L’immobilier français toujours à la recherche de données fiables

 |   |  527  mots
En France, il faut moins de deux acheteurs pour un vendeur pour que les prix de l'immobilier baissent.
En France, il faut moins de deux acheteurs pour un vendeur pour que les prix de l'immobilier baissent. (Crédits : © 2010 Thomson Reuters)
Face aux manques de données précises sur l’état de tension du marché immobilier français, un réseau d’agences a entrepris la création d’ un indicateur précis sur les prix qui s’adressera aux acteurs privés et publics.

Le 1er juillet 2014, les prix de l'immobilier à Paris auront baissé d'entre 3% et 4% par rapport à aujourd'hui. C'est le réseau immobilier meilleursagents.com qui l'assure en s'appuyant sur son nouvel indicateur de tension immobilière (ITI). Selon son créateur, il est innovant dans la mesure où ses prédictions ne dépendent pas d'une anticipation -par nature incertaine- d'évolution d'un facteur déterminant de l'offre ou de la demande de logement (taux d'intérêt de crédits, fiscalité, conjoncture économique, aides de l'État etc…). Car l'ITI mesure très précisément le rapport entre le nombre d'acheteurs en recherche active et le nombre de vendeurs à un instant T.

Les prix augmentent quand il y a plus de 3 acheteurs pour un vendeur

A partir des données collectées et d'un constat empirique, meilleursagents réussit à discerner que sur un marché immobilier où il y a moins de 2 acheteurs pour un vendeur, la tendance des prix est à la baisse ; pour un marché où il y a entre deux et trois acheteurs pour un vendeur, la tendance est à la stabilisation des prix, et lorsqu'il y a plus de 3 acheteurs pour un vendeur, les prix augmentent.

En recoupant son ITI avec l'évolution des taux d'intérêt de crédits immobiliers sur les 6 derniers mois, meilleursagents arrive même à prévoir l'évolution des prix… dans les 6 mois qui suivent. Ces 6 mois correspondent en réalité au "délai d'intégration de l'information par les acheteurs et les vendeurs dans leur manière d'aborder le marché", indique-t-on à la direction scientifique de meilleursagents. Ils sont encore durant cette période influencés par la "tyrannie de la valeur passé".

A Paris, avec 1,2 acheteur pour un vendeur, les prix baissent

Pour prouver la fiabilité empirique de son indicateur, le président fondateur de meilleursagents Sébastien de Lafond prend l'exemple de Paris, où le réseau possède des données très précises dans chaque rue : En 2010, la Capitale comptait 6 fois plus d'acheteurs en recherche active que de vendeurs. Cette période a été marqué par une forte croissance des prix, qui a ensuite ralenti en 2011, moment où les acheteurs n'étaient plus que quatre fois plus nombreux que les vendeurs. Et aujourd'hui, "on ne compte plus qu'1,2 acheteur en recherche active pour un vendeur à Paris, ce qui explique la tendance baissière des prix", explique Sébastien de Lafond.

Le marché immobilier français manque cruellement de données précises

Certes, la fiabilité de l'ITI de meilleursagents ne résisterait pas à un choc macroéconomique et financier majeur comme ce qu'on a pu connaître en 2008, mais l'initiative mérite que l'on s'y arrête. Ce, à un moment où le marché immobilier français manque cruellement de données permettant de le cerner précisément.

Si cet indicateur s'adresse naturellement aux acheteurs, aux vendeurs, et aux professionnels de l'immobilier, les pouvoirs publics auraient peut-être aussi intérêt à le suivre. Ne serait-ce que pour anticiper les futures retombées fiscales liées à l'immobilier. Mais aussi et pourquoi pas, dans l'élaboration des politiques d'urbanisme pour mieux cibler les zones de tension.

