Encadrement des loyers : les bonnes raisons de l'étendre au Grand Paris

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Pour plus de cohérence avec Paris intramuros, il faudrait que l'ensemble des communes de la métropole du Grand Paris applique l'encadrement des loyers.
Pour plus de cohérence avec Paris intramuros, il faudrait que l'ensemble des communes de la métropole du Grand Paris applique l'encadrement des loyers. (Crédits : NicoElNino - Fotolia.com)
Le ministère du Logement dit réfléchir à une extension à la petite couronne francilienne de l'encadrement des loyers, qui s'applique déjà à Paris. Pas illogique à l'heure où la métropole du Grand Paris se met en place.

A terme, il n'y a pas qu'à Paris que l'encadrement des loyers pourrait s'appliquer. Une partie de l'Île-de-France pourrait notamment être aussi concernée. Le ministère du Logement l'a en effet indiqué il y a quelques semaines : « des travaux sont en cours » pour élargir « le bénéfice » de l'encadrement des loyers en petite couronne francilienne. Cette mesure phare de la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) - qui ne s'applique pour l'instant qu'à Paris - provoque pourtant l'ire des professionnels de l'immobilier, ainsi que le rejet de la classe politique de droite, mais aussi de la frange social-libéral du parti socialiste.

Crainte d'un blocage infondée

Pourtant cette mesure ne fait que limiter les abus, et redonne en conséquence du pouvoir d'achat à des locataires du secteur privé étouffés par le poids du logement dans leur budget. La crainte d'un blocage général des loyers par le biais de ce dispositif est, en fait, infondée, puisque le dispositif se contente de s'appuyer sur un « loyer de référence » par quartier et par type de bien, que les bailleurs privés ne pourront pas dépasser de plus de 20 % pour louer.

Tout de même, la communication du ministère du logement ouvre la porte à un étalement de l'application de l'encadrement des loyers aux départements limitrophes de Paris, dont le parc de logements est, comme dans la capitale, majoritairement occupé par des locataires. Un tel encadrement serait-il faisable ? Assurément oui, car l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) possède déjà, comme pour Paris, les données suffisantes pour fixer les fameux « loyers de référence » par quartier et par type de bien.

Un enjeu de cohérence

Mais au-delà du caractère opérationnel du dispositif, son étalement à la petite couronne revêt surtout un enjeu de cohérence. Car quasiment en même temps que l'instauration de l'encadrement des loyers intramuros, la métropole du Grand Paris, dont le périmètre institutionnel regroupe Paris et les départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), a été créée. Or, l'un de ses principaux objectifs vise à réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et fiscaux au sein même de la métropole.

Créer, dès maintenant, une dichotomie forte entre Paris et ses communes limitrophes concernant la politique du logement pourrait donc s'avérer dans ce cadre improductif. « Nous entrons désormais dans une logique métropolitaine sur les questions de logement », note Jean-Claude Driant, professeur à l'école d'urbanisme de Paris. « II serait donc plus cohérent politiquement de ne pas limiter l'encadrement à la seule ville centre, et de traiter l'ensemble de la métropole de la même façon », ajoute-t-il. C'est l'argument principal en faveur de l'extension de l'encadrement des loyers aux communes proches de Paris.

Le neuf, pas concerné

Quid alors des critiques récurrentes qui visent l'encadrement des loyers, et qui stipulent qu'une telle mesure atteindrait négativement la confiance des investisseurs, ce qui nuirait à la production de nouveaux logements ? « L'argument de mise en cohérence à l'échelle métropolitaine de la politique du logement est supérieur », estime, du reste, Jean-Claude Driant. D'autant que dans l'absolu, ajoute-t-il, « le neuf n'est quasiment pas concerné par l'encadrement des loyers ».

En effet, les investissements locatifs dans le neuf dépendent en grande partie du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel, dont les loyers sont déjà plafonnés. Ils sont en principe inférieurs d'environ 20 % aux loyers de marché, ce qui de facto exclurait le risque de perte de rentabilité pour les investisseurs locatifs en petite couronne si l'encadrement était instauré.

Limiter les abus

Par ailleurs, il faut rappeler que l'objectif de ce dispositif s'inscrit dans « une logique de stabilisation des loyers, et de réduction des loyers exagérées, parfois franchement abusifs », détaille Jean-Claude Driant. C'est la même logique qui habite les pouvoirs publics en Allemagne, où un nouvel encadrement des loyers a été récemment instauré dans les zones tendues. Une mesure acceptée par les allemands qui cultivent une culture de la location et sont peu attirés par l'investissement locatif, les bailleurs étant principalement des personnes morales.

