Comment la pierre a remplacé l’or comme valeur refuge

Avec une guerre en Ukraine à l'issue incertaine et une inflation à deux chiffres, de nombreux investisseurs ont cherché refuge dans l'or, le bien qui s'est avéré, par le passé, capable de préserver sa valeur en période de crise.

Lorsque l'indice des prix aux États-Unis avait doublé entre 1971 et 1980, la Réserve fédérale avait choisi une orientation monétaire restrictive, allant jusqu'à relever son taux directeur à 20% au printemps 1980.

Devant un tel contexte hyperinflationniste et de taux exorbitants, la valeur de l'or était multipliée par 16. Les autres classes d'actifs, en revanche, enduraient des progressions beaucoup moins favorables: les prix de l'immobilier outre-Atlantique augmentaient de 2,3 fois sur la période, tandis que les marchés d'actions et d'obligations évoluaient tout juste au rythme de l'inflation.

Cependant, un demi-siècle plus tard, l'actif mieux à même de résister à la crise n'est plus l'or mais la pierre. Et la raison n'est pas celle que l'on croit. Notre génération n'est guère plus dépendante de l'immobilier que celle de nos parents.

Le taux d'accession à la propriété aux États-Unis atteignait déjà 64,5% dans les années 1970. L'an passé, il était de 65,5%. Au Royaume-Uni, la proportion de propriétaires est passée de 58% en 1980 à tout juste 63% quarante ans plus tard. Et si l'accession à la propriété en France a crû de manière plus prononcée, ce taux n'a progressé que faiblement, passant de 50% au début du premier septennat de Francois Mitterrand à environ 60% aujourd'hui.

Des taux d'endettement record

Le vrai sujet pour comprendre la réticence des autorités à relever les taux d'intérêt, c'est l'endettement de tous les acteurs économiques.

En pourcentage du PIB, l'endettement des ménages américains a quasiment doublé depuis 1970 et avoisine les 80%. Sur la même période, les français ont vu leur endettement passer de moins de 35% du PIB dans les années 1990 à environ 66% l'an dernier.

A ce fort endettement des ménages s'ajoute celui des États et des entreprises. En 1974, la dette publique outre-Atlantique avait atteint un plus-bas historique depuis la Seconde Guerre mondiale, évoluant sous les 25% du PIB. Elle excède aujourd'hui 120%, soit un ratio supérieur à celui jamais atteint, y compris en période de guerre. Pour la France, la dette publique a gonflé d'environ 20% du PIB dans les années 1970 à 115% l'an dernier.

La dette des sociétés américaines est également à un niveau record, excédant 50% du PIB, davantage qu'au cours des crises précédentes de 2009, 2001 et 1990. Dans les années 1970 ce ratio était inférieur à 35%. En France, l'an dernier, l'endettement des sociétés non-financières dépassait les 100% du PIB.

Tout ceci explique pourquoi, malgré une crise énergétique et un conflit armé régional rappelant les années 1970, la crise actuelle a peu de chance de suivre le même scénario.

Une simple comparaison servira de pièce à conviction. La dernière fois que le Royaume-Uni avait une inflation galopante, c'était il y a tout juste 40 ans. A l'époque, le taux directeur de la banque centrale était de 13,5%; aujourd'hui, il reste inférieur à 2%. L'État britannique est au pied du mur. La dette publique du pays frôle les 100%; elle était inférieure à 30% il y a 20 ans.

Désireuse d'éviter une crise immobilière ou une chute vertigineuse de la consommation, la Banque d'Angleterre demeure impuissante. Et ce malgré le fait que les prix sont cinq fois supérieurs à son indice cible de 2%.

Vers l'étalon-pierre

Les propriétaires immobiliers n'ont donc pas de raison de s'inquiéter. Des États surendettés, affaiblis par une mauvaise gestion de la crise de 2008 et de la pandémie des deux dernières années, n'ont pas de marge de manoeuvre pour tacler l'inflation.

Les marchés ne s'y trompent pas. De mars 2020 au printemps de cette année, les prix de l'immobilier ont progressé de 40% aux États-Unis, et de 20% au Royaume-Uni. Le marché français a aussi connu une forte hausse du prix des maisons. Par contraste, le prix de l'or subit une forte volatilité depuis deux ans mais fait du surplace.

Le niveau d'endettement sans précédent de tous les acteurs économiques des pays développés garantit que les taux d'intérêt demeureront très largement inférieurs à l'inflation. N'en déplaise aux Cassandre qui prédisent une chute prochaine des prix, l'immobilier devrait préserver sa fonction d'arbitrage. Des taux d'intérêt réels négatifs en font le nouvel actif de référence. L'or est mort, vive la pierre!