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 17/01/2014 à 20:19 :
ILS NE PASSERONT PAS
Après 6 mois de terrorisme immobilier sans succès de la part des agences immobilières, magazines et radios au sujet de la « baisse de prix des appartements » pour essayer de faire peur aux propriétaires, en ce début d’année c’est le tour de l’agence centennale de reprendre le flambeau. Et ils ont y mis le paquet en concordance avec le fantôme de la faillite qui approche, réunions-repas dans des salons privés, articles et interviews payés, déclarations à tout-va, affiches dans leurs vitrines, etc. Mais la stratégie d’essayer de faire peur aux vendeurs potentiels pour réanimer le marché est complètement débile.
On est fatigué d’essayer de leur faire comprendre que tout ça est contre-productif. Ce qui reste dans la tête de vendeurs potentiels est l’idée résumé dans la maintenant fameuse phrase d’une dame interviewée : « J’ai retiré mon bien de la vente car je n’ai pas trouvé mieux pour protéger mon argent que mon propre appartement ». D’un autre côté, le tapage des agences a fait son effet sur les acheteurs. Depuis 8 mois que nous attendons la dégringolade des prix des appartements. Avec pour résultat de la brillantissime stratégie des agences et ses partenaires à haut et en bas, la stagnation totale du marché immobilier.
Les agences (et les petits annonces) n’arrêtent pas de nous dire qu’il n’a pas de « bon produits » en vente en ce moment. Traduction, les m² qui se vendent de nos jours ont un prix bas, toutes villes et tous quartiers confondus. Car des transactions il y en a. Mais logiquement leur moyenne est basse par rapport à d’autres périodes (selon INSEE, Notaires, Agences). Est-ce-que sur cette base on peut généraliser en disant que les prix des appartements sont à la baisse ou ce sont les prix des m² mis en vente qui sont en baisse ?
Deux solutions pour nous les acheteurs : chercher sous les pierres un vendeur, dans la région où on veut habiter et payer le prix, ou bien, même technique mais pour chercher un vendeur pressé pour un bien plutôt acceptable. Il faudra payer le prix de nos besoins ou de nos envies et arrêter de chercher un mouton à 5 pattes tout en sachant qu’ils en ont 4. Bon chance.
Réponse de le 17/01/2014 à 21:13 :
Vous vous faites des nœuds au cerveau pour tordre la réalité selon vos désirs. On a aujourd'hui un effet qualité indéniable. Les biens qui se vendent sont des biens de qualité, avec peu de défaut. D'où un prix au m² pas vraiment représentatif de la réalité, mais pas dans le sens que vous le pensez (voulez).
Réponse de le 17/01/2014 à 22:11 :
« J’ai retiré mon bien de la vente car je n’ai pas trouvé mieux pour protéger mon argent que mon propre appartement » : Et quand on cessera de libérer des impôts ces braves dames qui estiment avoir le droit de réquisitionner l'immobilier? Les taxes sont aussi là pour dissuader certains comportements : Il est grand temps qu'elles soient la règle pour les parasites de la pierre qui pensent pouvoir attendre le retour des subventions pour vendre de l'immobilier hors de prix tout en bénéficiant souvent de retraites indexées sur l'inflation quand les actifs ne peuvent pas se loger là où il y a du travail!
Réponse de le 18/01/2014 à 7:36 :
Ils peuvent l'attendre longtemps le retour des subventions à présent que la tragédie Sarkozy est terminée.A moins qu'on en redemande en 2017.
Réponse de le 18/01/2014 à 7:42 :
"Il faudra payer le prix de nos besoins ou de nos envies et arrêter de chercher un mouton à 5 pattes tout en sachant qu’ils en ont 4."

Ce ne serait pas plutôt toi qui recherche le maximum d'argent facile sans travailler?