Enfin, il faut aussi noter que les loyers en France sont globalement en baisse depuis 2010. Un rattrapage dû au fait qu'ils s'étaient établis à des niveaux trop élevés dans les années 2000 par rapport aux revenus des locataires du secteur privé. A court terme, la rentabilité des bailleurs dans l'ancien qui ne pratiquent pas des loyers abusifs, ne devrait donc pas être inquiétée.

Du reste, le ministère du logement reste flou sur son agenda. Et, si l'on sait d'ores et déjà qu'un tel encadrement en petite couronne ne sera pas instauré avant 2017, il ne restera au mieux que quelques mois à l'exécutif pour le mettre en place. Or, en cas d'alternance, il y a très peu de chances qu'il soit instaurer tant il rebute à droite.

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a écrit le 09/05/2016 à 19:00 :
L'auteur oublie une grande différence avec l'Allemagne: ce pays n'a pas bloqué la construction, et permet à tout le monde de se loger correctement, tout en gardant de l'argent pour faire autre chose. L'encadrement des loyers est une mesure populaire (les propriétaires-bailleurs étant minoritaires), mais ne va pas créer un seul logement. En revanche l'historique de cette mesure montre que les propriétaires réduisent l'entretien de leurs biens quand cette mesure est mise en place, puisque ça ne sert à rien d'avoir un bien en meilleur état que les autres. Et un peu moins de boulot pour les peintres et autres artisans, comme s'il y en avait trop.
Réponse de le 10/05/2016 à 8:09 :
"réduisent l'entretien de leurs biens quand cette mesure est mise en place, puisque ça ne sert à rien d'avoir un bien en meilleur état que les autres" : C'est déjà le cas dans la mesure où la demande n'a pas l'embarra du choix...
Par contre, puisque les prix sont élevés, ils le sont aussi pour les propriétaires occupants qui dépensent dans une PV immobilière plutôt que dans la rénovation.
Problème de l'encadrement des loyers : Il intervient trop tard après que l'on a nié l'effet inflationniste des APL et autres.
Réponse de le 10/05/2016 à 13:41 :
@sfx
"En revanche l'historique de cette mesure montre que les propriétaires réduisent l'entretien de leurs biens quand cette mesure est mise en place, puisque ça ne sert à rien d'avoir un bien en meilleur état que les autres"

La période 1997-2012 a connu un triplement voire quadruplement des prix de vente immo, et un doublement des loyers. Et pourtant, l'état du parc immo est tout aussi pathétique, ils ont juste prix 15 ans d'âge, aucune rénovation, aucun entretien (tout juste un coup de peintures entre 2 locataires).
Il est totalement impossible (du moins en France) d'établir une corrélation entre loyers stratosphériques et entretien des biens. En zone tendue du moins, cette "règle" ne se vérifie pas du tout. D'ailleurs, la corrélation est sans doute plutôt là : entre le niveau de la demande locale et l'entretien des biens, puisque dans les zones les moins demandées il faut faire plus d'effort pour vendre/louer.
a écrit le 06/05/2016 à 10:04 :
« Pourtant cette mesure ne fait que limiter les abus, » Faux ! Pas seulement, elle baisse la majeure partie des loyers.

" La crainte d'un blocage général des loyers par le biais de ce dispositif est, en fait, infondée, puisque le dispositif se contente de s'appuyer sur un « loyer de référence » par quartier et par type de bien, que les bailleurs privés ne pourront pas dépasser de plus de 20 % pour louer. " D'où vient ce loyer de référence ? Pourquoi est-il très bas ?

" Quid alors des critiques récurrentes qui visent l'encadrement des loyers, et qui stipulent qu'une telle mesure atteindrait négativement la confiance des investisseurs, ce qui nuirait à la production de nouveaux logements ? « L'argument de mise en cohérence à l'échelle métropolitaine de la politique du logement est supérieur », estime, du reste, Jean-Claude Driant". Pourquoi ? Il n'y a aucune justification.

