Île-de-France : l'immobilier de bureaux est-il en crise ?

En 2015, le marché de l'immobilier tertiaire en Île-de-France reste en situation de surproduction. Rien d'inquiétant cependant, si l'on en croit la fédération des promoteurs immobiliers...
Mathias Thépot
Le marché de l'immobilier de bureaux en Île-de-France peut-il s'écrouler ?
Le marché de l'immobilier de bureaux en Île-de-France peut-il s'écrouler ? (Crédits : Décideurs en région)

Paradoxalement en Île-de-France, le marché de l'immobilier tertiaire neuf se porte moins bien que celui du résidentiel, dont les mises en chantier sont en hausse de près de 20 % sur les douze derniers mois. L'immobilier de bureau francilien se trouve, il faut dire, dans une situation compliquée. Par le passé, les acteurs de ce marché ont en effet trop produit, faisant par ailleurs de l'Île-de-France le premier parc de bureaux en Europe -environ 53 millions de m². Grâce notamment au soutien financier des investisseurs institutionnels, près de 10 millions de m² de bureaux supplémentaires ont été construits en Île-de-France sur la décennie 2003-2013.

Déséquilibre du marché

Il a découlé de cette période un « déséquilibre du marché des bureaux, conséquence d'une production de bureaux trop largement fondée sur le développement de sites tertiaires nouveaux et pas assez sur le renouvellement de l'existant », indiquait en 2014 une étude de l'institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Île-de-France. Désormais, environ 4,4 millions de m² de bureaux sont vides en Île-de-France. Et la situation ne devrait pas s'améliorer : autour la plupart des 72 gares du Grand Paris, plusieurs millions de mètres carrés de constructions de bureaux sont prévus. Et il y a fort à parier qu'ils ne trouveront pas tous preneurs.

Des chiffres préoccupants

Par ailleurs, concernant la situation actuelle, les chiffres publiés ce lundi par la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) sur les constructions de bureaux neufs interrogent. A fin 2015, les promoteurs proposaient encore à la vente 452.000 m² en cours de construction, 600.000 m² de bureaux déjà achevés et 1,1 million de m² en projets ! un niveau d'invendus préoccupant.

De fait, les promoteurs sont donc contraints de moins construire qu'auparavant : 450.000 m² de bureaux ont été mis en chantier en Île-de-France en 2015, un niveau de 42 % inférieur à la moyenne des dix dernières années. Preuve que le marché se purge en partie.

Risque d'écroulement ?

Mais y a-t-il un risque d'écroulement ? Il n'y en tout cas pas d'inquiétude du côté des promoteurs immobiliers. « Malgré le niveau relativement faible des mises en construction, ces chiffres traduisent un secteur relativement sain et reflètent un comportement prudentiel par rapport à l'activité économique globale », tempère Christian Terrassoux, le président de la FPI Île-de-France. Il préfère pointer la nécessite de « répondre aux besoins de surfaces neuves des entreprises sans augmenter la vacance de bureaux », ce qui « implique de relier plus directement le marché des bureaux neufs à celui du renouvellement ».

Les investisseurs prennent le risque

Cette posture plutôt offensive des promoteurs tient aussi au fait qu'ils ne portent plus autant les risques des opérations qu'auparavant. Marqués profondément par l'écroulement du marché immobilier au début des années 1990, les promoteurs franciliens minimisent désormais leurs prises de risque. Les pertes potentielles reposeraient en fait davantage sur les investisseurs institutionnels qui financent les programmes, eux qui ont déserté le secteur de l'immobilier résidentiel au début des années 2000 pour se tourner vers l'immobilier de bureaux.

Un problème de riche ?

Or, que de grands investisseurs institutionnels subissent des pertes sur certaines opérations confinerait aux « problèmes de riches », estime Christian Terrassoux. Avec un patrimoine diversifié sur des marchés internationaux, les grands investisseurs institutionnels dilueraient en effet leurs pertes dans un océan de gains réalisés par ailleurs. Pas d'inquiétude donc...

