Après une quasi-glaciation, comme jamais les professionnels n'en avaient connu, l'immobilier s'est décrispé. La promotion, la maison individuelle puis l'ancien se sont débloqués. « On sent depuis la rentrée un frémissement. Les particuliers ne peuvent éternellement reporter des projets. La primo-accession se tient et l'achat-revente, qui était complètement atone, reprend très progressivement », note François Blancard, directeur général du Crédit Foncier. Selon les notaires de Paris Île-de-France, les ventes des appartements anciens ont crû au troisième trimestre, de 8,1 % sur Paris et de 1,8 % sur la région. « La production de crédits à l'habitat, en chute de 30 % en juin, devrait revenir entre - 16 % à - 18 % fin 2009 », note Michel Mouillart, professeur à Paris X-Nanterre.

Signe d'une détente, les prix des appartements anciens se sont même appréciés selon les notaires, de 1,4 % à 6.160 euros du mètre carré en moyenne sur Paris au troisième trimestre, et de 1,1 % à 4.380 euros du mètre carré sur la région. Des tendances très relatives : le troisième trimestre est toujours plus porteur. Et, sur un an, le prix des appartements anciens reste en recul de 7,2 % à Paris, et celui des maisons anciennes de 9,5 % sur l'Île-de-France. Il n'empêche ! Les Cassandre qui prédisaient jusqu'à 40 % de baisse sont démenties. Les prix se stabilisent aussi à l'échelon national.

Pression démographique, vieillissement, qui conduit les personnes à rester plus longtemps dans leur logement, nomadisme professionnel, familles recomposées, qui occupent deux logements au lieu d'un, attisent le manque de logements, sachant que 300.000 à 370.000 nouveaux ménages arrivent chaque année sur le marché. « On ne construit qu'un logement par ménage contre deux dans les années 1960 », rappelle Guy Marty, directeur de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. Mais pour Michel Mouillart, plus qu'un problème d'offre et de demande, « les prix de l'immobilier reflètent le pouvoir d'achat des clientèles. Les banques diminuant les taux pour reconquérir leur part de marché, les particuliers sont prêts à accepter des prix plus élevés ».

Reste que, si le pire semble passé, parler de reprise est hasardeux. « Les volumes de transactions au troisième trimestre 2009 restent inférieurs de 16 % sur l'Île-de-France à ceux du troisième trimestre 2007 », notent les notaires. « On ne peut parler d'un renversement de tendance, juste d'un ralentissement de la baisse. Le marché est fragile, d'autant que les taux d'intérêt ne peuvent plus s'améliorer », renchérit René Pallincourt, président de la Fnaim. « Le pire de la crise est passé mais la montée du chômage qui perdurera jusqu'à l'automne 2010 risque de confisquer une partie de la reprise », prévient Michel Mouillart. La stagnation des salaires, la remontée des prix intervenue dans le neuf et la stabilisation des taux d'emprunt vont peser sur la solvabilité des ménages, détaille Mathilde Lemoine, directeur des études économiques chez HSBC France.

Aussi, Christian-Louis Victor, président de l'Union des maisons françaises, s'attend-il à ce que l'immobilier évolue en 2010 non en V (le meilleur des scénarios) ou ni en W (rechute), mais... en racine carrée ? autrement dit un réveil suivi d'un plateau de croissance modérée. Conscient que « les mesures d'aide comme la loi Scellier ou le prêt à taux zéro sont des artifices, dont l'effet d'entraînement est limité », Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, cofondateurs de Laforêt Immobilier, concluent qu'« il faudra attendre 2011, voire 2012 pour que l'économie retrouve un rythme de croissance acceptable et qu'il est peu probable que le marché immobilier revienne avant à la normale ».