Cet article est nul et non-avenu.
a écrit le 05/05/2016 à 12:50 :
un article dans le fonds parfaitement conforme à la ligne éditoriale de La Tribune. Tout ceci est très bien, sauf que, même si ce n'est pas le but en soi, que celà est applaudi par une "majorité", à partir du moment où la proportion du parc locatif dit privé ne cesse et ne cessera en conséquence de baisser, le paralllèle fait avec l'Allemagne le sous entend bien. Ce que nous aurions aimé savoir dans cet article, c'est justement la proportion du parc locatif privé et les reste du parc locatif, en 2005/2010/2015 par exemple....
a écrit le 05/05/2016 à 11:37 :
le problème n'est pas l'encadrement des loyers, mais la démarche punitive des bailleurs inscrite dans la loi ALUR et par conséquent un nombre très élevé de logements vides non reproposés à la location...Lorsque notre élite politique aura le courage de faire sanctionner rapidement les locataires de mauvaise foi, et encore faut-il des tribunaux qui puissent agir sans 36 recours, alors là le problème pourra commencer à se règler, et simultanément décharger notre justice civile à bout de souffle !
Réponse de le 09/05/2016 à 12:16 :
Je crois pas trop à la légende des logements vides qui coutent de l'argent moi.Ils n'ont qu'à vendre si l'herbe est si peu verte.Derrière un bailleur il ne faut pas oublier que quelqu'un se lève pour l'engraisser avec la bienveillance de tous nos politiques qui défilent au pouvoir.
a écrit le 05/05/2016 à 10:14 :
Le gouvernement voudrait que les institutionnels reviennent sur le marché de l'immobilier.
Ce souhait ne pourra être réalisé qu'a la condition que le rendement locatif ne soit pas inférieur à 3 % . C'est la limite basse exigée par les investisseurs . L'encadrement des loyers prévu, doit tenir compte de cette exigence.
Réponse de le 09/05/2016 à 12:19 :
Les bailleurs veulent du rendement?Qu'ils se sortent les doigts du derrière, nous vivons un vrai pays d'assistés.
a écrit le 05/05/2016 à 9:49 :
Les locataires veulent un immeuble parfaitement entretenu, l'état veut toucher un maximum de taxes. Sachez que la rentabilité devient dérisoire.
Un propriétaire doit avoir les moyens d'entretenir, sinon l'immeuble tombe en décrépitude et tout le monde est perdant
Réponse de le 05/05/2016 à 16:20 :
@Gerald "Les locataires veulent un immeuble parfaitement entretenu" : C'est pour cela que les immeubles les moins bien entretenus sont ceux qui sont détenus par une majorité d'investisseurs?
Arrêtez vos salades quand remettre à neuf signifie refaire les peintures. Les propriétaires ne respectent même pas les bases des normes électriques dans les logements les plus chers au mètre carré : Les prises de terre ne sont pas forcément reliée à la terre et ça se vend en l'état entre investisseurs!!!
Un propriétaire occupant referait l'isolation et l'électricité s'il ne lâchait pas des dizaines de milliers d'euro de PV immobilière. Pour cela, il faudrait que l'immobilier ancien ne soit pas un produit d'investissement aux capacités décuplées par la possibilité d'intégrer les APL des pauvres dans le calcul de solvabilité.
a écrit le 05/05/2016 à 7:26 :
Ils devraient surtout taxer l immobilier pour faire creuser la bulle immobilière
=> les ménages pourront consommer plus
=> les investisseurs pourront investir dans les entreprises et pas dans cette rente stérile

4% de la valeur des biens immobiliers comme taxe annuel devrait calmer plus d'un petit rentier oisif
=> taxe déductible des impôts sur le revenu et des charges sociales, seuls ceux qui ne déclarent pas de revenu paieront la taxe