Tu parles du mouton à 5 pattes mais te rends tu compte des années de remboursement nécessaire actuellement pour acheter un toit? Et tout ça pour payer les confortables plus-values de branleurs?
Réponse de le 20/01/2014 à 7:54 :
Débat comme d'habitude passionné lorsqu'il touche l'immobilier en France... Si des personnes (pas toujours retraitée d'ailleurs) décident de retirer leur bien de la vente pour en conserver la jouissance en ces périodes incertaines, en quoi cela est-il condamnable? Les vieux à partir d'un certain âge à définir, devraient donc être parqués de force dans des maisons de retraites pour libérer l'immobilier au profit des plus jeunes? Attention à certaines idées... Quant au prix de l'immobilier, au même titre que l'or, les actions... Il s'agit d'un marché qui, si on observe les courbes sur une cinquantaine d'années, obéit à des cycles plutôt réguliers, et qui dit marché dit évidemment fluctuations. Quant au soi-disant effondrement des ventes, avec 600 000 transactions dans l'ancien en 2012 au plus fort de la crise, celui-ci doit être plus que relativisé. En bref, laissons donc faire le marché...
Réponse de le 20/01/2014 à 12:20 :
Laissons faire le marché sans aides pour faire grimper les prix, en effet.
Réponse de le 20/01/2014 à 12:22 :
Laissons la nature reprendre ses droits, le logement s'adaptera alors à la solvabilité des gens.
a écrit le 17/01/2014 à 17:45 :
Le titre de La Tribune : "L’immobilier français toujours à la recherche de données fiables"

L'évidence : une bulle, par nature c'est difforme, aucune données n'est possible sur se taille qui croit en permanence, personne ne sait ou et quand elle va exploser ;

La bulle immobilière est de ces bulles qui font boom tôt... ou tard. C'est la seule certitude.
a écrit le 17/01/2014 à 13:26 :
A partir de 2 acheteurs / 1 vendeur; les prix baissent: le monde publiait hier un coeff de 0.7 acheteur / 1 vendeur en France avec Paris & lyon > 1; donc 1.2: 1.2 c'est déjà bien, bien inférieur à 2. Les acheteurs de maitenant font de bien mauvaises affaires, si la baisse n'était que de 3 à 4 %; elle devrait être bien, bien plus importante...Et les acheteurs ne sont pas si naïf...
Réponse de le 20/01/2014 à 9:39 :
Chouette un adepte de la secte de la bulle! Mais arrêtez-donc de nous bassiner avec l'explosion de "la bulle" qui est censé nous exploser à la gueule à chaque début d'année depuis 10 ans...
Réponse de le 20/01/2014 à 14:26 :
Bulle ou pas, c'est une question de sémantique. Ce qui est quasiment certain, sauf amélioration sensible de l'environnement économique français ou création de nouvelles subventions à l'achat, c'est que nous sommes entrés depuis 2012 ou 2013 selon les régions dans un cycle baissier.
a écrit le 17/01/2014 à 12:16 :
venez me voir ....
a écrit le 17/01/2014 à 9:20 :
Nombre d'agences immobilières qui s'ouvrent. Si cela grimpe c'est que la bulle n'est pas dégonflée.
a écrit le 17/01/2014 à 9:16 :
Beaucoup ont préféré placer dans l'immo fantasmant sur le fait que "ça monte toujours". Quand les taux longs vont eux remonter dans un marché déjà en baisse, ils vont tous paniquer. J'ai revendu en 2012 et ai finalement préfére devenir locataire afin de profiter d'une baisse qui semblait déjà inéluctable tant en fructifiant mon apport. Vendeurs, ne craignez pas la baisse car vous racheterez moins cher.
a écrit le 17/01/2014 à 8:56 :
"la direction scientifique de meilleursagents". Tout un programme! (Immobilier). Qui peut croire qu'une telle "direction" existe chez un intervenant sur le marché immobilier ? Meilleursagent s'intéresse-t-il au marché lunaire ou aux parcelles de terrains sous la mer? Et le journaliste gobe tout ça sans moufter, le repas devait être bon...
Réponse de le 18/01/2014 à 8:38 :
Vous m'avez fait rire, mais après vérification, surprise, il ont bien un agrégé de mathématiques Maître de Conférence à Dauphine. Constitue t-il à lui tout seul la fameuse Direction et travaille t-il vraiment où prête t-il seulement son titre, je l'ignore. Le mot Direction pourrait être un peu pompeux il et vrai. Reste à savoir si l'on considère qu'un tel agrégé est un scientifique.
a écrit le 17/01/2014 à 7:58 :
Tout vat tres bien madame la marquise...

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :