Après deux ans de télétravail à grande échelle, faut-il plus ou moins de bureaux ?

Faut-il plus ou moins de bureaux ? et où les implanter ? C'est la double question que se posent les directeurs généraux, directeurs financiers, directeurs des ressources humaines et directeurs immobiliers depuis le début de la crise sanitaire. Pour y voir plus clair, l'Association des directeurs immobiliers (ADI) a commandé à EY une enquête auprès de ce panel.
César Armand

5 mn

(Crédits : Pexel via Pixabay)

C'était il y a deux ans quasiment jour pour jour. Le 11 mai 2020, prenait fin le premier confinement lié au coronavirus. En deux mois, les Français qui travaillent dans un bureau ont été contraints de télétravailler, avec plus ou moins de difficultés. Depuis, les salariés continuent, ou pas, de travailler de chez eux, deux jours ou plus par semaine. Les professionnels, eux, s'interrogent : faut-il plus ou moins de bureaux ? et où les implanter ?

Pour y voir plus clair, l'association des directeurs immobiliers (ADI), qui regroupe 400 directeurs et responsables immobiliers des entreprises publiques et privées pour un patrimoine total de 350 millions de mètres carrés (1/3 du parc total, Ndlr), a commandé, en novembre 2021, à EY une enquête auprès de 256 directeur généraux, directeurs financiers, directeurs des ressources humaines et directeurs immobiliers.

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La montée en puissance du télétravail change la donne

Après avoir chuté de 10% en 2020, le nombre de localisations tertiaires a rebondi de 26% en 2021, relève ainsi EY, qui recense 1.386 implantations ou extensions de sièges, de centres de recherche et développement (R&D) ou d'agences commerciales. Il n'empêche : la grande majorité (74%) des acteurs interrogés estiment que la montée en puissance du télétravail va bouleverser leurs décisions.

« A un horizon de 3 ans, les collaborateurs devraient passer 2,8 jours dans leurs locaux et 2,2 en dehors (télétravail, rendez-vous à l'extérieur...) », déclare ainsi à La Tribune Frédéric Goupil de Bouillé, vice-président de l'Association des directeurs immobiliers. « Le bureau n'est plus le lieu où se concentrent toutes les tâches. Avec la numérisation, vous pouvez écrire à distance vos articles, les envoyer et les corriger », ajoute-t-il.

Un cadre juridique « trop rigide »

Sauf que de plus en plus d'entreprises veulent faire revenir leurs équipes sur place. Aussi EY relève que la fonction même du bureau doit être repensée en se recentrant sur des enjeux de sociabilité et de collaboration. « Les réunions phygitales, c'est invivable », s'exclame le vice-président de l'ADI. Il ne croit pas si bien dire : qui n'a jamais peiné, côté bureau ou côté télétravail, à écouter ou interagir avec l'un de ses collègues ?

Le cabinet de consultants estime par ailleurs que le cadre juridique de l'immobilier tertiaire doit évoluer. Le bail ferme 3, 6 et 9 ans apparaît « trop rigide » aux yeux des dirigeants interrogés. 41% du panel affirme ainsi que la recherche accrue de flexibilité des baux et des modes d'occupation va bouleverser leurs choix de sédentarisation. 51% d'entre eux disent même que leurs surfaces pourraient se réduire jusqu'à 30% dans les trois prochaines années.

La capacité des nouveaux venus à travailler à distance

Le constat étant posé : EY a demandé aux dirigeants leurs priorités dans le choix des implantations. Au premier chef, 58% des sondés évoquent leur capacité à recruter et à fidéliser leurs talents, mais, aussi et surtout, la capacité des nouveaux venus à travailler à distance. Cet essor du travail à distance et du travail flexible (flex office) incite en outre les entreprises à optimiser leurs surfaces, le critère du coût étant plus que jamais décisif.

