Immobilier : pourquoi les propriétaires n’ont pas intérêt à louer trop cher

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A Paris, louer au loyer de marché a permis entre 1996 et 2007 de dégager une rentabilité moyenne de 3,73%
A Paris, louer au loyer de marché a permis entre 1996 et 2007 de dégager une rentabilité moyenne de 3,73% (Crédits : Décideurs en région)
Louer à un loyer supérieur au loyer de marché est moins rentable à terme. Mieux vaut donc être raisonnable, si l’on est propriétaire bailleur.

Fixer un loyer supérieur au loyer de marché lorsqu'on est propriétaire-bailleur est paradoxalement moins rentable à terme, selon deux chercheurs de l'EDHEC Business School. Sur la période 1996-2007, ils constatent en effet que quel que soit le "type de bien considéré, les bailleurs ayant fixé un loyer 10% ou 20% au-dessus du loyer de marché observé localement ne parviennent pas à obtenir un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché".  Au-dessus du loyer de marché, les rendements sont même plus faibles et nettement plus volatils.

Un risque de vacance accru

De fait, les propriétaires-bailleurs trop gourmands accroissent le risque de vacance de leur logement. D'abord, ils mettront plus de temps à trouver un locataire. Ensuite, le risque que le locataire se rende compte qu'il paie un loyer excessif et qu'il change de logement est fort. Tout particulièrement pour des petites surfaces où le coût du déménagement est faible.

Et enfin, réduire le revenu disponible du locataire accroît la probabilité d'être en situation d'impayés. "Pour le bailleur, il convient donc dans un premier temps de comparer les effets du premier ordre positifs (le surloyer) aux effets du second ordre négatifs (risque accru de vacance du logement)", conseillent les chercheurs de l'EDHEC.

Au loyer de marché : un rendement moyen de 4,47% pour un studio à Paris

Pour avancer ces hypothèses, ils s'appuient en fait sur les données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (l'Olap), et retiennent comme périmètre la Capitale et sa périphérie. Un marché tendu où le risque de vacance est très faible puisqu'un propriétaire peut le plus souvent retrouver un locataire en un rien de temps.
Et pourtant, le rendement annuel moyen d'un studio loué au loyer du marché fut entre 1996 et 2007 de 4,47% à Paris et de 4,92% en périphérie. C'est davantage que pour un studio loué 10% au-dessus du marché (respectivement 4.39% et 4.88%), ou même 20% au dessus (4,23% et 4,78%).

L'Etat doit se substituer à la main invisible du marché

Pour réduire les situations abusives et ubuesques qui ne profitent in fine à personne, une intervention publique se substituant à la main invisible du marché fait sens. L'État palliant au défaut d'information.

"Une première action consisterait à mettre les moyens pour développer un système d'observation suffisamment précis pour améliorer l'information et permettre à chacun de prendre des décisions mieux assises et de pouvoir juger du caractère abusif ou non de certains loyers", propose l'étude.

Le gouvernement est déjà dans ce cadre en train de mettre en place des Observatoires des loyers dans 29 agglomérations hexagonales.

Connaitre les informations sur les transactions

Plus difficile, "il faudrait aussi fournir des éléments d'information sur les volumes locaux de transactions locatives", prônent les chercheurs de l'EDHEC. "Cela permettrait aux bailleurs et aux locataires d'estimer les délais nécessaires pour effectuer leur recherche et d'éviter des situations de choix dans l'urgence", ajoutent-ils. Pas une mince affaire, car l'un des principaux maux de l'immobilier français est son manque de données sur toutes les sortes de transactions.

Pourtant, "si l'information est suffisamment riche et régulièrement mise à jour, elle aura un impact sur la dispersion des loyers et certaines situations de loyers déconnectés du marché, néfastes à chacun des acteurs du marché", pensent les auteurs de l'étude.

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Commentaires
a écrit le 18/03/2014 à 10:27 :
"L'Etat doit se substituer à la main invisible du marché
Pour réduire les situations abusives et ubuesques qui ne profitent in fine à personne, une intervention publique se substituant à la main invisible du marché fait sens."
la phrase est belle, mais le marché s'auto-régule tout seul: les propriétaires qui louent trop cher soit n'ont pas de locataires, soit les voient partir rapidement... cela s'appelle l'offre et la demande, et n'a nul besoin du dirigisme étatique.
Réponse de le 19/03/2014 à 9:50 :
La loi de l'offre et de la demande ne s'applique que dans un marché transparent. Je suis d'accord avec l'article sur le fait qu'il faut une meilleure information tant aux propriétaires qu'aux locataires pour connaitre le prix du marché.
L'information et le dirigisme économique sont deux choses fondamentalement différentes.
Croire que le marché s'autorégule tout seul
a écrit le 17/03/2014 à 14:40 :
N'ayez pas peur: demandez une baisse de loyer!

