C'est acté, nous sommes dans un marché immobilier baissier. Une situation évidemment due à des taux d'intérêts passés de 1 % début 2022 à 3,5 % aujourd'hui pour un crédit sur 20 ans qui ont fait fuir les acheteurs. Selon l'étude semestrielle de référence de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) au 1er juin, les prix ont commencé à faiblir de 0,6% entre mars et mai et devraient chuter de 5% en moyenne d'ici fin 2023.
Sur les appartements et bâtisses de luxe, réputés moins sensibles aux périodes de vaches maigres, de par l'aisance financière de leurs acheteurs, l'hiver immobilier se fait aussi ressentir. Entre janvier et septembre, l'agence spécialisée dans le haut de gamme Barnes a constaté une baisse moyenne de 3% des prix et son concurrent Junot de 7%, et ce, sur tout le territoire. Mais surtout, les professionnels du secteur voient le marché se tendre, et les acheteurs se faire rares.
Si Junot qui vend essentiellement des biens entre 700.000 et 5 millions d'euros a réussi à maintenir une activité stable en 2023, son concurrent Barnes fait état d'une baisse des volumes de vente de l'ordre de 12% sur les neuf premiers mois de l'année et même 24% pour les biens entre 1,2 et 2,5 millions d'euros, considérés comme le milieu de gamme du luxe. « Il s'agit de clients aisés, mais majoritairement des quarantenaires dans une période de leur vie où ils dépensent beaucoup d'argent et donc, où ils sont plus sélectifs sur leurs achats », explique Richard Tzipine, son directeur général.
Les riches aussi souffrent de la hausse du coût de l'endettement
A l'origine de cette décroissance du marché: la hausse du coût du crédit. « Les deux tiers de nos clients, achetant des biens de moins de 3 millions d'euros, le font à crédit », révèle Sébastien Kuperfis, président de Junot.
Une habitude d'achat, qui crée aujourd'hui d'importants surcoût pour les acheteurs. « Pour un appartement à 2 millions d'euros, les clients peuvent payer jusqu'à 400.000 euros d'intérêts maintenant », pointe du doigt le patron de Barnes en affirmant que « les acheteurs ont donc évidemment plus envie de négocier. »
Certains acheteurs aisés font même parfois face à des refus des banques.
« Beaucoup de banquiers ont aujourd'hui des difficultés à avoir des enveloppes de crédits et privilégient, contre toute attente, les projets de moyenne gamme », confie Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis.
Et pour cause, les prêts étant surtout vus comme un produit d'appel pour attirer les nouveaux clients, les banques voient davantage d'intérêt à accorder une certaine somme à dix nouveaux clients standards plutôt qu'à un seul nouveau client aisé.
Une fin d'année morose mais disparate
En attendant la baisse des taux, dans plusieurs mois voire des années, l'immobilier devrait donc continuer sa lente descente. « Nous attendons une baisse de 5 à 10% des prix, au premier semestre 2024, par rapport à leurs niveaux de 2022 », anticipe Richard Tzipine.
Mais comme pour le reste du marché, tous les biens ne seront pas touchés et certains pourraient même voir leurs prix continuer de monter. L'absence des investisseurs se fera plus ressentir dans les quartiers les moins prisés ou au rapport qualité/prix moindre. « Certaines rues prestigieuses comme la rue de Furstemberg à Paris ou le boulevard d'Inkermann à Neuilly, par exemple, ne souffriront pas beaucoup de la baisse des prix », prévoit Richard Tzipine. Les deux agences estiment même que les quartiers historiquement haut de gamme comme le XVIe arrondissement de la capitale vont se montrer plus résilients que d'autres zones où les prix se sont envolés ces dernières années, à l'image du Xe arrondissement.
Et la qualité d'un bien sera aussi largement responsable de l'évolution de son prix.
« Nous voyons notamment une prime aux biens rénovés et clés en mains, car les acheteurs sont plus frileux à faire des travaux depuis la hausse des prix des matériaux de 2022 », ajoute Sébastien Kuperfis.
Si le haut de gamme subit les mêmes mécanismes que le restant du marché, ce n'est cependant pas le cas des biens de plus de 3 millions d'euros. « Nous avons vu une augmentation des ventes de 10% depuis le 1er janvier des biens très haut de gamme, car leurs acheteurs sont souvent des clients avec un capital très important, notamment beaucoup d'Américains et d'autres acheteurs étrangers, qui n'ont pas forcément besoin d'emprunter », affirme le patron de Barnes.
Si ce marché de niche semble loin des préoccupations des Français, il est vu par les professionnels du secteur comme un indicateur avancé. « Le luxe est moins soumis aux critères macro-économiques que le reste du marché. Donc, si les prix baissent, surtout dans l'ultra luxe, cela veut dire que la situation de crise dans laquelle se trouve le marché de l'immobilier n'est pas terminée », conclut Cécile Roquelaure.
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