Immobilier : les zinzins reviennent (enfin) dans le logement

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BNP Paribas Cardif, Aviva France et Malakoff Médéric participeront notamment à l'effort national pour la construction de logements.
BNP Paribas Cardif, Aviva France et Malakoff Médéric participeront notamment à l'effort national pour la construction de logements.
Une filiale de la Caisse des dépôts a acté officiellement le retour des investisseurs institutionnels pour la construction de 5.000 logements à destination des classes moyennes. Mais les négociations furent âpres ; les « zinzins » rechignant à revenir investir dans l’immobilier résidentiel malgré des avantages fiscaux conséquents accordés par l’Etat.

Faire revenir les investisseurs institutionnels dans le logement n'est pas chose aisée. La Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts, peut en témoigner. Elle s'attèle depuis deux ans à négocier avec les "zinzins" pour qu'ils reviennent investir l'épargne qu'ils collectent dans l'immobilier résidentiel. Eux qui se sont désengagés du secteur du logement depuis la fin des années 1990.

Finalement, après d'âpres négociations qui ont notamment abouti à l'octroi d'avantages fiscaux aux "zinzins", le projet de la SNI -nommé "Argos"- qui vise à collecter les fonds nécessaires pour construire 10.000 logements pour les classes moyennes, vient de passer une étape importante : un premier "closing" a en effet été acté jeudi soir, ce qui permettra de produire 5.000 logements. Un second est prévu pour la fin 2014.

Les promoteurs s'impatientaient

Même si les objectifs initiaux ne sont qu'à moitié remplis, la SNI a jugé nécessaire d'acter une première étape pour que les promoteurs qui s'impatientent puissent lancer les premières opérations de construction. Initialement, le fonds du projet Argos, finalement nommé fonds de logement intermédiaire (FLI), devait être doté d'une capacité d'investissement de 1,7 milliard d'euros, dont 850 millions de fonds propres.

Pour l'instant Le FLI dispose d'engagements concrets "pour un montant total de 515 millions d'euros en capitaux propres, correspondant à une capacité d'investissement de 860 millions", indique la SNI dans un communiqué. Le FLI financera la construction de logements neufs "répondant aux dernières normes environnementales, à loyers maîtrisés et situés en région parisienne et dans les grandes agglomérations françaises où un déficit d'offre pour les classes moyennes est constaté depuis plusieurs années", y est-il également indiqué.

BNP Paribas Cardif et Aviva abondent le fonds

Quels investisseurs institutionnels ont finalement abondé le fonds FLI ? La SNI pour un tiers, ainsi que "la CNP Assurances, BNP Paribas Cardif, Aviva France, le Groupe Malakoff Médéric, EDF Invest, l'Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique (ERAFP) représenté par AEW et la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP)", indique la SNI.

Pour convaincre ces investisseurs institutionnels, les pouvoirs publics ont sorti l'artillerie lourde : il est convenu dans l'article 55 de la loi de finances 2014 de leur faire bénéficier d'un taux de TVA réduit à 10% pour la construction de logements intermédiaires ainsi que de les exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans la limite de 20 ans.

Des plafonds de loyers fixés sur le Duflot

Dans la thèse d'investissement du projet, il est indiqué que ces avantages permettront aux investisseurs de dégager un revenu locatif brut (rapport entre le loyer global -parking compris- et le coût d'acquisition toutes taxes comprises) "d'environ 5% et dans tous les cas supérieur à 4,8%".

Il y est également mentionné que "le fonds vise un taux de rentabilité interne de 7% à 20 ans sur la bas d'un endettement d'environ 50% de l'actif et d'une croissance annuelle moyenne des prix de l'immobilier de 1,05% sur 20 ans". Il faut ajouter à cela les perspectives de plus-value lors de la revente grâce au différentiel entre le prix d'acquisition et le prix de marché. Ces conditions favorables permettent de compenser le plafonnement des loyers qui seront calqués sur ceux du dispositif existant d'aide fiscal à d'investissement locatif, dit "Duflot".