Et évidemment suppression des apl véritables aides aux rentiers
Réponse de le 05/05/2016 à 9:35 :
Vous avez raison.
Et puis ils devraient aussi directement se servir dans notre portefeuille !!!
Sans déconner, lire des stupidités comme ça ; nos ancêtres morts pour la révolution et le droit de propriété doivent se retourner dans leurs tombes...
Réponse de le 05/05/2016 à 12:21 :
@michel: Prenons un exemple ..bordeaux un studio =150 000 loué 500e /mois soit 6000e par an de revenu brut immobilirer . 4 % de taxe sur 150 000 =6000 e + taxe foncière ( presque 2 mois de loyer) nous donne une rentabilte négative .Vous fumez qoui au juste ? J ai une autre idee : faisons un stricte copier/collé de la fiscalité allemande puisque tout le monde vénère le montant des loyers en allemagne et l encadrement des loyers : à commencer par pouvoir amortir les biens ( 2% par an) ,nettement mieux que nos dispositifs fiscaux type pinel qui au final se revèlent comme des vrais pieges à c ..surtout avantageux pour les promoteurs , l état et surtout pour les locataires .
Réponse de le 05/05/2016 à 22:22 :
Rentier... Le mot est lancé, et jeté en pâture à la vindicte populaire...vous me faites peur...
Expliquez nous donc ce qu'il faut faire pour essayer de s'élever un tant soit peu socialement sans tomber dans la caricature que vous décrivez.
Réponse de le 06/05/2016 à 13:26 :
@malcomprenant
Vous "voyez" un "problème" mais vous trompez de diagnostic.
Cf mon cas personnel : studio de 25m² en petite couronne Parisienne acheté ~175 000€ (frais d'agence et notaire compris, d'ores et déjà un prix totalement abusif) et pour lequel j'obtiens un loyer de plus de 900€. Votre ratio loyer/prix d'achat semble exagérément inattractif. Et le problème n'est pas que votre loyer est trop faible ou qu'il faut éviter que le méchant Etat taxe 4% de la "valeur" de votre bien (si les prix chutent pour revenir à un niveau non-stratosphérique, la taxe aussi, donc indolore pour vous), ni que votre loyer est trop faible. Le problème est que le prix d'un Studio à Bordeaux soit monté à 150 000€, et qu'il se trouve des gens pour vendre et acheter à ce niveau de prix. Tous les problèmes proviennent de la surévaluation de l'immo français (votre cas prouve que ce n'est pas que sur Paris). Si les prix étaient sains, le reste ne serait pas un problème.
Réponse de le 06/05/2016 à 15:33 :
malcomprenant feint aussi de ne pas remarquer que les studios n'ont pas tous été acheté aux prix actuels. Avec un prix d'achat de moins de 70 000 euros il y a plus de 15 ans, la rentabilité est autrement plus intéressante. Mais tous jouent les victimes...
Réponse de le 10/05/2016 à 9:21 :
"Mais tous jouent les victimes... "

