  : les investisseurs institutionnels doivent-ils revenir  ?

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Ainsi en 2010, un locataire du parc privé sur deux consacrait au moins 26,9 % de ses revenus pour se loger, selon des statistiques ministérielles.
Ainsi en 2010, un locataire du parc privé sur deux consacrait au moins 26,9 % de ses revenus pour se loger, selon des statistiques ministérielles. (Crédits : © 2009 AFP)
Les logements locatifs privés en France sont en écrasante majorité la propriété de particuliers, à l'inverse de l'Allemagne où les bailleurs institutionnels sont fortement majoritaires. Cet état de fait est-il responsable du plus haut niveau des loyers résidentiels dans l'Hexagone ?

S'ils revenaient sur le marché du logement français, les investisseurs institutionnels aideraient-ils à faire baisser les loyers du parc privé? C'est en tout cas l'une des solutions qui pourrait faire baisser le poids du logement dans le budget des 6,8 millions de ménages locataires de leur résidence principale dans le secteur privé, et notamment ceux qui vivent dans les zones tendues. La part qu'ils consacrent à leur logement par rapport à leur revenu en est forte hausse depuis 40 ans et devient écrasante. Ainsi en 2010, un locataire du parc privé sur deux consacrait au moins 26,9 % de ses revenus pour se loger, selon des statistiques ministérielles. Ces loyers, les locataires du secteur libre les paient principalement à des propriétaires bailleurs individuels : 96 % des locataires du parc privé louent en effet leur résidence principale à des personnes physiques, selon les Comptes du Logement 2014. Une part qui a progressé de 10 points depuis 1990.

Retrait des investisseurs institutionnels

À l'inverse, la part du locatif privé possédée par des bailleurs ayant le statut juridique de personnes morales est passée de 14 % à 4 % sur la même période. Ceux que l'on peut qualifier de grands investisseurs (assureurs, sociétés d'investissement etc.) ont ainsi délaissé le logement. « Les investisseurs institutionnels, qui détenaient un million de logements dans les zones tendues au début des années 1990 (là où les besoins de logements sont les plus importants ndlr), en possèdent désormais moins de 100.000 », détaillait le Think tank Terra Nova dans une étude de 2014.  Face à la hausse des prix de l'immobilier qui a fait baisser les rendements locatifs, les institutionnels ont en effet préféré se détourner du résidentiel vers d'autres classes d'actifs (hôtels, commercial) souvent au-delà des frontières françaises.

Les particuliers n'ont pas vocation à faire du social

Or, on sait aujourd'hui que dans les grandes villes françaises, la prise en charge de logements à loyers modérés par des bailleurs institutionnels pourrait répondre à une demande non couverte par le secteur du logement social, et encore moins par le secteur privé. Les investisseurs particuliers n'ont en effet pas vocation à louer à des loyers modérés. L'échec du dispositif fiscal « Duflot » (2013-2014) en est la preuve la plus récente. Par ailleurs, dans son enquête logement de 2006, l'Insee expliquait que parmi tous les types de locataires, les locataires de bailleurs ayant le statut de personnes physiques subissaient les hausses de loyers les plus importantes.

C'est en partie pour ces raisons que beaucoup militent en France pour faire revenir les investisseurs institutionnels sur le marché du logement, notamment sur un segment dédié aux classes moyennes, le logement intermédiaire. « Le retour des investisseurs institutionnels est un objectif », indiquait notamment l'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot lorsqu'elle occupait encore son poste rue de Varenne. Elle ajoutait : « Nous avons besoin de ce maillon manquant de la chaîne du logement, qui permet de trouver un logement à un prix accessible pour les ménages et de mettre de la fluidité dans le parc locatif social ».

S'inspirer du modèle allemand ?

Ce serait aussi une manière de s'inspirer du modèle allemand, où les bailleurs institutionnels ont une place prépondérante et qui a su maîtriser le niveau des loyers et des prix de l'immobilier depuis le début du siècle : la ville où les prix de l'immobilier sont les plus élevés, Munich, se situe au même niveau que Lyon et est entre deux et trois fois moins chère que Paris. Or en Allemagne, « environ neuf logements locatifs privés sur dix sont détenus par de grands groupes immobiliers », explique Thierry Beaudemoulin, directeur général résidentiel de la Foncière des Régions, et spécialiste du marché immobilier allemand.

Le modèle de grands propriétaires institutionnels de logements locatifs privés est donc bien plus ancré dans la culture outre-Rhin. Les ménages allemands n'ont, du reste, jamais été très friands d'investissement locatif. Leur appétit pour la location est fort - la majorité des allemands sont locataires - et revêt une dimension historique. Il explique en grande partie la faible hausse des prix de l'immobilier en Allemagne.