Vous verrez ca marche!
a écrit le 15/03/2014 à 12:14 :
Nous louons 2 appartements environ 15-20% sous le marché. Bon, ça fait moins de rentrées, mais on a toujours les mêmes locataires depuis respectivement 15 et 22 ans. Donc, l'économie de temps de gestion (pas de rotation = pas de vacances locative, pas de paperasse, pas besoin de gestionnaire, pas d'impayés) vaut de toute façon le coup. Et financièrement, je pense que j'ai toujours pensé que je m'y retrouvais à peu près. Merci à cette étude de confirmer le principe.
Réponse de le 19/03/2014 à 10:06 :
Le coût de la gestion par une agence et d'un changement de locataire par an est effectivement autour de 30%, sans compter les diagnostics au changement de locataire, les travaux de rafraîchissement et les mois de vacance non indemnisés.
Ceci dit, le mouvement de locataire est également souvent dû à des évolutions professionnelle ou dans la composition de la famille.
Des locataires qui restent aussi longtemps méritent beaucoup d'égards !
a écrit le 15/03/2014 à 10:20 :
Le rendement d'un bien loué ne peut se calculer qu'en fonction de sa tranche d'imposition . Il n'est pas le même si l'on est imposé à 14% ou à 40% (et je ne compte pas les frais travaux taxe foncières charges restant à la charge du propriétaire etc...)
a écrit le 15/03/2014 à 8:24 :
par définition trop c'est toujours moins bien. Que ce soit trop cher ou trop bon marché.
a écrit le 15/03/2014 à 7:46 :
Vive le stalinisme anti productif...mettons du Montebourg partout. La machine France sucée à mort par les politiques et financiers à qui on met du sable dans les rouages....Pourquoi diable nous ne sommes pas competitif????
On protege le salarie..on tue l emploi, on ne peut pas virer un locataire qui ne paye pas sans caution point de salut etc etc
Réponse de le 15/03/2014 à 14:17 :
"Pourquoi diable nous ne sommes pas competitif????" : Parce-que les personnes qui gagnent bien leurs vies mais naissent sans le sous engouffre leurs finances dans le logement au lieu de monter des entreprises? Les parasites de la rente immobilière ne produisent rien dès lors qu'ils achètent dans l'ancien. Ils se substituent aux propriétaires occupants, tirent les prix vers le haut et nuisent même au bâtiment dans la mesure où ils ne font que les travaux nécessaires pour que les biens puissent se louer quand les propriétaires occupants refont par exemple l'isolation pour réduire la facture énergétique. Quand au stalinisme, laissez nous rire avec votre marché libre mais subventionné : Une escroquerie pure et simple, présente uniquement au profit des papi boomers par pur clientélisme électoral, indéfendable économiquement!
Réponse de le 15/03/2014 à 17:41 :
@@der

Rien à ajouter, tout est résumé dans ces quelques lignes.C'est un véritable scandale, d'ailleurs la gauche s'y attaque, et c'est ça qui fait leur impopularité qui est donc injustifiée, à part pour les rentiers bien évidement.
Réponse de le 16/03/2014 à 22:56 :
"c'est ça qui fait leur impopularité qui est donc injustifiée" : L'impopularité auprès des personnes qui votent pour le plus populiste depuis 30 ans et viennent se plaindre du clientélisme des politiciens incapables est tout à fait compréhensible. Après, on peut dire qu'on vit avec une armée de personnes qui gueulent avant même de comprendre... Entre ceux qui croient qu'ils seront imposés à 14% sur l'ensemble de leurs revenus dès qu'ils passent une tranche et ceux qui croient qu'ils seront imposés sur les PV de leurs résidences principales, les manipulateurs ont de la marge pour enfumer la population...
a écrit le 14/03/2014 à 18:44 :
Il y a une contradiction magnifique dans cet article. Tout le début est parfaitement convaincant dans l'explication qu'il n'y avait pas intérêt pour le propriétaire à bailler son appartement au-dessus du prix du marché, pour se terminer par cette phrase :"une intervention publique se substituant à la main invisible du marché fait sens", qui vient comme un cheveu sur la soupe !
Réponse de le 14/03/2014 à 19:10 :
@Yves: et oui, comme aux plus beaux jours de l'Union soviétique, c'est l'état qui va décider :-) Quel pays sommes-nous devenu ? entre les uns et les autres, qui n'ont jamais rien fait que d'être fonctionnaires, mais qui veluent donner leurs conseils aux entrepreneurs et les franchement bons à rien de la politique pure, je vois pas comment on va s'en sortir !!!
Réponse de le 15/03/2014 à 18:13 :
Vous vous égarez, c'est une réaction normale de l'esprit cartésien français qui ne comprend pas ce qui est invisible. Il faut une main bien gigantesque et bien visible, ce sera celle de l'état. Elle est commandée par un cerveau déficient et très lent, mais c'est une main qui se voit ! ;-))
a écrit le 14/03/2014 à 16:48 :
S'il y a risque de vacance c'est bien qu'il y assez de logements sur le marché, Donc construire plus c'est juste pour créer plus de vacance pour faire s'effondrer les loyers.Alors pourquoi investir dans la Pierre ?
a écrit le 14/03/2014 à 16:43 :
Si ces chercheurs avaient creusé un peu plus,ils auraient aussi découvert que l'intérêt du bailleur était de se débarasser de son bien comme l'ont fait les institutionnels car ça n'en vaut plus la peine
a écrit le 14/03/2014 à 16:04 :
C'est complètement tautologique...
A partir du moment où par définition le "loyer de marché" correspond au point d'équilibre entre offre et demande et en supposant tout ce petit monde rationnel (en particulier les offreurs, qui sont supposés maximiser leurs revenus), se placer au-dessus (ou en-dessous) ne peut qu'être sous-optimal pour un propriétaire...
La vraie difficulté est d'identifier ce "loyer de marché".
a écrit le 14/03/2014 à 15:59 :
Il faut être chercheur pour comprendre ça ???
Je loue un logement depuis 22 ans à 5% sous le prix du marché et je n'ai eu que 4 mois de vacances et jamais d'impayés !!!
Réponse de le 14/03/2014 à 17:03 :
Je préfère un location qui paie et stable que de changer régulièrement et de devoir refaire l'appart pendant la vacance. J'ai un ami qui ne comprends pas. Ben ca fait 6 mois que son bien n'est pas loué et il s'est enfin décidé à baisser le prix.
Réponse de le 14/03/2014 à 17:12 :
Il ne faut pas être chercheur pour comprendre ça, il faut par contre être chercheur pour le prouver.

