Dans son bilan annuel, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) dresse un constat accablant. Les prix ont commencé à diminuer en 2023, surtout à Paris et dans les grandes villes pendant que les transactions ont fortement diminué au cours de l'année.
L'immobilier s'enfonce un peu plus dans la crise. « Le logement est confronté à un retournement de marché inédit. L'année 2023 se termine sur un record historique de baisse de ventes sur un an et une baisse des prix, conjuguées à une inflation persistante » a alerté lundi Loïc Cantin, Président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM)
Un constat qui donne le ton et qui correspond à l'évolution des prix dans l'Hexagone. A Paris, les prix repassent sous la barre des 10.000 euros, avec une moyenne de 9.966 euros, soit une baisse de 5,7% sur un an et 7,7% sur deux ans. La baisse des prix est également marquée en banlieue parisienne (-3,6%), « l'illustration d'un phénomène national lors duquel les villes connaissant les plus grandes baisses sont celles ayant connu les plus grandes hausses », explique la Fnaim dans un communiqué. Ainsi, la baisse est plus faible dans les 10 plus grandes villes de province (-2,6% sur un an) et dans le top 100 des villes moyennes (-0,2%).
En revanche, sur la côte méditerranéenne, les villes comme Perpignan, Montpellier ou Nice, résistent avec des prix en hausse de 1 à 3%.
Gel des emprunts et des transactions
Si les vendeurs commencent à baisser leurs prix de vente, c'est parce que les acheteurs se font de plus en plus rares. Selon la Fnaim, les Français ont perdu 15% de pouvoir d'achat immobilier en 2 ans. Résultat, la fédération estime ainsi que 875.000 ventes ont été conclues dans l'ancien, soit une baisse de 21,5% par rapport à 2022 (1 115.000 transactions). Il s'agit de la plus forte baisse observée sur les cinquante dernières années, avec 240.000 ventes de moins sur 12 mois glissants.
Pour rappel, à cause de la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne passés de 0% début 2022 à 4%-4,75% aujourd'hui, les crédits immobiliers ont vu leurs taux s'envoler. « Il y a un an, aucun ménage ne se retrouvait avec des taux d'intérêt au-dessus 2,7% sur 20 ans. Aujourd'hui, 70% des dossiers sont au-dessus des 4,10%-4,5% sur 20 ans (hors assurance et avant négociation) », rappelait fin octobre Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com.
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Une hausse des coûts d'emprunt qui rebute nombre de ménages alors qu'ils essuient pour certains un refus des banques quand les mensualités de remboursement font dépasser leur taux d'endettement maximal autorisé.
Pour mémoire, cette part maximale que peut représenter un emprunt (et toutes les charges associées) au regard des revenus totaux d'un ménage a été plafonnée à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), depuis janvier 2022.
Problème, selon Meilleurtaux.com. « Quatre dossiers sur dix étaient refusés » en octobre du fait du dépassement de ce taux, indique le courtier.
Un retour des transactions en 2024?
Pour la Fnaim, le dégel des transactions immobilières viendra d'une baisse des prix. « Pour compenser la baisse de capacité d'achat des ménages, il faudrait que les prix de l'immobilier diminuent de 10%, voire de 15%, afin de faire repartir les transactions », expliquait Loïc Cantin à La Tribune, début novembre. Un scénario vers lequel semblerait tendre le marché. « En 2024, la baisse des prix prendra le relais de la baisse des volumes » ajoute la Fnaim dans sa dernière étude. Néanmoins, les choses pourraient prendre du temps. « L'immobilier est un marché de long terme. Beaucoup de vendeurs, ne trouvant pas d'acheteurs au prix qu'ils demandent, préfèrent retirer de la vente et attendre une reprise du marché, analysait en novembre Loïc Cantin. Pendant la crise de 1992, il a fallu 4 ans aux vendeurs pour baisser leurs prix au niveau voulu par les acheteurs ».
Un scénario qui risque de se répéter, sauf en cas de baisse rapide des taux directeurs, qui redonnerait du pouvoir d'achat aux acheteurs et ferait repartir le marché. Une situation qui ne devrait probablement pas arriver puisque nombre d'économistes estiment que la Banque centrale européenne ne fera pas retomber ses taux sous les 3%.