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a écrit le 28/07/2014 à 7:42 :
Pas de probleme pour faire plaisir au gvrt...avec notre argent...et les pertes qui paiera????
a écrit le 27/07/2014 à 19:38 :
Les droits des locataires sont tellement importants (y compris celui de ne pas payer son loyer pendant des années) que les institutionnels ont encore plus de mal à encaisser leurs loyers.
Il faut aussi savoir que ces loyers intermédiaires sont avant tout réservés aux fonctionnaires, pas à des foyers normaux qui travaillent dans le privé. l'argent public servira sans doute à loger des fonctionnaires.
a écrit le 27/07/2014 à 12:00 :
La pénurie actuelle de logements, largement initiée par ce gouvernement dont les actes vont exactement à l'encontre des objectifs fixés (dans ce domaine et tant d'autres) assure le maintien des prix de l'immobilier. Pour les propriétaires une sorte de mal pour un bien.
Réponse de le 27/07/2014 à 17:33 :
Ah bon il y a une pénurie maintenant, créée ex-nihilo par l'actuel gouvernement ? Et avant alors, il n'y en avait pas ? On nous mentait ? "C'est cher parce qu'il y a pénurie", c'était donc de la foutaise pour vendre cher ?
Réponse de le 27/07/2014 à 19:22 :
Navre mais IL NE MANQUE QUE DES LOGEMENTS SOCIAUX, aucunement de logements classiques. Les chiffres parlent de DEUX MILLIONS de logements inoccupes.
Réponse de le 27/07/2014 à 22:03 :
Pas d'accord : on ne manque pas de logements sociaux, on manque de logements abordables. Quant aux 2 millions de logements inoccupés, j'aimerais bien une source s'il vous plaît. De toute façon, parmi ceux-ci il faut compter ceux qui ne sont pas habitables, ceux en transition entre deux occupants, ceux en travaux, etc etc. Au final, les logements vacants vraiment habitables sont bien moins nombreux, et surtout peu présents là où les gens en ont vraiment besoin.
a écrit le 26/07/2014 à 20:44 :
Votre photo du hall de la CDC date franchement...Eh oui, même la caisse change...
a écrit le 26/07/2014 à 15:29 :
Pas fou les zinzins ils constatent comme tout le monde que le fric part au même endroit : chez des gens qui ne louent pas leur logement . Etant donné l'évolution des revenus il va être de plus en plus difficile de rentabiliser un placement locatif sans compter les risques dus à la précarité sociale . Frigitt a constaté cela depuis longtemps .
Réponse de le 27/07/2014 à 1:35 :
J'ai pas compris ? L'argent part chez des gens qui ne louent pas leur logement ? Mais qui ça ? Et comment ?
a écrit le 26/07/2014 à 9:48 :
"Article au titre spécieux comme souvent. Le bon titre : cinq institutionnels obtiennent un cadeau fiscal pour gagner de l'argent." Je suis d'accord avec vous Al. Le non sens et le retournement en son contraire en matière de com semblent devenir la règle, ce qui est ma foi instructif. "Les commentaires de certains sont très naïfs pour des lecteurs de presse économique." Je suis malheureusement également d'accord avec vous Pitcho.
a écrit le 26/07/2014 à 9:37 :
vu comme ils se sont fait insulter et plumer dans les annees 90, ils savent ce qui les attend et ne vont pas revenir de si tot! bon, a la marge, pour ne pas trop avoir d'ennuis, pourquoi pas...
a écrit le 26/07/2014 à 9:00 :
Avec les avantages accordes c est normal . exonération de taxe foncière avec la même proposition pour tout investisseur on aurait un boom de l immobilier. Je croyais que ce gouvernement était l ennemi de la finance
a écrit le 26/07/2014 à 6:40 :
Article au titre spécieux comme souvent. Le bon titre : cinq institutionnels obtiennent un cadeau fiscal pour gagner de l'argent. Contrairement à ce qu'écrit un commentateur, non, ce n'est pas le seul moyen pour que des logements se fassent. En Chine, en Allemagne, aux USA, partout, des logements se font sans le soutien fiscal de l'Etat. La neutralité fiscale par rapport à d'autres investissement suffirait. Seulement, en France, l'Etat veut tout régenter, s'immiscer partout. Au lieu de laisser le secteur du logement vivre sa vie dans la neutralité fiscale, l'Etat veut s'en occuper. Les investisseurs savent que l'Etat est prêt à payer et donc attendent qu'ils paient pour faire. C'est vrai, en France, quand l'Etat ne défiscalise pas, les investisseurs habitués à la défiscalisation, ne construisent plus rien. Conséquence de: vingt ans de politique fiscale de l'immobilier : les prix sont les plus hauts au monde et n'ont pas baissé comme ils l'ont fait quasiment partout dans le monde y compris au Japon. Mais l'Etat français ne peut résister à l'envie de se mêler de tout, donc c'est réparti.