C'est une chose d'avoir un raisonnement qui semble faire sens, ou même d'avoir une expérience du terrain, ç'en est une autre de se fonder sur des données statistiques.
Réponse de le 14/03/2014 à 17:39 :
Et oui l'important c'est que les loyers rentrent....

Le prix du marché est ce qu'il est mais quand on a quelqu'un qui paye à l'heure et qu'on peut le garder longtemps c'est mieux.

être raisonnable sur le loyer est du bon sens... Quand on en voit certain louer au prix d'achat c'est prendre le locataire pour un imbécile.
a écrit le 14/03/2014 à 15:55 :
Degager une rentabilité annuelle de 3.73 % Ha Ha Ha Ha !!!
Hi Hi Hi Hi Hi Hi Hi Hi Hi Hi !!!!!!!!!
Ho Ho Ho Ho Ho Ho !!!!!!

Ha ha ha !!!!! Excellent !!!!!!!!!!!
Réponse de le 14/03/2014 à 18:13 :
Votre commentaire m'a fait bien rire on voudrait la suite, attention les producteurs de feuilletons cons essayer de voler votre idée lumineuse.
Réponse de le 14/03/2014 à 19:44 :
Mdrrrrr. Merci pour votre message cela m'a fait du bien....
Réponse de le 14/03/2014 à 21:35 :
Hi Hi Hi !!! 3.73 % Ho Ho Ho Ho Ho !!!
Dès à présent , vous pouvez éviter absolument le Marché Immobilier.
Le Marché Français est le plus surévalué au monde.
Sur - 30 % , vous pouvez entrer.
Nonobstant , ce n'est pas une déflation mais un déleveraging , donc , cela durera entre 7 et 10 ans sur la base des politiques actuelles...qui ne changeront pas sensiblement.
Pendant cette attente , contactez un broker , ou un gestionnaire de fortune et prenez des actions côtées sur le Nasdaq...Uniquement dans le secteur des Fuel Cells. Ce gestionnaire de fortune doit vous présenter au moins 4 titres différents , avec analyse technique longue à l'appui. Il vous conseillera la meilleure si c'est un type sérieux...Mais , pour être sérieux , il doit vous en présenter au moins 4.
Je vous souhaite une entière réussite...;-)
Réponse de le 14/03/2014 à 21:53 :
Complément de message.
La bourse est un investissement qui requiers des précautions.
La précaution ABSOLUE qu'il faut toujours conserver à l'esprit est de consacrer une enveloppe dont vous n'aurez pas besoin et d'acheter vos actions en plusieurs fois , le mieux étant d'y consacrer une somme mensuelle. Cet achat fractionné EST votre sécurité. Cette règle est absolue , ne l'oubliez pas. ;-)
Réponse de le 15/03/2014 à 8:55 :
On s'en fout.
Réponse de le 15/03/2014 à 11:26 :
A @Shangai Kid
Je ne m'adressais pas à vous...vous , vous n'avez pas le niveau...;-)
Réponse de le 15/03/2014 à 15:22 :
Vous seriez plus crédible dans votre rôle si vous saviez écrire Shanghai.
Réponse de le 15/03/2014 à 16:42 :
Je ne cherche nullement à être crédible.
Je n'en ai nul besoin.
Réponse de le 15/03/2014 à 20:33 :
Merci mais on avait deviné.

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