Pourtant, une question se pose : pourquoi ces investisseurs institutionnels s'obstinent-ils à refuser d'investir dans le logement en France, malgré des avantages fiscaux accordés dans le logement intermédiaire, et alors même qu'ils continuent à investir, parfois à perte et certainement avec un grand risque, dans les bureaux ? Pour y répondre, Christian Terrassoux avance la faible « confiance » des ces investisseurs dans l'immobilier résidentiel, qui aurait été durement altérée par la loi Alur de l'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot. Cette loi déséquilibrerait les rapports entre locataires et propriétaires, au détriment des derniers. Peut-être. Mais dans un environnement de taux au plus bas et face à un marché de bureaux en forte surcapacité, cet argument semble financièrement assez discutable.

Mathias Thépot
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Commentaires 13
à écrit le 14/11/2016 à 15:43
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Les SCPI et leur corteges d'avantages fiscaux tiennent artificiellement le marché à un niveau élevé alors qu'il suffit de se promener en Ile de France pour voir exploser le nombre des locaux et bureaux "a louer" et souvent même dans des zones jusque ...

à écrit le 20/04/2016 à 23:06
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"Cette loi déséquilibrerait les rapports entre locataires et propriétaires, au détriment des derniers." : L'argument est d'autant plus discutable que ce mouvement remonte bien avant la loi Alur... Ils ont peut être comparé les revenus des ménages aux...

à écrit le 13/04/2016 à 15:55
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Les maires n'ont pas intérêt à trop construire de logements. Il faut des crèches, des écoles, des infrastructures qui coûtent. En revanche, ils construisent des bureaux à n'en plus finir puisque cela rapporte aux villes. Le déséquilibre est aussi là....

à écrit le 13/04/2016 à 15:16
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C'est cela ! Il y a surproduction, des milliers de m² sont vides, mais tout va bien.

à écrit le 13/04/2016 à 12:27
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Sur l agglomeration de montpellier de nombreux bureaux sont vides avec les pancartes a loue ou a vendre..... Par contre tous les mois de nouveaux se construisent par centaines chercher l erreur ou l avantage fiscal...??? Quelqu un peux m éclairé

à écrit le 13/04/2016 à 11:21
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Je lisais ces derniers jours qu'une grande entreprise allait proposer à ses salariés de travailler deux jours par semaine de leur domicile . Le jour où les entreprises généraliseront le télé travail il se sera plus nécessaire pour elles de louer de...

à écrit le 13/04/2016 à 9:14
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C'est la crise!

à écrit le 13/04/2016 à 6:50
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ok ok avez vous deja entendu un promoteur immobilier dire autre chose que ' c'est le moment ou jamais d'aller sur l'immobilier'? moi pas si le marche s'ecroule, ils diront que non seulement c'est le moment ou jamais et qu'en plus ca offre des oppo...

à écrit le 12/04/2016 à 19:19
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L'économie est dirigée par des doctrinaires arrogants et incompétents bien sûr. On ne fait pas de la richesse avec des fonctionnaires et des assistés. Plus personne n'y croit. Écraser les rares productifs qui restent d'impôts est l'achèvement de la d...

le 13/04/2016 à 10:21
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Mais pourquoi êtes-vous encore là?

le 13/04/2016 à 11:58
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"On ne fait pas de la richesse avec des fonctionnaires" et des agents sncf

à écrit le 12/04/2016 à 17:32
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Oui, l'immobilier français va se casser la gueule. L'immobilier de bureau et aussi le résidentiel. C'est normal, vous avez vu le chômage et la précarisation des emplois? Vous avez vu le vieillissement de la population? Vous avez vu nos politi...

le 13/04/2016 à 12:01
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"Vous avez vu nos politiques qui privatisent tout ce qui est" C'est tout-à-fait normal : ça coûte beaucoup trop cher au contribuable de préserver les planques.

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