Pour réclamer les aides gouvernementales et vivre un peu plus aux crochets de tout le monde, état et locataires
a écrit le 05/05/2016 à 0:55 :
Fait-on dans l’économie des petits boulots ou l’encadrement des loyers, est-ce de l’arboriculture et des tableau, s’agit-il de noyers en faute de frappe ? Aura-t-on des biftons Marylin Monroe pour tous avec chacun sa monnaie pour tous et entreprise pour tous en démocratie directe de type proportionnelle intégrale ? Les citoyens français organisent des référendums avec une carte de crédit démocratie directe qui évolue régulièrement. Une entreprise par exemple justice and co ferait le plus d’argent possible en le moins de temps possible en prenant un actionnariat sur les produits à forte vente en créant un iceberg avec un code barre variable, de petites cotisations à large échelle, pour des cagnottes pour des enfants de 7 ans qui pourraient des revenus complémentaires aux chômeurs, aux précaires, aux diplômés mal employés en vendant rien si ce n’est la liberté absolue, la liberté d’expression, le marché pur et parfait, du type qui peut dire c’est pas juste ceci ou cela. Ainsi des techniciens employés en banque auraient un complément salarial et des échelons pour les traitements équitables ou arbitraires. N’importe qui peut créer une entreprise démocratie directe, n’importe où et n’importe quand et organiser une bataille de mots ou de haricots au titre qu’on s’ennuie dans les cours de récréation pour y mettre un peu d’animation. Ainsi même sans activité si l’emploi et si l’emploi est très dur à trouver, on peut gagner à rétablir la justice. On pourrait opposer des cordes dont on serait actionnaire et dont on voit le montant de la balance opposée. On paye deux places au cinéma et certains sont remboursés par exemple s’ils ont subi des maltraitances. Les citoyens organisent des groupons en cotisant largement de petites sommes, par exemple 10 centimes par click de cotisation vers une cagnotte qui envoie la cotisation en bourse. La société mère relève les cotisations annuelles pour obtenir une presse à billet personnelle. Chacun peut imprimer autant de billets qu’il veut en organisant des groupons payés par la société. Ainsi vous investissez sur obtenez une ristourne d’impôts que vous opposez à pleinpot les impôts. Vous organisez un impérialisme ou vous gagnez 5000 euros de revenu minimum au niveau national payable par les autres nations. Un camembert à un coefficient variable est opposé par le groupe à un brie, le brie a une pénalité de 10 ct au bénéfice du camembert et apportez une subvention aux produit que vous appréciez en faisant payer les concurrents.
Par exemple une corde produit 100 de transfert et les acheteurs de camembert bénéficient de la valeur qu’ils se répartissent à leur discrétion puisqu’ils sont actionnaires d’une entreprise sans comptes. Ils impriment 100 sur des biftons à leur nom du type Marylin Monroe qu’ils échangent à l’entreprise contre les produits payés par la société. Ainsi ils achètent sans rien payer. Le Marylin Monroe remonte à la bourse sans régulateur avec une image virtuelle de la démocratie, et il double de valeur ainsi l’entreprise fait un bénéfice et peut échanger le lendemain le Marylin pour la valeur 200 ! Est-ce que ça pourrait faire florès en actionnariat de produit qui fonctionne ? Ainsi à 7 ans on peut faire une entreprise justice, gagner de l’argent pour rétablir la justice en créant une cagnotte qui enverrait des bombons à des autistes en cotisant 100, en redistribuant 20 et faisant 80 de bénéfice en achetant par exemple des porches payées par la société en créant une publicité dans un JA journal des revendications anonymes du peuple français qui publirait les promotions et le cours des biftons dont l’entreprise mère est actionnaire et qui prend des cotisations annuelles en vendant des coffres de banque et à faire des ruées publicitaires en disant que deux porshes sont gratuites en s’en payant une soi-même puisqu’on est à l’entrée du magasin en envoyant une publicité sur n’importe quel site qui gagnerait en clientelle et donc on négocierait l’augmentation du trafic, simplement en démarchant des entreprises pour vendre des publicités numériques. Ainsi un groupe rapide
Peut accéder à l’actionnariat en profitant des produits qui se vendent bien, si on fait des déconnections entre les paroles et les mots, des dévaluations, des manettes, des relances budgétaires…
Ainsi en entreprise diplômé on pourrait réviser les échelons, découenner les fonc ou investir sur rembourser les impôts propositions vendables dans la consommation. Est-ce que ça pourrait faire florès ?
a écrit le 05/05/2016 à 0:47 :
Aucun intérêt d'encadrer les loyers si les taxes foncières et d'habitations ne sont pas elles aussi encadrées. Trop facile d'utiliser les taxes pour écarter de certains quartiers des populations "indésirables".
a écrit le 04/05/2016 à 22:49 :
Et l'interdiction de pénétrer dans Paris pour les véhicules trop anciens, on l'étend quand aux élus qui le sont depuis trop longtemps ?
Réponse de le 05/05/2016 à 9:36 :
+1
Réponse de le 05/05/2016 à 11:40 :
les vieux défoncent les barrages de police comme Debré !
a écrit le 04/05/2016 à 21:23 :
Il y a deux manières de détruire une ville : la bombarder ou encadrer les loyers...
Réponse de le 05/05/2016 à 0:47 :
D'ailleurs, toutes les grandes villes allemandes, qui ont cette mesure d'encadrement depuis des années, ont été bombardés.
Réponse de le 05/05/2016 à 9:39 :
Patriot 9, les allemands ont une démographie périclitante, nous, une croissance de la population. Les enjeux ne sont pas les mêmes !
Peut-être serait-il plus judicieux de décentraliser au profit de la Province, non ?
a écrit le 04/05/2016 à 20:15 :
Pas de loyers justes, pas de logements!
Réponse de le 05/05/2016 à 0:15 :
C'est quoi un loyer juste? Un loyer subventionné où les APL des pauvres sont intégré dans le calcul de solvabilité?
STOP : Ras le bol de subventionner la concurrence et les rentiers!
a écrit le 04/05/2016 à 19:30 :
Le Monarque constitutionnel rêve de tout contrôler, y compris les prix et la morale. Il oublie que la prospérité de l'occident est fondée sur des siècles de fonctionnement des marchés et places de commerce libre, et d'équilibrage des abus. Cette fonction publique et bureaucratique toute puissante rappelle trop le fantasme de Marie Antoinette : donnez leur des brioches.
Réponse de le 05/05/2016 à 0:17 :
Toujours des pleurnicheries pour continuer à se goinfrer sur des biens de premières nécessités : Les logements. Si encore on ne subventionnait pas l'immobilier, vous pourriez parler de libéralisme : C'est actuellement une escroquerie.
Pour le reste, vous voulez qu'un chirurgien vous fasse payer ce que vous pouvez payer? Le libéralisme, c'est comme les impôts, les baisses de pension de retraite, la précarité : Pour les autres?
a écrit le 04/05/2016 à 19:09 :
Il faut au contraire le supprimer là où il a été instauré.

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