« Le contrat social a changé : avant la pandémie, nous avions besoin d'un poste par personne ; maintenant, nos salariés ont besoin d'un espace pour travailler, d'un autre pour téléphoner et d'un autre pour faire une réunion. Quand ils viennent au bureau, ils doivent pouvoir se réfugier dans des lieux isolés », explique Frédéric Goupil de Bouillé.

« Les industriels de l'immobilier - consultants, constructeurs, promoteurs... - doivent nous mettre à disposition des espaces bien faits et plus flexibles », poursuit le vice-président de l'association des directeurs immobiliers.

La lutte contre le dérèglement climatique

Autre critère prioritaire: la lutte contre le dérèglement climatique. L'envolée des prix de l'énergie invite les directions immobilières à intégrer des objectifs environnementaux dans leur choix, tout comme les collaborateurs deviennent de plus en plus exigeants vis-à-vis de leurs entreprises.

En réalité, ces dernières n'ont plus le choix. Entré en vigueur le 1er janvier 2022, le décret tertiaire contraint tous les propriétaires bailleurs et occupants de surfaces de plus de 1.000 mètres carrés à réduire leurs consommations d'énergie sur la base de celles de 2010 : -40% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050. Le bâtiment représente en effet 25% des émissions de gaz à effet de serre en France.

Une nouvelle répartition géographique

Dernier enseignement et non des moindres : la répartition géographique des bureaux de demain. Si les implantations en Ile-de-France ont fait « preuve de résilience malgré des situations contrastées au sein de ses principaux territoires », les métropoles régionales « continuent de gagner du terrain mais leur attractivité doit s'adapter à ces nouveaux enjeux », écrit EY.

Autrement dit, après des années à construire des bureaux d'un côté et des logements de l'autre, les collectivités territoriales vont devoir arrêter de distinguer les zones d'activité commerciale (ZAC) et les cités-dortoirs. Ce n'est d'ailleurs pas seulement un impératif économique, mais une nécessité écologique. En dehors du Grand Paris, les déplacements travail-domicile restent très carbonés car ils se font encore massivement en voiture individuelle, faute d'alternatives en transports en commun propres.

César Armand

5 mn

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Commentaires 8
à écrit le 11/05/2022 à 15:00
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Des bureaux construits en abondance voire excès à une époque ont été transformés ('laborieusement' et €€€€) en logements. Vu les usages modernes, il faudrait qu'une pièce soit "le" bureau du logement, partagé si les deux télétravaillent, et où nul ne...

à écrit le 11/05/2022 à 14:21
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Oui cher truc c'est bien ça " la terre ne ment pas " sans oublier " labourage et pâturage " sont les deux mamelle de la France " !!! Ah j'allais oublier Henri IV et sa poule au pot !!

à écrit le 11/05/2022 à 11:00
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Tiens hier j'ai appris que notre richesse nationale, à savoir celle de nos riches, reposait sur l'immobilier, misère, même si cela explique bien mieux cette bulle mortifère.

le 11/05/2022 à 15:04
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Certains détiennent des bâtiments occupés par des habitants, en ville. Tient, ça serait intéressant de savoir s'ils "mélangent" ou pas. Qui ne détient que des bâtiments de bureaux, qui uniquement d'habitation ? La Défense, c'est à qui ? Aux banques ...

le 11/05/2022 à 21:13
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Pas réellement. L'immo, c'est la fortune des petits riches. La fortune des vrais riches est surtout assise sur des biens professionnels et des valeurs mobilières.

à écrit le 10/05/2022 à 22:18
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Y a t'il besoin de tous ces métiers de bureaux? La priorité devrait être le retour à la terre pour assurer notre indépendance alimentaire et celle de nos enfants

le 11/05/2022 à 9:21
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Vision archaïque… ou « romantique »…qui ne correspond pas à la réalité économique , sociale et climatique du pays… par contre a ton besoin de traverser un département ou une région en voiture ?

le 11/05/2022 à 21:15
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Ok. Vous d'abord, alors : montrez l'exemple. Une beche et hop, aux champs sous le soleil !

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