Autant de réglementation en Allemagne qu'en France

Mais la place importante des grandes foncières allemandes sur ce marché permet aussi d'éviter quelques soubresauts. A cause de leur taille, ces grands groupes immobiliers sont moins sensibles que les particuliers aux modifications des réglementations, à partir du moment où leurs rendements ne sont pas rognés. Ces foncières proposent même des logements conventionnés, chasse gardée des bailleurs sociaux en France. D'ailleurs, « le marché du logement allemand est autant réglementé que le marché français ! », assure Thierry Beaudemoulin. Comme en France, des mesures visant à encadrer les loyers pour limiter les abus sont en en effet vigueur depuis un certain temps. Un nouvel encadrement, plus contraignant, vient même d'être instauré, notamment à Berlin et Hambourg.

Mais ce n'est pas pour autant que les investisseurs se sont détournés du parc résidentiel allemand. D'ailleurs, les plus importants groupes immobiliers outre-Rhin (LEG, Vonovia, Deutsche Wohnen etc.) sont cotés en bourse.

De fait, « les sociétés immobilières allemandes cotés proposent principalement de l'immobilier résidentiel, quand la plupart de leurs concurrentes françaises proposent du bureau et du commerce », constate Thierry Beaudemoulin. Preuve que le résidentiel, même avec des loyers encadrés, peut séduire les grands investisseurs.

L'actif résidentiel, de nouveau attractif ?

Pourquoi alors, à une période où les loyers du marché locatif français dans les zones tendues restent trop élevés, un retour des institutionnels ne serait-il pas souhaitable ? Il permettrait au moins de réduire mécaniquement les conflits entre propriétaires particuliers et locataires. D'autant qu'avec l'environnement actuel des taux qui sont au plus bas, le logement redevient attractif pour ces grands investisseurs. Rares sont les produits financiers sûrs ayant des rendements bien supérieurs au logement.

Du reste, en France, la propriété est tellement éclatée - environ 2,4 millions de ménages sont propriétaires d'un ou plusieurs logements locatifs - qu'il est quasiment impossible de regrouper un nombre suffisant de logements anciens pour intéresser les grands investisseurs, qui visent des transactions de plusieurs centaines, voire milliers de logements. Alors qu'en Allemagne, tous marchés résidentiels confondus, des transactions de plus de 15.000 logements ont généré plus de la moitié du volume d'investissement l'année passée !

Remembrement massif dans l'ancien ?

Au regard de sa structure, le marché français aura donc du mal à attirer de nouveau des investisseurs institutionnels dans l'ancien. Certes leur retour est programmé dans le logement intermédiaire neuf - 35.000 logements intermédiaires financés par de grands investisseurs devraient sortir de terre d'ici à 2019. Mais pour un retour plus massif des institutionnels, il faudrait espérer un grand remembrement immobilier dans l'ancien, ce qui n'est certainement pas à l'ordre du jour...

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a écrit le 30/04/2016 à 1:03 :
Non, maintenant que l'immobilier va s'effondrer, il est séduisant que l'état ne soit plus impliqué la dedans et que les gourmands particuliers en payent le prix. Ils ont voulu investir, qu'ils en assument les risques qui se matérialisent.
La banque de France affirme que les prix vont dévisser, ce serait stupide que notre Etat se tire une balle dans le pied pour nationaliser ce probleme qui est privé et qui a toujours été privé lorsqu'il était question de bénéfices. Maintenant qu'il est question de rentabilités négatives et de moins values il faudrait que l'état se mouille? Je crois pas, non.
a écrit le 20/04/2016 à 16:03 :
Les groupes immobiliers ont beaucoup vendu avant de s'assurer de pertes récurrentes, ce que les particuliers n'ont pas su faire.
On a encore laissé monter les prix en France à cause des taxes diverses et variées sur les transactions.
a écrit le 20/04/2016 à 10:52 :
alors pourquoi faire un article puisqu'à priori rien ne changera ?
a écrit le 20/04/2016 à 0:03 :
C'est un vrai choix politique, dans les années 1975, que d'abandonner les investisseurs institutionnels au profit du particulier, le petit propriétaire étant supposer voter du bon coté.
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Il faut dire que ces hideuses concentrations de HLM n'ont pas aidé.
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Alors que les pays du nord se sont doté d'un parc immobilier accessible et bien entretenu, la France s'est laissée aller a de coûteuses aides a la construction qui ont aggravé le problème d’accès au logement de millions de français.
a écrit le 19/04/2016 à 16:51 :
Curieux quand même, si les loyers sont encadrés dans les grandes villes Allemandes c'est que l'on craint un emballement des loyers, non ? En fait c'est plutôt l'offre et la demande qui font le prix. En Région Parisienne, la forte demande et la faiblesse de l'offre font monter les prix. C'est moins le cas dans le reste de la France, sauf en PACA.
a écrit le 19/04/2016 à 16:44 :
Jusqu'à aujourd'hui aucune tête pensante de nos entreprenants ministre n'est en mesure de répondre au déséquilibre des droits entre locataires et bailleurs. La question
http://www.nosdeputes.fr/14/question/QE/33516
posée par le député Claude Sturni à Cécile Duflot en date du 23 juillet 2013 est toujours sans réponse !

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