Grand Paris : l'immobilier de bureau n'a pas dit son dernier mot

Pour la 7ème année consécutive, le commercialisateur et conseil en immobilier américain Cushman & Wakefield publie sa carte du métro parisien et des loyers moyens des bureaux. Le "triangle d'or" reste-t-il une valeur sûre ? Avec la ligne 14, Saint-Ouen-sur-Seine a-t-elle tiré son épingle du jeu ? L'intra-muros résiste-t-il mieux que la périphérie ? Avec les lignes 4 et 1, Bagneux et Fontenay-sous-Bois sont-ils en embuscade ? Explications.
César Armand

5 mn

(Crédits : DR)

Entre la quasi-généralisation du télétravail deux à trois jours par semaine et le recours aux tiers-lieux type coworking, les bureaux n'auraient plus leur raison d'être, surtout en Île-de-France où les trajets domicile-travail restent plus longs que dans le reste du pays.

Des données viennent étayer cette hypothèse: ce ne seraient plus 3,1 millions de mètres carrés de bureaux qui seraient vacants dans la région-capitale - étude de janvier 2021 de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière - mais près de 4 millions de m², et même, selon certains observateurs, entre 6 et 10 millions de m² à terme.

Le "triangle d'or" reste-t-il une valeur sûre ?

Cela n'empêche pas le commercialisateur et conseil en immobilier américain Cushman & Wakefield de publier pour la 7ème année consécutive sa carte des valeurs locatives de bureaux par station de métro parisien (disponible en fin d'article).

Il en ressort que les valeurs locatives de bureaux métropolitains n'ont augmenté "que" de 2% entre 2020 et 2021, après avoir bondi de 11% entre 2018 et 2019 et de 5% entre 2019 et 2020, pour s'établir, en moyenne au troisième trimestre 2021, à 420 euros par mètre carré et par an.

Sans surprise, le "triangle d'or" de la capitale reste une valeur sûre. En haut du classement, la valeur du mètre carré à la station des lignes 1 et 13, Champs-Elysées-Clémenceau, s'établit à 720 euros par an. Suivie par Alma-Marceau (ligne 9) à 680 euros par an, et La Tour Maubourg (ligne 8) à 670 m².

Avec la 14, Saint-Ouen-sur-Seine a-t-elle tiré son épingle du jeu ?

Le contraste est saisissant avec Aubervilliers où les loyers moyens atteignent les 100 euros par mètre carré et par an aux stations Aubervilliers Pantin Quatre Chemins et Fort d'Aubervilliers, toutes deux situées sur la ligne 7.

Même Saint-Ouen-sur-Seine, qui compte deux stations de métro supplémentaires depuis le prolongement de la ligne 14 au Nord il y a un an tout juste, ne tire pas son épingle du jeu, avec 280 euros et 290 par mètre carré et par an.

"A court, moyen et long-terme, il va falloir remplir les bureaux construits par les promoteurs et faire en sorte que ces quartiers aillent vers plus de mixité urbaine", explique le directeur de l'agence Bureaux et industrie de Cushman & Wakefield France, Olivier Taupin. "Nous n'avons pas vu non plus d'effet ligne 14 dans les prises à bail: à part Samsung qui va changer d'immeuble et déménager à côté, il n'y a pas de grands mouvements d'utilisateurs dans ces zones-là", ajoute-t-il.

L'intra-muros résiste-t-il mieux que la périphérie ?

En réalité, l'intra-muros parisien (470€/m²/an) résiste mieux que les communes périphériques (230€/m²/an). Après avoir connu une forte décennie 2010-2020 avec 2,3 millions de mètres carrés de transactions annuelles, le marché est tombé à 1,4 million de m² en 2020 et devrait atteindre les 1,7-1,8 de millions de m² en 2021.

"Cela va franchement mieux, mais nous avons assisté à une crise jamais-vu ces deux dernières années", décrypte Olivier Taupin.
"Nous n'en sommes pas encore tout à fait sortis, mais Paris retrouve presque les niveaux de transaction de 2019 et nous devrions revenir à 2 millions de mètres carrés tôt ou tard", poursuit-il.

La crise sanitaire et ses confinements successifs ont en effet donné un coup d'arrêt aux transactions et provoqué un petit tassement du marché. Pour autant, les loyers continuent d'augmenter, certes plus faiblement, car les entreprises cherchent toujours à s'installer au cœur même de la capitale.

"Paris est encore plus attractive qu'avant", assure ainsi le responsable du département Agence de Cushman & Wakefield France. "Les entreprises cherchent aussi bien à se rapprocher des centres de pouvoir qu'à recruter et garder leurs talents", complète-t-il.

Bagneux et Fontenay-sous-Bois en embuscade ?

A défaut de la capitale, les utilisateurs pourront se rabattre sur Bagneux où la construction de logements et d'immeubles de bureaux a explosé ces dernières années. Dès la mi-janvier 2022, la ligne 4 ne s'arrêtera plus à la mairie de Montrouge et se prolongera dans cette ville de 40.000 habitants au travers de deux nouvelles stations: Barbara et Bagneux-Lucie Aubrac.

D'après les données d'Olivier Taupin et de son équipe, la valeur locative moyenne d'un bureau dans cette nouvelle zone s'établit déjà à 330 euros par mètre carré et par an, contre 280 €/m²/an au terminus actuel Mairie de Montrouge.

Parallèlement, l'autorité organisatrice des transports franciliens, Île-de-France Mobilités, travaille à la création de trois arrêts supplémentaires après le terminus de la ligne 1 à mairie de Vincennes: Les Rigollots à Fontenay-sous-Bois et à la lisière de Vincennes, Grands Pêchers à Montreuil et Val de Fontenay à Fontenay-sous-Bois.

"C'est une très belle réussite de l'Est parisien où des développements sont en cours et où des immeubles se restructurent", confirme Olivier Taupin avant de nuancer aussitôt: "Le rééquilibrage Est-Ouest n'est pas pour autant une grande réussite...", tempère-t-il.

Cliquez sur la carte ci-après pour la télécharger

Carte CW métro

Outre le réseau du métro, le responsable du département Agence de Cushman & Wakefield France réfléchit déjà à reprendre les cartes du RER et, à terme, du Grand Paris Express. Ses clients les lui demandent déjà tant pour connaître les loyers moyens au mètre carré et par an que pour se renseigner sur les disponibilités des bureaux.

César Armand

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