Après deux années 2020-2021 marquées par les incertitudes des utilisateurs de l'immobilier d'entreprise entre Covid et télétravail, 2022 synonyme de guerre en Ukraine et de crise énergétique, 2023 a rimé avec la notion de taux élevés pour juguler l'inflation. « La montée des taux d'intérêt a mis toutes les transactions au congélateur », pointait, dès début janvier, le commercialisateur de bureaux Vincent Bollaert, président France de Knight Frank. « Les investisseurs n'aiment pas l'incertitude », appuyait sa concurrente Barbara Koreniouguine, présidente France de Cushman & Wakefield.
Les marchés auront-ils les yeux rivés sur les taux directeurs ?
Qu'en sera-t-il en 2024 ? Mi-décembre, au lendemain de la décision de la Réserve fédérale américaine (Fed) de laisser ses taux inchangés, la présidente de la Banque centrale européenne (BCE), Christine Lagarde, « n'a pas discuté du tout de baisses de taux ». « Nous ne devons pas baisser la garde (sic) », avait ainsi prévenu l'ex-directrice générale du Fonds monétaire international (FMI).
« Du côté des financements, les marchés restent les yeux rivés sur les taux directeurs des banques centrales, qui ne devraient plus croître dans les mois à venir, selon les économistes et les dernières déclarations de la FED et de la BCE qui vont dans ce sens », confirme, à La Tribune, Fabrice Allouche, président de CBRE France, conseil en immobilier d'entreprise.
Et ce alors que la Banque de France vient de réviser ses prévisions de croissance à la baisse. « Notre économie traverse évidemment, en France comme en Europe, une navigation difficile depuis le Covid et l'invasion russe en Ukraine. Nous restons vigilants, mais nous sommes un peu plus confiants parce que le brouillard commence à se dissiper un peu », a affirmé, le 19 décembre, le gouverneur François Villeroy de Galhau sur France Inter. « Nous voyons un fort ralentissement en 2023 et 2024, mais avec une reprise relativement nette pour 2025 et 2026. Pourquoi ? Parce que nous serons sortis du problème de l'inflation », a-t-il ajouté.
L'investisseur devra-t-il rester le nez en l'air, curieux et polyvalent ?
Y compris en immobilier : « Il faut que la production de taux immobiliers se stabilise et reparte, mais le secteur ne dépend pas que des crédits et des taux, il dépend aussi de l'ajustement des prix de l'immobilier, que les Français attendent, et des politiques de logement », a poursuivi le gouverneur de la Banque de France. « En 2024, les marchés immobiliers vont progressivement s'ajuster en termes de valeur, et nous devrions retrouver de la fluidité au second semestre», estime, de son côté, Fabrice Allouche, le commercialisateur rival de Knight Frank et de Cushman & Wakefield.
« L'investisseur immobilier aujourd'hui doit rester curieux, nez en l'air, transverse sur le digital et les actifs hôteliers/commerces/bureaux/logements. C'est le moment d'être polyvalent, mais cela a un prix : l'intranquillité intellectuelle », affirme à La Tribune Stéphane Theuriau, associé et responsable de l'immobilier pour le capital-investisseur BC Partners.
Après une décennie de taux bas, l'argent bon marché, c'est terminé, tant est si bien qu'il existe deux familles de décideurs économiques : « celui qui creuse et celui qui regarde creuser », lâche un investisseur immobilier. « Avant que ça ne bascule à l'été 2022 avec la remontée des taux, les sociétés de gestion ont profité de l'argent pas cher pour avoir leur part du gâteau. Aujourd'hui, nous sommes dans une crise de liquidités. Il suffit que les taux baissent pour que ça reparte », assure-t-il.
Les acheteurs d'hier sont-ils les vendeurs de demain ?
« Début 2023, des acteurs velléitaires ont collecté beaucoup d'argent. Sauf qu'avec la conjoncture, les acheteurs d'hier vont devenir les vendeurs de demain », appuie le patron d'une foncière cotée.
D'autres professionnels encore ont révisé leur modèle économique pour être moins dépendant des aléas financiers et « des banques technocratico-rigides ». « Grâce à nos loyers, nous tirons des revenus réguliers qui nous permettent de financer nos projets sur nos fonds propres », confie ainsi à La Tribune un dirigeant francilien.
Et ce alors que, selon la Banque de France, la part de l'immobilier d'entreprise est infinitésimale dans les financements apportés par les établissements bancaires : 3,3%...
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