Les notaires l'avaient déjà constaté, l'Observatoire du Crédit Logement/CSA le confirme : les étiquettes énergétiques DPE (diagnostic de performance énergétique), pourtant de plus en plus contestées sur le fond, ont une forte influence sur les prix de l'immobilier.

En prenant comme référence une étiquette D, l'Observatoire a en effet mesuré l'écart de prix de moyen au mètre carré par l'étiquette concerné. Et le constat est sans appel. En 2022, l'écart de prix par rapport à une étiquette G est de -5,4% et, à l'inverse, il est de + 2,4 % pour une étiquette A (excellent DPE).

« Ce phénomène était donc visible dès 2022 », souligne Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Et, en 2023, cet écart s'est encore creusé : un bien immobilier avec une étiquette G s'est vendu moins cher de près de 10 % (9,7%) qu'un bien avec un DPE D alors qu'un bien avec une étiquette A se vendre en moyenne 4,2 % plus cher. Ces écarts ont donc pratiquement doublé en un an en moyenne.

Disparités géographiques

Toutefois, il existe de très grandes disparités entre les régions. Sur certaines régions, une « mauvaise étiquette » peut plomber le prix d'un bien de 15 % à 18 %, comme en Bourgogne-Franche-Comté (-16,3%), Centre-Val de Loire (-17,9%), Centre Est (-14, 7%) ou Hauts-de-France (-15,9%). Le pari n'est pas forcément gagnant en cas d'étiquette A, avec des hausses par rapport à une étiquette D, de 3% à 7,5% (hors Paris et Ile-de-France).

Logiquement, cet écart est plus réduit, dans des régions au climat plus doux, comme Occitanie et Provence-Alpes-Côte d'Azur, ou sur des marchés en tension comme l'Ile-de-France. A Paris, où la demande est également forte et le logement neuf quasiment inexistant, l'impact est quasi-nul (-3% pour une étiquette G).

Ce travail minutieux souligne l'importance du DPE pour la valorisation d'un bien. Une récente étude du Conseil d'analyse économique (CAE) a pourtant démontré que la rénovation énergétique d'un bien n'est pas forcément rentable du point de vue du consommateur. C'est l'un des paradoxes soulevés par l'étude : lorsqu'un ménage vit dans une passoire énergétique, il fait très attention à sa consommation d'énergie alors que ce même ménage aura tendance à augmenter sa consommation dans un logement rénové.

Mauvais calcul économique

Sur le papier, une rénovation énergétique pour un logement moyen est de l'ordre de 50.000 euros pour une valeur moyenne d'un logement en France de l'ordre de 200.000 euros. Ce qui fait que chaque logement a une dette écologique de l'ordre de 25 % de sa valeur. Et c'est sans parler des problèmes de fissures dans les zones argileuses en raison des sécheresses ! Et finalement, le gain espéré des travaux ne sera que de l'ordre de quelques centaines d'euros par an sur la facture d'énergie.

En outre, comme le montrent les données de Crédit Logement, le DPE a un impact négatif sur les prix dans un marché déjà en correction, qui peut être violent pour les maisons individuelles dans les petites villes de province. Certes, les biens rénovés se défendent mieux que les biens non rénovés, surtout pour les étiquettes E, F et G. En revanche, un logement avec une étiquette A ou B ne se vendra pas beaucoup plus cher qu'un bien C et D, qui représente l'essentiel du parc.

Conclusion du CAE, mais aussi de nombreux professionnels de l'immobilier ou de banquiers : il est urgent de réformer le DPE, qui est pourtant le pilier de la politique de rénovation du logement du gouvernement. Tout le monde se doutait des insuffisances méthodologiques du DPE, mais personne dans les ministères, n'avait anticipé les effets économiques colossaux de cette politique, de la richesse immobilière des Français au manque à gagner pour les collectivités en termes de droit de mutation.