Réponse de le 26/07/2014 à 12:49 :
@AI : comme d habitude vous êtes dans la désinformation totale, limite de la malhonneteté intectuelle et je préfère mettre cela sur la méconnaissance : S il existe un pays au monde ou l état intervient dans le domaine du logement et bien c est l allemagne ..L allemagne a choisit depuis longtemps de favoriser l investissement privé par des aides fiscales identiques à nos dispositifs fiscaux type duflot robien ou scellier encadré .
Réponse de le 26/07/2014 à 13:15 :
Et en contrepartie, les loyers sont (très) encadrés.
Réponse de le 26/07/2014 à 14:24 :
@@malcomprenant : " et les loyers sont fortement encadrés" ..Oui comme le duflot , dispositif tres ressemblant au dispositif allemand ..On aligne notre fiscalité immobilière sur l allemagne ( ex PV exonerees au bout de 10 ans) ? Non je plaisaitais ,il faudrait aussi demander 3 mois de caution aux locataires, et là les bobos affalés dans leur fauteuil à nous dire que ces dispositifs fiscaux coutent de l argent à l état , ce qui encore une idée reçue ( ils oublient la tva) ne seront plus d accord
Réponse de le 26/07/2014 à 17:58 :
Les 3 mois de dépôt de garantie (et non de caution) sont un maximum en Allemagne. De plus, celui-ci est placé sur un compte par le bailleur, qui doit en restituer la totalité à la sortie des lieux (si tout est OK) PLUS les intérêts générés. Pas mal non ? Et sinon je partage votre avis sur la trop forte protection du locataire en France. Le bailleur devrait pouvoir récupérer son logement après seulement quelques mois d'impayés. Cela fluidifierait le marché. Quant à la taxation des plus-values, je suis pour l'étendre à la résidence principale, pour supprimer l'abattement mais pour que la plus-value soit calculée en tenant compte de l'inflation sur la période (les travaux sont déjà comptés à hauteur de 15% de la valeur du bien minimum).
Réponse de le 26/07/2014 à 18:52 :
+1 je partage votre avis sur l imposition des PV même sur résidence principale en tenant compte de l inflation sachant que ça va pas faire plaisir, une PV est une PV et l exonerer au bout de 15 ans , voir des abattements pour cas particulier ( mutation ..) .
Réponse de le 27/07/2014 à 7:20 :
@Al: pas tout à fait d'accord. Les prix en France sont loin d'être les plus élevés du monde (les suédois arrivent à s'endetter sur 100 ans avec un revenu moyen supérieur au nôtre). Ensuite, les incitations fiscales ou aides aux secteurs existent dans beaucoup d'autres domaines sous diverses formes (emploi à domicile, agriculture, aéronautique...). Le BTP en France c'est 1,5 millions de salariés et artisans et une part importante du PIB (et oui, tout le monde ne bosse pas dans une start-up). L'équation est simple: la construction malgré les besoins est à l'arrêt, l'état est dans l'impossibilité financière d'honorer ses promesses en terme de logements, reste donc à faire revenir les investisseurs (institutionnels et privés) vers le secteur. Retour qui, comme je l'ai expliqué plus bas, ne se fera que lorsque les conditions d'un retour probable sur investissement sera effectif.
Réponse de le 27/07/2014 à 9:23 :
Les Suédois contractent pour la grande majorité des prêts in fine et ainsi ne paient que le loyer de l'argent = les intérêts. Le capital est remboursé à la revente. On ne peut pas comparer aussi simplement. Dans l'absolu, les prix à Stockholm sont moins délirants que les prix parisiens, par exemple.
Réponse de le 27/07/2014 à 9:28 :
Il est toujours bon de rappeler que si l'on compare les prix aux loyers, la France est 4ème mondiale, derrière le Canada, Singapour et Hong-Kong ; comparés aux revenus des ménages, la France est n°1 (The Economist, 2013).
Réponse de le 28/07/2014 à 8:45 :
@Ben: vous comparez également ce qui n'est pas comparable. La capitale suédoise ne pèsent pas économiquement et n'a pas l'attractivité de Paris. Et que dire de Moscou et ses tarifs délirants? Les disparités territoriales au sein d'une même nation? Ce petit jeu des comparaisons est irréalisable. Ce qu'il faut comprendre c'est que la réalisation de logements en zones tendues ne se fera pas sans les investisseurs, et que ceux-ci ne reprendront pied sur le marché que lorsque la stabilité fiscale, la visibilité et le retour sur investissement sera au rendez-vous.
Réponse de le 28/07/2014 à 10:02 :
Ne me faites pas comparer ce que je n'ai pas comparé. J'ai bien précisé "dans l'absolu", car en effet le m² est à guère plus de 3000 EUR à Stockholm, alors que vous avancez de but en blanc sans aucune mise en perspective que les prix en France ne sont pas si élevés parce que, par exemple, en Suède on emprunte sur plus de 100 ans, pour paraphraser. Je vous ai simplement expliqué pourquoi les durées d'emprunt étaient si longues en Suède, non pas parce que les prix sont plus élevés, mais parce que la majorité des emprunteurs suédois ne remboursent que pas ou très peu de capital, ce dernier étant remboursé lors de la cession du bien. Que croyez-vous qu'il va se passer si ce type de prêt se développe en France ? Que les records de 2012 vont être battus ? En quoi cela donnerait plus de pouvoir d'achat ? De plus, les Français n'en voudraient pas, car la plupart considèreraient à tort que c'est "jeter de l'argent par les fenêtres", comme louer.
Réponse de le 28/07/2014 à 10:14 :
L'étude de The Economist ramène les prix de l'immobilier aux revenus moyens et aux loyers moyens. Quels meilleurs indicateurs que ceux-ci voulez-vous pour mesurer la cohérence des prix ? Et si la conclusion de la comparaison de ces indicateurs entre toutes les grandes économies mondiales vous froisse, vous pouvez vous contentez d'étudier l'évolution de la courbe de ces indicateurs pour la France uniquement. C'est très parlant si l'on a quelques notions de mathématiques.
Réponse de le 28/07/2014 à 10:19 :
Pour que les investisseurs reviennent, c'est très simple, il leur faut de la rentabilité. Rentabilité difficile à trouver aujourd'hui compte tenu du rapport entre les prix et les loyers espérés. Il faut agir sur les prix qui ont perdu toute cohérence avec les loyers ces dernières années : libération du foncier, simplification de la remise de permis de construire, simplification des normes, simplification de la fiscalité des plus-vales (plus d'exemption, plus d'abattement mais prise en compte de l'inflation et, comme actuellement, des travaux d'amélioration effectuées), expulsion rapide des mauvais payeurs.
a écrit le 25/07/2014 à 20:56 :
cest sur quil nya bien que des zinzins pour investir dans l'immo en ce moment!
a écrit le 25/07/2014 à 16:49 :
Moi si j etais riche j acheterais toutes les valeurs au sommets de ces 10 dernieres annees et j attendrais le retour sur investissement dans 7 a 10 ans.lol
a écrit le 25/07/2014 à 13:56 :
Les commentaires de certains sont très naïfs pour des lecteurs de presse économique. Les investisseurs, par définition, n'investissent que s'ils estiment un retour via un bras de levier (quelque soit l'investissement d'ailleurs). Hormis quelques business angels fortunés capable d'apporter des sommes avec un risque financier conséquent (et dont en général la fortune permet une diversification calculée), la plupart ne reviendront vers l'immobilier que si (et au minimum) on arrive à une rentabilité nette de 3%. Quel benêt songerait à placer son argent à perte?
a écrit le 25/07/2014 à 13:53 :
n'est-ce pas une rupture d'égalité concernant l'impôt ? que dit le conseil constitutionnel ?
a écrit le 25/07/2014 à 12:54 :
En fait, ils veulent investir leur argent sans prise de risque, sans trop payer, sans se casser la tete, avec l'aide des impots et avec un max de bénéfices.
Et moi et moi et moi ?
Réponse de le 25/07/2014 à 13:50 :
Oui, on peut jeter la pierre mais en attendant c'est le seul moyen pour que des logements se fassent, c'est au final toujours avec de l'argent public selon des circuits complexes. Quand l'état ne défiscalise pas, rien ne se construit, c'est ainsi.
Réponse de le 26/07/2014 à 6:38 :
Non, ce n'est pas le seul moyen pour que des logements se fassent. En Chine, en Allemagne, aux USA, partout, des logements se font sans le soutien fiscal de l'Etat. La neutralité fiscale par rapport à d'autres investissement suffirait. Seulement, en France, l'Etat veut tout régenter, s'immiscer partout. Au lieu de laisser le secteur du logement vivre sa vie dans la neutralité fiscale, l'Etat veut s'en occuper. Les investisseurs savent que l'Etat est prêt à payer et donc attendent qu'ils paient pour faire. La défiscalisation est devenue la norme. Conséquence de: vingt ans de politique fiscale de l'immobilier : les prix français sont les plus hauts au monde et n'ont pas baissé comme ils l'ont fait quasiment partout dans le monde y compris au Japon. Mais l'Etat français ne peut résister à l'envie de se mêler de tout, donc c'est réparti.
a écrit le 25/07/2014 à 12:37 :
Encore un cadeau de 10 points de TVA et 20 de taxe fonciéres !!!!!!!

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